Lãnh đạo Bộ Xây dựng: muốn xác định có thổi giá BĐS hay không phải kiểm soát được giá bán sơ cấp

Thảo luận tại diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025” vừa diễn ra bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng để nhận diện liệu có hiện tượng thổi giá hay không, điều cốt lõi là phải xác định rõ ràng các yếu tố cấu thành giá bán bất động sản.

“Cơ cấu giá bán chủ yếu được tạo thành bởi hai thành tố chính: Giá đất, tức là chi phí quyền sử dụng đất; Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở. Chi phí này thì gồm nhiều thứ: vật liệu xây dựng, nhân công, các khoản thuế, và chi phí hạ tầng kỹ thuật được phân bổ. Để ra được giá bán cuối cùng, chúng ta cộng gộp: Giá thành cộng với chi phí bán hàng và chi phí phát sinh. Chúng ta phải có một cái nhìn khách quan với thị trường. Thực tế là vật liệu xây dựng tăng đã ảnh hưởng trực tiếp tới giá thành bất động sản”, bà Hạnh phân tích.

Cũng theo bà Hạnh, Việt Nam hiện có hai thị trường, thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong đó thị trường sơ cấp liên quan trực tiếp đến lợi nhuận của các nhà đầu tư (chủ đầu tư).

“Chúng ta cần có chính sách điều tiết lợi nhuận làm sao cho hài hòa giữa nhà đầu tư và người dân mua nhà. Thị trường thứ cấp lại chịu tác động mạnh bởi vai trò của các tổ chức trung gian. Muốn xác định có thổi giá hay không, chúng ta phải kiểm soát được giá bán sơ cấp, giá thành, giá giao dịch ở thị trường sơ cấp, rồi mới kiểm soát được giá ở thị trường thứ cấp”, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đánh giá.

Ba giải pháp trọng tâm bình ổn giá bất động sản

Trước tình trạng diễn biến nóng của giá bất động sản, bà Hạnh cho biết, Bộ Xây dựng và các Bộ ngành đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá.

“Có ba yếu tố cốt lõi. Minh bạch hóa thông tin: Chúng ta đang xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản với tinh thần phải minh bạch từ nguồn cung, minh bạch giá bất động sản, đặc biệt là minh bạch ở thị trường sơ cấp, từ đó mới kiểm soát được thị trường thứ cấp. Kiểm soát và phát triển bền vững: Phải nhìn vào hàng tồn kho để nhận diện xem phân khúc nào còn thiếu. Thành lập Trung tâm Giao dịch Quốc gia: Chúng ta cũng đang hướng tới thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý trên môi trường điện tử, có sự tham gia của các cơ quan liên quan như đất đai, thuế, và tài chính”, bà Hạnh thông tin.

Bên cạnh đó, theo bà Hạnh quan trọng hơn, khi kiểm soát thị trường cần phải nhìn vào cơ cấu phân khúc và hàng tồn kho.

“Hiện nay, chúng ta đang dư thừa phân khúc cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng bất động sản phù hợp với thu nhập người dân và nhà ở xã hội. Do vậy, cần phải tập trung phát triển phân khúc phù hợp với thu nhập người dân. Cuối cùng, đối với việc điều tiết thị trường thứ cấp, các chính sách về tín dụng, tài chính và thuế là vô cùng quan trọng và cần phải có sự can thiệp hợp lý”, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản Tống Thị Hạnh nêu quan điểm.