Nhà đầu tư mắc kẹt với dự án Bến du thuyền

Nội dung chính

• Việc chậm chi trả thu nhập cam kết tại dự án Trung tâm bến du thuyền đẩy nhiều nhà đầu tư vào thế “mắc kẹt” - không có tiền để trải lãi ngân hàng.
• Theo luật sư, nhà đầu tư cần xem xét trách nhiệm của chủ đầu tư nếu dự án hình thành trong tương lai không được bảo lãnh nhưng vẫn mở bán.

Tháng 9/2018, bà Kiều Thu Hà mua một căn hộ condotel diện tích 47 m2, giá gần 2,8 tỷ đồng tại dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia Swisstouches Laluna (Nha Trang, Khánh Hòa) - gọi tắt là dự án Bến du thuyền. 

Thời điểm đó, chủ đầu tư dự án là CTCP Khách Sạn Bến Du Thuyền cam kết, khách hàng (nhà đầu tư) thanh toán đủ 95% giá trị căn hộ sẽ được nhận thu nhập cam kết 9%/năm (kéo dài trong 5 năm) ngay sau khi ký hợp đồng mua bán mà không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh. 

Bà Hà quyết định vay 1,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 65% giá trị căn hộ, từ VietinBank - ngân hàng tài trợ vốn cho dự án, cùng số tiền sẵn có, để sở hữu bất động sản.

Năm đầu tiên, bà được ngân hàng miễn lãi vay. Sang năm thứ hai, lãi suất thả nổi của nhà băng rơi vào khoảng 10,5%/năm, tức mỗi năm bà phải trả khoảng 286 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Trong khi đó mỗi năm, bà nhận được thu nhập cam kết khoảng hơn 200 triệu đồng. Tức ngoài toàn bộ số tiền thu nhập cam kết, bà Hà phải bù thêm khoảng 4 triệu đồng mỗi tháng để đủ trả nợ cho Vietinbank.

“Khi đó tôi đã tính mỗi tháng dùng 4 triệu đồng tiền túi để trả ngân hàng, nhưng tôi cho rằng với triển vọng của một dự án khách sạn biển, phương án đầu tư này vẫn khá hấp dẫn”, bà Hà nói.

Tuy nhiên, bà Hà chưa từng tính đến tình huống dự án chậm tiến độ hay chủ đầu tư chậm chi trả thu nhập cam kết. Thực tế, cả 2 điều này đã cùng xảy ra vào giai đoạn 2020-2021. Bà Hà mất nguồn thu 200 triệu đồng mỗi năm từ giữa năm 2021 đến nay, trong khi vẫn phải trả nợ cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi (lãi suất hiện tại khoảng 13,5%/năm), gần 20 triệu đồng mỗi tháng - con số vượt khả năng của vợ chồng bà. Việc chậm trả nợ đã khiến bà bị xếp vào danh sách nợ xấu nhóm 4, sắp lên nợ xấu nhóm 5 và có thể bị ngân hàng siết căn hộ biển tại dự án Bến du thuyền bất cứ lúc nào. Khi đó, tiền vốn và tiền lãi đã đóng có nguy cơ sẽ không thể thu hồi trọn vẹn. 

Câu chuyện của bà Kiều Thu Hà không phải là cá biệt. Mới đây, hàng chục nhà đầu tư rơi vào tình thế giống bà Hà, đã tập trung trước chi nhánh Thành An (Hà Nội) của VietinBank để đề xuất ngân hàng giãn nợ hoặc giảm lãi suất. Theo lập luận các nhà đầu tư này, ngân hàng - với tư cách là đơn vị đã thẩm định, tài trợ vốn cho dự án, cần có trách nhiệm hỗ trợ nhà đầu tư khi dự án chậm bàn giao và không chi trả thu nhập cam kết. 

Ngay sau đó, VietinBank đã phát đi thông báo, khẳng định không chịu trách nhiệm với việc dự án chậm tiến độ bởi ngân hàng không phát hành bất cứ bảo lãnh nào cho người mua căn hộ dự án Bến du thuyền.

Ngân hàng cho biết chỉ cấp giới hạn tín dụng cho chủ đầu tư và thực hiện các hợp đồng tín dụng cho khách hàng có nhu cầu vay vốn.

Dự án Bến du thuyền được xây dựng trên khu đất có diện tích 1,1 ha tại số 72 đường Nguyễn Cơ Thạch, khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP Nha Trang. Dự án có tổng mức đầu tư gần 2.421 tỷ đồng, được ra mắt và mở bán vào tháng 7/2018, dự kiến bàn giao vào năm 2020.

Theo chủ đầu tư, sau khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp 1.292 phòng căn hộ, gần 3.000 m2 khu thương mại trong nhà… đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp của du khách trong nước và quốc tế. Tại thời điểm mở bán năm 2018, giá một căn hộ condotel tại Bến du thuyền có giá khoảng 55 triệu đồng/m2.

Chủ đầu tư chưa có hướng giải quyết

Bà Kiều Thu Hà cho biết phía công ty Bến du thuyền từng đồng ý mua lại các căn hộ đã bán với điều kiện trừ 25% giá trị (bao gồm tiền thu nhập cam kết đã chi trả, phí môi giới, quảng cáo…) tuy nhiên sau đó thông báo hủy chủ trương vì công ty “không đủ tiền”. 

Trong buổi đối thoại với nhà đầu tư hồi cuối tháng 9 mới đây, ông Vũ Xuân Lai, Phó Tổng Giám đốc CTCP Khách Sạn Bến Du Thuyền cho biết, hiện chủ đầu tư đang tập trung nguồn vốn để dự án hoạt động, chậm nhất 3 tháng tính từ tháng 8/2022 công trình sẽ tái khởi động. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được triển khai theo công bố trên. Phóng viên cũng không thể liên hệ với ông Lai hay các lãnh đạo khác của doanh nghiệp qua số điện thoại cá nhân. 

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng với trường hợp của dự án Bến du thuyền, nhà đầu tư cần xem xét lại vấn đề bảo lãnh tiến độ của dự án. Về nguyên tắc, dự án hình thành trong tương lai phải được Ngân hàng thương mại bảo lãnh. Việc bán hàng khi không có ngân hàng bảo lãnh và cung cấp thông tin không đúng sự thật là hành vi lừa dối khách hàng. Nếu có hành vi này, nhà đầu tư có thể liên hệ với chính quyền địa phương nhằm làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư để tìm ra hướng xử lý. 

Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai, là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được đưa vào sử dụng.

Về nguyên tắc, dự án hình thành trong tương lai chỉ được mở bán khi được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao theo tiến độ cam kết. Điều này được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Thông tư 13/2017 của Ngân hàng Nhà nước.