Nở rộ lưu trú ngắn hạn tại chung cư, “lợi bất cập hại”?

Bà Trần Minh Ái, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Quản lý bất động sản Savills Tp.HCM đã có những trao đổi xung quanh vấn đề này.

Theo bà Ái, mới đây, tình trạng khách lạ được cư dân hợp pháp mời đến lưu trú tại các toà nhà có dấu hiệu tăng đột biến tại các chung cư thuộc địa bàn quận 4. Về mặt pháp lý, đơn vị quản lý không có công cụ hay thẩm quyền nào để có thế xác định khách đến tòa nhà là khách của dịch vụ kinh doanh lưu trú ngắn hạn. Các tin trên các nền tảng cũng không bao giờ nêu rõ số căn hộ. Thủ tục đăng ký tạm trú tạm vắng được khách thực hiện trực tiếp qua ứng dụng quản lý hành chính công.

Theo Luật Nhà ở, việc chủ sở hữu nhà chung cư cho khách du lịch thuê nhà, phòng ngắn hạn như một cơ sở lưu trú du lịch là vi phạm quy định. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, khi nhiều chủ sở hữu căn hộ vẫn tìm cách “lách” những khung quy định đã có của Nhà nước cũng như sự quản lý của cơ quan chức năng.

“Chúng tôi nhận thấy vấn đề này đang kéo theo nhiều hệ lụy và khó khăn cho các bên liên quan”, bà Ái nhấn mạnh.

Thứ nhất, việc nhiều khách ngoài đến sinh hoạt tại dự án chắc chắn ít nhiều gây ồn ào, bất tiện cho cư dân sinh sống tại các dự án. Cùng với đó, tần suất đi lại, sử dụng tại các tiện ích như sảnh tòa nhà, hanh lang tầng, thang máy, hồ bơi, phòng gym.. của khách thuê ngắn hạn chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tuổi thọ của thiết bị. Chưa kể đến đa phần khách thuê ngắn hạn không có ý thức bảo vệ tài sản tại khu vực chung như cư dân. Việc thường xuyên gặp người lạ trong tòa nhà có thể dẫn đến tâm lý lo ngại, bất an về mặt an toàn cho cư dân.

Thứ hai, tại nhiều tòa chung cư, vấn đề khai thác căn hộ để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn đang tạo ra sự chia rẽ sâu sắc giữa 2 nhóm chủ sở hữu cho thuê căn hộ ngắn hạn và nhóm chủ sở hữu sinh sống tại tòa nhà, không ít trường hợp đã dẫn đến xung đột. Vấn đề này đặc biệt gây sức ép lên Ban quản trị các dự án cũng như các đơn vị quản lý trong việc dành thời gian và nguồn lực giải quyết các vấn đề liên quan.

Thứ ba là ảnh hưởng đến chất lượng các dịch vụ, tiện ích tại dự án. Ở góc độ quản lý vận hành hàng ngày khối lượng công việc của đội ngũ nhân sự được bố trí tại dự án như lễ tận tại sảnh., nhân viên vệ sinh, nhân viên bảo vệ,nhân viên bảo trì, nhân viên trực hồ bơi… đều tăng cao.

Cuối cùng là nguy cơ xảy ra các tệ nạn xã hội như sử dụng ma túy, mại dâm, mất trật tự xã hội trong khu cư dân.

Theo đại diện Savills, trong quyền hạn pháp luật cho phép, hiện tại các Ban quản lý tòa nhà vẫn cập nhật danh sách các căn hộ thường xuyên có khách đến thăm và lưu trú và nghi ngờ có cung cấp hoạt động dịch vụ lưu trú ngắn hạn để báo cáo đến UBND phường cũng như Ban chỉ huy Công an Phường.

Về truyền thông Ban quản lý cũng dán thông báo, gửi thư điện tử đến cư dân khẳng định việc kinh doanh căn hộ như một cơ sở lưu trú du lịch là vi phạm pháp luật.

Về quản lý vận hành, đơn vị quản lý cũng áp dụng một số biện pháp tạm thời nằm trong thẩm quyền quyết định của BQL/BQT như phân luồng giao thông tại khu vực chung của tòa nhà; yêu cầu đăng ký thông tin tại quầy lễ tân dành cho khách; lắp đặt hệ thống nhận diện qua FaceID hoặc thẻ từ tại các cửa ra vào; phân luồng sử dụng các tiện ích như thang máy, khu vực sảnh đón, quầy lễ tân…

Tuy nhiên, việc thay đổi các nội quy không nằm trong thẩm quyền quyết định của BQL/BQT mà phải được thông qua HNNCC. Với sự phân cực về quan điểm trong cộng đồng khiến cho kết quả biểu quyết tại các HNNCC trở nên vô cùng khó đoán.

