Nguồn cung bất động sản đang gặp khó

Dự án bất động sản gặp khó khi triển khai

Trong báo cáo “Chuyển động thị trường” công bố mới đây Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Việc chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp...) có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs thì hiện nay tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang là hai kênh huy động vốn chính cho các dự án bất động sản ở tất cả các phân khúc. Những tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng vừa qua liên quan đến việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp sẽ có thể làm chậm tiến độ các dự án dẫn đến nguy cơ thiếu nguồn cung cho thị trường.

Cụ thể, theo thống kê của VARs, về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý 1/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở.

Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.

Về trái phiếu doanh nghiệp, đây được xem là một trong những lựa chọn hàng đầu, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đổng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, cơ quan chức năng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này.

Theo nhận định của VARs, thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó dự đoán. Đồng thời, mục đích phát hành đang được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao, tránh những hệ lụy có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân - những người chưa thực sự hiểu về tình trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán/vỡ nợ của các tổ chức phát hành.

Cần giải pháp khơi thông dòng vốn

Nhận định về những động thái thắt chặt quản lý đối với hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân sau những động thái kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, nguồn vốn cho bất động sản cần được khơi thông, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh, là bệ đỡ cho nền kinh tế, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính khuyến nghị.

Đề xuất giải pháp nhằm khơi thông dòng vốn trái phiếu cho thị trường bất động sản, TS.Nguyễn Văn Đính cho rằng bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các doanh nghiệp phát hành, cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân, những người dễ bị tổn thương nhưng lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm.

"Cuộc chơi với trái phiếu doanh nghiệp nên là cuộc chơi giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tài chính, như ngân hàng và các quỹ đầu tư chuyên nghiệp, và vận hành theo cơ chế thị trường", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó cũng theo Chủ tịch VARs đã đến lúc các cơ quan chức năng cần rà soát, nghiên cứu nhằm đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở...