Bất cập quy định phải xây nhà ở xã hội trong dự án nhà thương mại

Quy định không linh hoạt?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ khi thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người lao động thấp tới nay cả nước mới thực hiện được hơn 40% nhu cầu.

Đặc biệt, trong đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 đã bộc lộ rất rõ việc thiếu nhà ở xã hội cho công nhân, lao động nghèo, khiến họ đã phải rời công xưởng để về quê.

Trên thực tế, câu chuyện nhiều đại dự án nhà ở thương mại hoặc những dự án có quy mô bé không dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội đã cản trở và hạn chế người có thu nhập thấp có được chỗ ở “an cư”. Đây quả là bài toán đã tồn đọng nhiều năm qua, song vẫn chưa thực sự được giải quyết.

Theo quy định hiện hành (tại Nghị định 49/NĐ-CP/2021), các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1; từ 5ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, về phía nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng, việc quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thực sự không linh hoạt.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc Khối Điều hành dự án Thành phố Hồ Chí Minh của Tập đoàn Novaland cho rằng, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan. Bên cạnh đó còn giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích đồng thời tạo ra những hiệu ứng xã hội, tâm lý xung đột trong nội bộ cư dân dự án.

Còn đối với người thu nhập thấp phải mua nhà ở khu vực nhà thương mại sẽ khó khăn rất nhiều, khi phải đối mặt với các vấn đề về thuế, phí dịch vụ khi sinh sống trong những dự án nhà ở thương mại trung hay cao cấp.

Ông Vương Quốc Toàn, đại diện Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cũng nhận thấy, việc trích 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội đang có nhiều bất cập.

“Doanh nghiệp chúng tôi có hơn 11 dự án nhà ở xã hội, vì vậy, chúng tôi hiểu rất rõ những vấn đề liên quan đến việc phát triển loại dự án này. Việc trích 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại là không hợp lý. Chúng tôi cho rằng, nên loại bỏ quy định này càng sớm càng tốt”, ông Vương Quốc Toàn bày tỏ.

Đứng trên cương vị là một chuyên gia, nhà quản lý, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính ngân sách Quốc hội cũng nhìn nhận, quy định chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội là vô cùng bất cập, không khác gì “bia kèm lạc”. Quy định này xuất phát từ mong muốn về sự công bằng trong cuộc sống, để người nghèo cũng được sống như người giàu, nhưng đây là điều không thể.

Phát triển độc lập

Để giải quyết bài toán này, đại diện Tập đoàn Novaland đề xuất, quy định có thể điều chỉnh theo hướng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập, nhằm đảm bảo dành đủ quỹ đất và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản đề xuất, với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập (nhận chuyển nhượng, góp vốn…), cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội.

Ông Vương Quốc Toản cho rằng, cần dành những quỹ đất riêng, để các chủ đầu tư được phát triển dự án nhà ở xã hội một cách độc lập.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, chỉ nên để các cơ quan quản lý Nhà nước bố trí quy hoạch chứ không phải các nhà đầu tư bố trí tại các dự án, rõ ràng cần cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư. Bởi các dự án đã thông qua đấu giá đấu thầu rồi, sau đó phải dành 20% cho nhà ở xã hội thì Nhà nước lại phải tính toán để trả lại cho nhà đầu tư, rất bất cập.

Nhìn nhận từ thực tế và những ý kiến đề xuất trên, một lãnh đạo của Bộ Xây dựng cho rằng, vừa rồi có quy định cứng dành 20% đất cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại có một số bất cập. Đơn cử như một dự án trong nội đô mà dành ra 20% cho nhà ở xã hội thì không thể xây dựng block riêng cho người thu nhập thấp. Còn nếu sống chung với nhà thương mại, chi phí quản lý vận hành cao thì không phù hợp với người thu nhập thấp.

“Thời gian qua, về cơ bản Bộ Xây dựng cũng kiểm tra, siết chặt các địa phương có các dự án lớn đều dành đất cho nhà ở xã hội. Để gỡ khó cho dự án nhà ở xã hội, Bộ cũng đang nghiên cứu để đề xuất sửa đổi các quy định này”, vị lãnh đạo này cho biết.

Tuy nhiên, nhìn từ thực tế tại Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có nhiều lao động thu nhập thấp, nhưng giá nhà lại rất cao, có nhiều khu đô thị, đại đô thị mọc lên đều không dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Và như vị lãnh đạo này nói, chế tài cho các chủ đầu tư không dành diện tích cho nhà ở xã hội được quy định trong Nghị định 121/2020/NĐ-CP sửa đổi một số điều Nghị định 139/2017/NĐ-CP, phạt hành chính yêu cầu chủ đầu tư dành quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Điều này cho thấy, chế tài không đủ mạnh khiến nhiều chủ đầu tư vẫn “ngó lơ” nhà ở xã hội.