Nhân dịp Xuân Bính Ngọ 2026, MarketTimes có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, để cùng nhìn lại những chuyển động lớn của thị trường bất động sản và nhận diện “mạch sống” mới đang hình thành.
Lãi suất không còn là “cú sốc” nhưng cũng không rẻ
MarketTimes: Thưa ông, bước sang năm 2026, bối cảnh kinh tế toàn cầu được dự báo còn nhiều biến động khó lường. Theo ông, đâu là những yếu tố vĩ mô then chốt sẽ chi phối thị trường bất động sản Việt Nam?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Chúng ta đang sống trong một thế giới rất khác so với 10-15 năm trước. Toàn cầu hóa không còn “êm ả” mà chuyển sang cạnh tranh trực diện giữa các khối kinh tế lớn, kéo theo rủi ro về tiền tệ, thương mại và cả địa chính trị.
Với Việt Nam, năm 2026 có bốn yếu tố vĩ mô tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là chính sách tiền tệ, đặc biệt là mặt bằng lãi suất và tăng trưởng tín dụng. Thứ hai là hành lang pháp lý, khi các luật mới bắt đầu đi vào thực thi. Thứ ba là tăng trưởng kinh tế. Và cuối cùng, yếu tố quan trọng nhất là đầu tư công, động lực có thể đóng góp tới 18 - 20% GDP mỗi năm.
Nhìn tổng thể, thị trường không còn tăng trưởng nóng, nhưng đang bước vào giai đoạn “chậm mà chắc”, bền hơn và có chiều sâu hơn.
MarketTimes: Lãi suất luôn được xem là “huyết mạch” của bất động sản. Ông đánh giá tác động của lãi suất đến sức cầu và dòng tiền năm 2026 như thế nào?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng, mặt bằng lãi suất năm 2026 sẽ khó tăng cao như giai đoạn 2022, bởi Chính phủ vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức cao. Nếu lãi suất tăng quá mạnh, rất khó đạt được mục tiêu này.
Tuy nhiên, cũng cần nhìn thẳng vào thực tế: lãi suất sẽ khó giảm sâu như giai đoạn "tiền rẻ" trước đây. Dòng vốn cho bất động sản sẽ được phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên cho khoa học công nghệ, hạ tầng và đầu tư công.
Điều này có nghĩa là bất động sản không còn hưởng lợi từ vốn rẻ đại trà, nhưng cũng không phải đối diện với cú sốc lãi suất. Thị trường sẽ vận hành trong trạng thái ổn định, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn thay vì “đánh nhanh, thắng nhanh”. Nguồn cung lớn không đồng nghĩa khủng hoảng thừa.
MarketTimes: Giai đoạn 2026-2030 được dự báo sẽ chứng kiến nguồn cung tăng mạnh. Nhiều ý kiến lo ngại nguy cơ dư thừa và giá giảm sâu, ông nhìn nhận ra sao về quan điểm này?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Nguồn cung lớn là có thật, đặc biệt tại Hà Nội, Tp.HCM hay Hải Phòng. Nhưng tôi không quá lo ngại về kịch bản khủng hoảng thừa.
Lý do là các chủ đầu tư hiện nay ra hàng có tính toán kỹ lưỡng hơn, không còn phát triển tràn lan. Hơn nữa, các đô thị lớn vẫn ghi nhận mức tăng dân số cơ học rất cao, nhu cầu ở thực còn lớn.
Năm 2026 sẽ là năm phân hóa mạnh. Những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có tiện ích đầy đủ, không gian sống tốt, gắn với hạ tầng - đặc biệt là metro - vẫn giữ giá, thậm chí tăng nhẹ. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, hạ tầng yếu, thiếu tiện ích sẽ phải điều chỉnh để tìm thanh khoản.
MarketTimes: Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều tác động bất định, tâm lý nhà đầu tư sẽ tác động ra sao đến thị trường năm nay, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Sau 3 năm biến động mạnh, nhà đầu tư đã “trưởng thành” hơn rất nhiều. Họ thận trọng hơn, ưu tiên tài sản hữu hình, có khả năng tạo dòng tiền thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Năm 2026, tâm lý thị trường sẽ không còn những cơn hưng phấn cực đoan, nhưng cũng không rơi vào trạng thái hoảng loạn. Đa phần nhà đầu tư đã chuẩn bị kịch bản cho nhiều tình huống khác nhau và chấp nhận thực tế rằng, bất động sản là cuộc chơi dài hơi.
MarketTimes: Vậy đâu sẽ là yếu tố “kích hoạt” dòng tiền quay trở lại thị trường, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Áp lực tài chính vẫn tồn tại, nhất là với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao và khoản vay hết thời gian ân hạn trong năm 2026. Tuy nhiên, tôi không cho rằng thị trường sẽ sụp đổ.
Yếu tố quan trọng nhất kéo dòng tiền quay lại chính là giá trị dòng tiền cho thuê. Các đô thị lớn vẫn là nơi tập trung việc làm, chuyên gia, lao động chất lượng cao, kéo theo nhu cầu thuê nhà rất lớn. Khi lãi suất ổn định, việc sở hữu bất động sản cho thuê với tỷ suất 3-6%/năm sẽ trở thành kênh trú ẩn an toàn và bền vững.
Ba kịch bản cho thị trường bất động sản 2026
MarketTimes: Theo ông, phân khúc nào sẽ đóng vai trò dẫn dắt trong năm nay?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Bất động sản dòng tiền, đặc biệt là chung cư và nhà ở tại các đô thị lớn, sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nhu cầu ở thực là nền tảng bền vững nhất.
Trong 5 năm tới, tôi kỳ vọng sẽ có làn sóng chuyên gia từ Ấn Độ, Hàn Quốc, Trung Quốc đến Việt Nam cùng sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và công nghệ, qua đó tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê và mua nhà tại các cực tăng trưởng.
Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng hay đất nền tỉnh sẽ cần thêm thời gian để phục hồi, khi tâm lý tiêu dùng và đầu tư vẫn còn khá thận trọng.
MarketTimes: Ông có thể đưa ra các kịch bản chính cho thị trường bất động sản năm 2026?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi nhận định có 3 kịch bản chính:
Kịch bản cơ sở (khả thi nhất): Lãi suất ổn định, thị trường phân hóa mạnh. BĐS dòng tiền giữ nhịp tăng trưởng.
Kịch bản tích cực: Lãi suất giảm nhẹ, kinh tế toàn cầu ổn định, tâm lý cải thiện, thanh khoản tăng rõ rệt.
Thị trường bất động sản 2026 không sôi động theo cách cũ, nhưng đang hình thành một chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Kịch bản thận trọng: Lãi suất tăng, chỉ các dự án pháp lý tốt, nhu cầu ở thực rõ ràng mới có giao dịch.
Có thể nói năm 2026 sẽ không phải là năm bùng nổ, nhưng là năm đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản Việt Nam - nơi giá trị ở thực lên ngôi và niềm tin được xây dựng lại từng bước.
MarketTimes: Trân trọng cảm ơn ông!
.png "Vừa cấm nhập khẩu 3 tháng, khách ruột gạo Việt đón tin vui")