Vấn đề nhức nhối của nhiều đô thị lớn trên thế giới

Không chỉ ở Việt Nam, tình trạng cho thuê căn hộ ngắn hạn thông qua các nền tảng đang gặp phải sự phản đối và quy định khắt khe từ nhiều đô thị lớn trên thế giới. Các vấn đề nổi cộm như lo ngại hoạt động cho thuê ngắn hạn có thể làm tăng giá nhà và giảm cơ hội sở hữu nhà của người dân, vấn đè an ninh và đảm bảo tiện ích trong khi dân cư, vấn đề về thuế cũng như quản lý các giao dịch thuê một cách an toàn.

Để thắt chặt quản lý tình trạng này, những thành phố lớn tại Mỹ và châu Âu đã đưa ra nhiều chính sách và quy định khắt khe.

Đơn cử ở San Francisco (Mỹ), các host (người cho thuê) phải đăng ký với chính quyền địa phương để được cấp phép trước khi vận hành cho thuê. Cùng với đó, các nền tảng nếu đăng tin cho thuê của những căn hộ chưa được cấp phép đăng ký hoạt động sẽ bị phạt đến 1.000 USD/ngày/tin đăng.

Ở thành phố Berlin (Đức), với lo ngại hoạt động khai thác căn hộ để kinh doanh cho thuê ngắn hạn lảm ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, một tòa án đã ra lệnh cấm hoạt động AirBnb. Các cá nhân nếu cho thuê ngắn hạn hơn 50% số căn hộ họ sở hữu có thể bị phạt lên đến 100.000 EUR.

Đối với Paris (Pháp), thị trường lớn nhất trên toàn cầu của AirBnb, kể từ năm 2021 chính quyền thành phố đã có quy định tất cả các tin đăng cho thuê trên nền tảng này đều phải được gắn mã số đăng ký hoạt động cho thuê AirBnb để đảm bảo chặt cẽ trong quá trình quản lý.

Vùng Catalonia (Tây Ban Nha) lại có những biện pháp quản lý mạnh tay hơn như các chủ nhà phải đăng ký căn hộ cho thuê với Sở du lịch thành phố, xin giấy phép hoạt động và chịu trách nhiệm thu thuế du lịch mỗi ngày là 0,65 EUR. Các chủ nhà có thể bị phạt tại chỗ 30.000 EUR tại chỗ nếu có hoạt động cho khách du lịch thuê trái phép.

Giải pháp cho thực trạng này 

Thực tế quá trình quản lý cho thấy các giải pháp về vận hành từ các ban quản lý tòa nhà cũng chỉ là các giải pháp “phần ngọn”. Những người kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn thường luôn tìm ra cách để đối phó, lách luật.

Bà Trần Minh Ái đưa ra các giải pháp cho thực trạng này. 

Để giải quyết tình trạng này triệt để, các cơ quan chức năng nên có những biện pháp tổng thể như đưa ra hướng dẫn cụ thể trong quản lý nhà chung cư về hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn như nhiều nước trên thế giới đã làm.

Nếu tiếp tục cấm hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại các dự án chung cư, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng có thể cân nhắc những chế tài có tính răn đe đối với các trường hợp vi phạm pháp luật.

Nếu cho phép người dân khai thác kinh doanh cho thuê ngắn hạn với căn hộ, cần xây dựng hệ thống quản lý minh bạch, yêu cầu các host đăng ký mã số hoạt động với từng căn hộ cho thuê và đăng kèm mã số này trên các tin đăng. Cùng với đó, cũng cần cân nhắc các nguồn lực, chi phí phát sinh trong việc quản lý và vận hành dự án trong trường hợp có khách thuê lưu trú ngắn hạn.

Đồng thời, cơ quan chức năng cũng nên làm việc với với các nền tảng cho thuê lưu trú ngắn hạn để kiểm soát các tin đăng cho thuê tại các khu căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Sự hỗ trợ và cộng tác từ phía chính quyền địa phương, ban quản lý tại các tòa nhà, cùng với sự thấu hiểu và hợp tác từ phía cư dân và chủ căn hộ, sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc thực hiện thành công các biện pháp quản lý này.