Sửa Luật Đất đai để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất

Trong nội dung gửi tới Markettimes mới đây, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) đã nêu ra một loạt kiến nghị sửa đổi, điều chỉnh các Luật liên quan nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản.

Markettimes xin giới thiệu một số kiến nghị của HOREA.

Một số quy định chưa “đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất”

Theo HOREA, hiện nay, quy định của Luật Đất đai 2013 và một số Luật, văn bản dưới Luật khác chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất dẫn đến những bất cập, tồn tại, hạn chế sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Cụ thể, tại Điều 1 Luật Đất đai 2013 quy định “phạm vi điều chỉnh”, trong đó có nội dung “quy định về chế độ quản lý và sử dụng đất đai”. Tuy nhiên, thời gian qua, đã có một số quy định về “quản lý và sử dụng đất đai” tại các văn bản luật khác chưa “đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất” với Luật Đất đai 2013.

Có thể kể đến một số bất cập điển hình như:

Thứ nhất, tại Điểm c khoản 2 Điều 22 Luật nhà ở 2014 hiện quy định “c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư (…) có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này” và khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 chỉ quy định trường hợp nhà đầu tư “4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

Điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư “1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”; Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật quy định trường hợp nhà đầu tư “1. Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp (…) a) Có quyền sử dụng đất ở; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và đất khác không phải là đất ở…”.

Như vậy, hiện nay doanh nghiệp phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư.

So sánh, đối chiếu các quy định trên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, hiện quy định tại Khoản 1 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án” bao gồm các loại đất, trong đó có “đất ở”, hoặc “đất ở và các loại đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”.

Thứ hai, quy định tại Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định “5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm (…) nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ…” . Tại Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định “bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định trên chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với các quy định tại điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp “sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Thứ ba, quy định tại Khoản 2 Điều 117 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 quy định “2. Giá trị quyền sử dụng đất được sử dụng để thanh toán dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán theo quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất” và khoản 3 Điều 118 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 quy định “3. Việc khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng được áp dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định trên chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với các quy định tại điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp “c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng”, hoặc điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp “b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước”.

Kiến nghị điều chỉnh, sửa đổi nhiều luật liên quan

Trước những bất cập nói trên, theo ông Lê Hoàng Châu HOREA đã có nội dung kiến nghị các cơ quan chức năng sớm đẩy nhanh tiến độ sửa đổi Luật Đất đai 2013 cũng như xem xét, điều chỉnh một Luật khác nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của luật pháp.

Thứ nhất, kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tập trung mọi nỗ lực, chủ động phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành, địa phương sớm hoàn thành Đề án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Chính phủ để kịp trình Quốc hội xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ 4 vào cuối năm 2022, theo định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định mục tiêu cụ thể “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất…”.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, trong Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định có tính nguyên tắc vào Luật Đất đai về việc “Các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan đến quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai”.

Thứ hai, bên cạnh việc việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, cũng cần hoàn thành sửa đổi đồng bộ “một số luật liên quan” trong năm 2023.

Cụ thể, cần sớm sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Quản lý đô thị 2009 (thay thế bằng Luật Quản lý và phát triển đô thị theo Đề án của Bộ Xây dựng).

Bên cạnh đó, theo HOREA, cũng cần xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật khác như Luật Xây dựng 2014, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư 2020, Bộ Luật Dân sự 2015… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.