Bỏ khung giá đất, bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực

Sáng 21/7, Bộ Chính trị, Ban Bí thư tổ chức hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập các nghị quyết Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII.

Trong nội dung trình bày chuyên đề "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước trở thành nước phát triển có thu nhập cao" (Nghị quyết 18), Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng chủ trương bỏ khung giá đất đã được các cơ quan thống nhất sau khi thảo luận kỹ lưỡng "từ dưới lên trên, từ trên xuống dưới" và việc bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường "là điểm mới đột phá".

Nhận định về “bước tiến” trên trong Nghị Quyết 18, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng việc bỏ quy định về khung giá đất sẽ mở ra cơ chế để giá đất “thân thiện” hơn với doanh nghiệp và người dân, trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Theo đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, từ trước tới nay, việc tính giá đất căn cứ đầu tiên là khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần (theo quy định tại điều 113, Luật Đất đai 2013). Sau đó, UBND các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào khung giá đất và căn cứ vào thực tế tại địa phương sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất hay chính là hệ số K tại từng địa phương. Những quy định tưởng như rất chặt chẽ trên đây lại đang bộc lộ hạn chế và chưa “mang hơi thở của cuộc sống”.

Bên cạnh đó, mặc dù đã có quy định về việc điều chỉnh khung giá đất khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên. Tuy nhiên, nhiều năm qua Bộ TN&MT và các địa phương đôi khi vẫn “quên” chưa trình Chính phủ thực hiện điều chỉnh khung giá đất, dù giá thị trường đã có nhiều biến động.

Cũng theo vị Chủ tịch HOREA, trước đây, từ năm 2020, UBND TP. HCM đã từng có kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai do bất cập xuất phát từ việc bảng giá đất bị ràng buộc do quy chế khung giá bảng giá nên không thực hiện được đúng nguyên tắc là giá đất phù hợp với giá thị trường vì bị hạn chế bởi khung giá đất và bảng giá không thoát ra được cơ chế đó.

Còn theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Nghị quyết 18 xác định bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đây được xem là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới và việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.

Theo đó, GS. Đặng Hùng Võ lý giải, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng khoảng 30% giá đất thị trường.

“Khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Thực tế, việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số 1,5 đến 2, giá đất giao cho nhà đầu tư vẫn chỉ chiếm 60% giá thị trường. Đây là một trong những kẽ hở trong thất thoát nguồn thu ngân sách”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Cũng theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, việc một số người lo ngại bỏ khung giá đất thì Nhà nước sẽ “mặc kệ” giá đất là không xác đáng khi Nghị quyết 18 cũng đã nêu rõ, việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương. Mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất các địa phương.

“Việc bỏ khung giá đất là nhằm nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, từ đó dẫn ra một loạt các việc tiếp theo. Đó là cần luật hóa chế độ gọi là bất động sản đa công năng hay nói cách khác là đất được sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó có đất quốc phòng an ninh sử dụng vào thương mại, đất tôn giáo tín ngưỡng mà có phần gắn với đất thương mại, đất dịch vụ”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương đã thống nhất bỏ khung giá đất, đồng thời yêu cầu có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.