Các chuyên gia đánh giá đây là một bước điều chỉnh lớn cho thấy định hướng siết chặt vai trò điều tiết của Nhà nước với nguồn lực đất đai, một yếu tố quan trọng trong quy hoạch, phát triển đô thị và điều phối ngân sách công.
“Bất cập” từ giá đất thị trường
Ông Lê Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng cách tính giá đất, thuế đất hiện nay là quá cao, quá bất cập và chưa hợp lý.
Đối với người dân, họ có quyền sử dụng đất, khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng thôi mà chịu thuế đất 100% thì không hợp lý, mức phù hợp ông đề xuất khoảng 30 - 40%.
Giá đất ở, tính theo giá thị trường, giá đất nông nghiệp lại tính quá thấp không theo giá thị trường cũng là điều bất hợp lý. Theo nguyên tắc định giá, giá đất tùy vị trí, kích thước sẽ có giá khác nhau, nhưng lại nộp cùng một mức thuế, như vậy cũng chưa hợp lý.
"Mục đích của quản lý Nhà nước về đất đai là tránh đầu cơ và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu một nơi an cư, nhưng với cách tính giá đất, thuế đất hiện nay, người nghèo khó có thể mua được đất để xây nhà.
Tôi kiến nghị sau khi chúng ta có bảng giá đất năm 2026 thì hàng năm điều chỉnh không vượt quá 20%, nếu vượt quá 20% phải tính toán lại, rà soát lại xem khu vực đó như thế nào, cao quá thì có thể là giá đất ảo", ông Lê Khánh Quang kiến nghị.
Liên quan đến vấn đề trên, tại một hội thảo mới đây, ông Võ Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT) cho biết trong công tác xây dựng bảng giá đất các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các thông tin sáp nhập.
“Trong thời gian vừa rồi đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân.
Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội. Tại sao thời gian qua có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao như vậy? Nguyên nhân là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư", ông Tuấn nói.
Cũng theo ông Tuấn, Hiện nay, hiện cơ quan này đang đề xuất sửa và đang đưa vào sửa Nghị định 71 và luật Đất đai trình quốc hội trong tháng 10, có thể sẽ khắc phục được những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất.
“Trong các định hướng, cơ bản chúng ta sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm”, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai thông tin.
Nâng cấp quy trình định giá
Liên quan đến những đề xuất sửa đổi quy định tăng cường vai trò điều tiết của Nhà nước đối với giá đất, Bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng rằng hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách triển khai và dữ liệu đi kèm.
“Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng đất. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư, hoặc tạo sự thiếu nhất quán giữa các địa phương - đặc biệt khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc”, bà Trang nêu quan điểm.
Theo bà Trang, về mặt thể chế, đây là một bước tiến giúp giảm xung đột lợi ích và tạo điều kiện cho đánh giá khách quan. Tuy nhiên, cơ chế này chỉ phát huy hiệu quả nếu hội đồng thẩm định thật sự có chuyên môn và vai trò tư vấn định giá được bảo đảm tính độc lập.
“Hiện nay, hội đồng thẩm định chủ yếu gồm đại diện từ các sở ngành địa phương, và không phải thành viên nào cũng có chuyên môn sâu hoặc kinh nghiệm thực tiễn về định giá bất động sản - điều này có thể hạn chế năng lực phản biện kỹ thuật của hội đồng”, bà Trang nêu quan điểm.
Từ những phân tích nêu trên, vị chuyên gia đến từ Savills Hà Nội kiến nghị cần tiếp tục nâng cao năng lực tổ chức tư vấn, mở rộng thành phần chuyên gia độc lập trong hội đồng thẩm định, đồng thời công khai quy trình, dữ liệu và tiêu chí định giá để tạo niềm tin cho thị trường.
Một trong những điểm đáng chú ý tại dự thảo mới cũng đề xuất phương án xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa tại những nơi có bản đồ địa chính số. Đây là một bước cải cách được đánh giá cao, góp phần minh bạch hóa định giá, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi, bồi thường…
Bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội nhấn mạnh rằng triển khai bảng giá đến từng thửa không đơn giản và việc triển khai có thể còn gặp nhiều thách thức, chủ yếu do hạ tầng dữ liệu đất đai toàn quốc hiện chưa đầy đủ và đồng bộ.
Theo đó, để bảng giá này phản ánh đúng giá trị thực tế, cần tích hợp nhiều lớp dữ liệu từ bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, đến điều kiện môi trường thành một hệ thống chuẩn hóa, có cơ chế cập nhật thường xuyên và kiểm soát chất lượng.
Từ lập luận nêu trên, Savills đề xuất thay vì áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, một lộ trình triển khai theo từng giai đoạn và các đô thị có hạ tầng số phát triển như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng có thể là những địa phương tiên phong, từ đó mở rộng dần khi các tỉnh thành khác đủ điều kiện.
.png "Hội Thẩm định giá Việt Nam tổng kết lớp cập nhật kiến thức CNKT2025.14 tại TP Hồ Chí Minh")
