Phân khúc bất động sản nào có “cửa sáng” trong năm 2023?

Hiện nay, hai dòng vốn quan trọng đối với bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản đang gặp nhiều khó khăn thì FDI được cho là điểm sáng của thị trường.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/9, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đăng ký đầu tư, so với cùng kỳ năm trước (1,8 tỷ USD) con số này đã tăng 51,4%. Bên cạnh đó, mặc dù dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu giảm, kinh tế Việt Nam vẫn nhận được dự báo ngày càng tăng từ các tổ chức trong nước và quốc tế. GDP 9 tháng năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 9 tháng trong 10 năm qua.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát hoạt động tín dụng chặt chẽ hơn với bất động sản hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường trong thời gian qua.

“Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án căn hộ mới”, bà Trang nói.

Tuy nhiên, với việc dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam tăng trưởng mạnh đang trở thành tín hiệu tốt để bất động sản công nghiệp phát triển.

Theo số liệu của Cushman & Wakefield, thị trường công nghiệp và kho vận tại 5 tỉnh trọng điểm miền Nam (TP. HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu), nguồn cung đất công nghiệp tăng đáng kể so với năm ngoái, đặc biệt trong hai quý đầu năm, chủ yếu là do các dự án bị trì hoãn từ đại dịch COVID-19 năm ngoái.

Tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường đạt 27.780 ha, trong đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Nguồn cung mới xuất hiện ở những vị trí xa hơn so với TP. HCM (như Bàu Bàng hoặc VSIP III) đã giúp giảm giá chào thuê của đất công nghiệp trong khu vực, với giá thuê trung bình trong quý III là 148,4 USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 3,5 triệu đồng/m2/kỳ hạn thuê).

Thị trường nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn không ghi nhận thay đổi đáng kể về nguồn cung mới, lần lượt là 4.321.000 m2 và 4.702.000​ m2. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng tăng 7% theo quý và 1% theo năm, đạt 92%.Ngược lại, tỷ lệ hấp thụ nhà kho giảm 1% theo quý và giảm 8% theo năm, ở mức 76%.

Mức giá chào thuê trung bình lần lượt cho nhà xưởng là 4.6 USD/m2/tháng (tương đương 110.000 đồng/m2/tháng) và nhà kho là 4,4 USD/m2/tháng (tương đương 105.000 đồng/m2/tháng).

Theo Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Chính vì vậy, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong giai đoạn 2022 - 2023 và dự báo thị trường kho bãi sẽ được hưởng lợi trong mùa lễ hội cuối năm nhờ vào nhu cầu tiêu dùng dịp cao điểm tăng mạnh.

Cùng sự phát triển của bất động sản công nghiệp, các chuyên gia cho rằng, bất động sản ven khu công nghiệp đang trở thành điểm sáng cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc phụ trách thị trường bất động sản phía Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, một phân khúc sẽ có những điểm sáng trong thời gian tới đó là bất động sản công nghiệp. Nguyên nhân là do Việt Nam vẫn là điểm đến thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Kéo theo đó, bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp như các khu đô thị sẽ là loại hình được quan tâm trong giai đoạn sắp tới.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam nhận định, mặc dù thị trường đang có những khó khăn nhất định nhưng nhà đầu tư vẫn liên tục nghiên cứu, theo dõi thị trường chờ cơ hội lựa chọn bất động sản có tiềm năng phát triển, dư địa tăng trưởng tốt trong tương lai.

“Nhà đầu tư có xu hướng tìm về khu vực đất đai có giá trị sử dụng cao, quanh các khu công nghiệp. Thông thường, nhà đầu tư sẽ hướng đến các khu vực trở thành thủ phủ công nghiệp mới của một tỉnh. Tức, các khu vực có vốn đầu tư FDI đăng ký lớn, quy hoạch tăng mạnh diện tích khu công nghiệp, khu vực có tốc độ tăng dân số nhanh”, ông Thắng cho biết.