Quỹ Nhà ở Quốc gia: tháo gỡ bài toán nan giải về quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội

Tháo gỡ nút thắt về Quỹ đất và cơ chế luân chuyển hiệu quả

Đánh giá về quỹ Nhà ở Quốc gia, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhận định việc hình thành quỹ nhà ở sẽ giúp tháo gỡ bài toán nan giải về quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh Việt Nam đang triển khai quyết liệt đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH, thách thức lớn nhất là phải mở rộng nguồn cung nhưng vẫn phải tiết kiệm quỹ đất. Bà Hạnh nhấn mạnh rằng việc ưu tiên phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê sẽ tạo ra vòng quay sử dụng hiệu quả hơn. Cơ chế luân chuyển này, khi người thuê đủ điều kiện mua nhà thương mại và trả lại căn hộ cho người khác sử dụng, giúp tối ưu nguồn lực, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở và củng cố nền tảng an sinh xã hội bền vững.

Mục tiêu của quỹ là đầu tư xây dựng hoặc mua lại quỹ căn hộ giá rẻ, nhà thuê xã hội, ký túc xá, nhà công vụ; chỉ cho thuê, không cho phép chuyển nhượng, không thương mại hóa; và quản lý theo cơ chế phi lợi nhuận, bảo toàn vốn, quay vòng đầu tư. Đối tượng phục vụ tập trung vào nhóm thu nhập thấp, công nhân, người trẻ mới lập nghiệp, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang và lao động nhập cư.

Giải pháp chiến lược cho an cư lạc nghiệp và ổn định thị trường

Các chuyên gia đều khẳng định việc thành lập quỹ là giải pháp quan trọng giúp giải quyết nhu cầu nhà ở, tạo điều kiện để người dân "an cư lạc nghiệp".

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh thị trường bất động sản đang phát triển lệch pha và thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Quỹ nhà ở quốc gia được xem là giải pháp giúp giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách, người lao động thu nhập thấp. Đồng thời, quỹ còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, đặc biệt tại các khu công nghiệp, đô thị lớn, và khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu, đảm bảo tính bền vững của thị trường bất động sản.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam, phân tích việc xây dựng 1 triệu căn nhà xã hội trước năm 2030 là một đề án rất tham vọng. Ông cho rằng nếu tiếp tục hình thức khuyến khích doanh nghiệp, ngân hàng đóng góp như cách cũ thì mục tiêu sẽ khó thực hiện.

Ông Tuấn nhận định, việc có một quỹ thể hiện được vai trò chủ động của Nhà nước trong việc tạo ra nguồn vốn để người dân mua được nhà xã hội và hỗ trợ chủ đầu tư nguồn vốn xây dựng sẽ là biện pháp kép, thúc đẩy nhanh thị trường nhà xã hội.

Tác động đầu tiên là giúp các chủ đầu tư có nguồn vốn để đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án nhà xã hội với mức giá phù hợp hơn. Tiếp theo là hỗ trợ người dân thông qua gói vay mới của quỹ nhà ở quốc gia, với thời gian vay lâu hơn và phần chi trả thấp hơn, giúp việc mua nhà có thể dễ dàng hơn.

Minh bạch và đồng bộ

Mặc dù chủ trương thành lập quỹ được đánh giá cao, các chuyên gia cũng đưa ra những góc nhìn thận trọng và khuyến nghị quan trọng để đảm bảo hiệu quả thực tế.

Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định tác động thực tế lên thị trường cần thêm thời gian để kiểm chứng. Do nguồn cung nhà ở luôn có độ trễ so với nhu cầu, chính sách này trong giai đoạn đầu chủ yếu tác động đến tâm lý nhà đầu tư.

Ông Lượng cảnh báo, hiệu quả của quỹ phụ thuộc rất lớn vào khâu thực thi. Nếu bộ máy vận hành thiếu minh bạch, nguồn cung sẽ tiếp tục trì hoãn và khó đạt được mục tiêu ban đầu. Ngược lại, nếu được triển khai đúng hướng, quỹ có thể mở rộng cơ hội thuê nhà cho nhóm thu nhập thấp.

Để phát huy hiệu quả, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội khuyến cáo, cần xác định mục tiêu rõ ràng, đa dạng hóa nguồn vốn và tăng cường quản lý minh bạch. Quỹ cần tập trung hỗ trợ tài chính cho người dân có nhu cầu mua hoặc thuê nhà với mức giá phù hợp.

TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định, để đảm bảo quỹ hiệu quả lâu dài, cần có thiết kế phù hợp với đặc thù thị trường và nguồn lực tài chính trong nước. Trước hết, Nhà nước cần có quy hoạch và quỹ đất rõ ràng.

Bên cạnh nguồn đóng góp từ người lao động, doanh nghiệp và ngân sách Nhà nước, Nhà nước cần khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia bằng cách áp dụng các chính sách ưu đãi như miễn giảm thuế, hỗ trợ tài chính. Các doanh nghiệp cũng cần có trách nhiệm trích một phần lợi nhuận từ các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê.

Trước đó, Chính phủ Việt Nam đã ban hành Nghị định 302/2025, chính thức thành lập Quỹ nhà ở quốc gia. Quỹ này là một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, được giao nhiệm vụ đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), tăng nguồn cung và hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản. Quỹ được tổ chức ở hai cấp: Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và địa phương do UBND các tỉnh, thành lập và vận hành.

Nghị định này ngay lập tức nhận được những đánh giá tích cực và kỳ vọng lớn từ các cơ quan quản lý nhà nước và giới chuyên gia, coi đây là một hướng đi chiến lược thay vì chỉ là giải pháp mang tính thời điểm.