“Nhiều quy định về thẩm định giá không còn phù hợp”

Sáng 22/7, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã tổ chức hội thảo “Toạ đàm về việc góp ý sửa đổi, bổ sung Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam” với sự góp mặt của nhiều hội viên, tổ chức của Hội Thẩm định giá Việt Nam tại Mũi Né – TP.Phan Thiết, Bình Thuận.

Tiêu chuẩn Thẩm định giá hiện hành còn vênh với thực tiễn

Chia sẻ tại hội nghị, nhiều hội viên, tổ chức của Hội Thẩm định giá cho rằng các quy định trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá hiện hành còn vênh với thực tiễn. Do đó, nhiều hội viên, tổ chức kiến nghị nhà nước cần có những thay đổi trong quy định về thẩm định giá để phù hợp với thực tiễn.

Góp ý về Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 01 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá. Tại Khoản 2 Mục 2 hướng dẫn: “Người đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng và bên thứ ba có liên quan do khách hàng thẩm định giá xác định và được doanh nghiệp thẩm định giá thống nhất ghi trong hợp đồng thẩm định giá”.

Nhiều Hội viên cho rằng Quy định này không phù hợp với thực tế vì chức năng, nhiệm vụ của người đại diện pháp luật, giám đốc doanh nghiệp là điều hành quản lý chứ không thực hiện các nghiệp vụ kỹ thuật cụ thể như thẩm định viên giá.

Người điều điều hành quản lý chỉ nên chịu trách nhiệm về việc ban hành quy trình thẩm định giá nội bộ, soát xét các kết quả thẩm định giá đã đạt yêu cầu hay chưa chứ không thể làm lại công việc của người làm thẩm định giá như kiểm tra lại mức độ tin cậy của các thông tin trong báo giá được, chưa kể các yếu tố hình thành giá, các tỷ lệ điều chỉnh là của cá nhân thẩm định viên không thể chịu tác động của giám đốc doanh nghiệp.

Cần làm rõ bản chất của giá trúng đầu thầu

Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 2 (Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá) và Tiêu chuẩn Thẩm định giá  số 3 (Cơ sở giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá). Các hội viên, tổ chức cho rằng cần hợp nhất hai Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 2 và 3. Đồng thời, cần làm rõ bản chất của giá trúng đầu thầu (thị trường hay phi thị trường) và có phải là căn cứ bắt buộc áp dụng trong phương pháp so sánh hay không? Cần đưa thêm khái niệm Giá thị trường đặc thù là giá giao dịch trên thị trường của các loại hàng hóa sản xuất độc quyền, sản xuất theo đơn đặt hàng đặc thù; giá giao dịch trong tình hình mất cân đối nghiêm trọng do thein tai, dịch bệnh...

Về Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 5: Các hội viên, tổ chức đề nghị cần hướng dẫn rõ về việc thu thập thông tin theo thời điểm thẩm định giá trong qua khứ vì hiện nay, các đơn vị thẩm định giá đang gặp nhiều khó khăn, trong việc thu thập dữ liệu thông tin tài sản so sánh đầu vào tại các thời điểm cách xa nên người mua/người bán qua nhiều đời chủ, chuyển đi nơi khác, số điện thoại thay đổi...

Hoặc không cung cấp thông tin thực tế, vì sợ ảnh hưởng các vấn đề liên quan đến thông tin cá nhân, đến thuế,... do giá ghi trên hợp đồng mua bán, không thể hiện đúng giá thực tế giao dịch. Hạn chế nguồn thông tin, đa số các thông tin trên website đã bị xóa tin không truy cập được, chỉ có thể tiếp cận được nguồn dữ liệu từ cơ sở dữ liệu nội bộ đơn vị và từ các trang báo chí thời điểm quá khứ; thông tin quy hoạch có thể đã được thay đổi nhưng không thể tiếp cận được nguồn thông tin quy hoạch thời điểm quá khứ.

Làm rõ về những tài sản đặc thù 

Đối với những tài sản đặc thù chỉ do 01 nhà cung cấp phân phối độc quyền tại Việt Nam, không cung cấp qua đại lý hoặc chỉ cung cấp qua 1 hoặc 2 đại lý. Như vậy, đối với những tài sản này sẽ không có đủ thông tin của 03 tài sản so sánh, đồng thời cũng không có thông tin để áp dụng cách tiếp cận từ chi phí.

Đề xuất: Đối với những tài sản đặc thù như thế này nên nêu rõ doanh nghiệp có được nhận thẩm định giá hay không? Nếu được cần hướng dẫn điều chỉnh yêu cầu về số lượng tài sản so sánh phù hợp để có thể tiến hành thẩm định giá hoặc phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Đề nghị bỏ quy định buộc thẩm định viên giá phải trực tiếp khảo sát thu thập thông tin

Ngoài ra, các hội viên, tổ chức Thẩm định giá đề nghị bỏ quy định buộc thẩm định viên giá phải trực tiếp khảo sát thu thập thông tin mà việc này có thể giao cho các trợ lý thẩm định viên (chuyên viên thẩm định giá) của doanh nghiệp thực hiện vì số lượng thẩm định viên giá của doanh nghiệp khó có thể yêu cầu khảo sát, thông tin so với số lượng hồ sơ thẩm định giá hoặc đối với những hồ sơ có hàng trăm danh mục tài sản và nằm rải rác ở nhiều địa phương khác nhau.

Đề nghị bổ sung hướng dẫn việc thu thập thông tin, hình ảnh bằng các công cụ hiện đại như flycam đối với những tài sản mà việc khảo sát trực tiếp có khả năng gây nguy hiểm, hoặc tài sản ở những nơi khó có thẻ tiếp cận hoặc cấm tiếp cận theo quy định của Nhà nước (vùng dịch bệnh, vùng hạn chế ra vào, …).

Đề nghị có hướng dẫn về tình pháp lý của các thông tin thu thập trên mạng chẳng hạn như hiện nay nhiều địa phương đã công bố thông tin về quy hoạch trên cổng thông tin điện tử hoặc trên các App, cũng như các thông tin giao dịch, rao bán tài sản, hàng hoá trên mạng việc sử dụng các thông tin được công bố theo cách thức này có được công nhận hay không? Cần nêu rõ việc thu thập thông tin, chứng cứ từ các cơ quan nhà nước đề phục vụ cho việc thẩm định giá chỉ áp dụng đối với hoạt động của Hội đồng thẩm định giá nhà nước chứ không áp dụng đối với hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp vì doanh nghiệp không thể yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin, luật pháp cũng không quy định việc cơ quan nhà nước cung cấp thông tin cho các doanh nghiệp trừ các thông tin buộc phải công khai hoá ra công chúng theo quy định của pháp luật.

Không thể khảo sát thị trường trước khi xác định được tài sản cần thẩm định giá

Thảo luận về Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 6: các hội viên, tổ chức Thẩm định giá cho rằng hiện nay Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 6 đang thể hiện chưa theo trình tự thực hiện thực tế như: Không thể khảo sát thị trường trước khi xác định được tài sản cần thẩm định giá vì vậy cần đảo ngược thự tự nêu trên; Cần khẳng định giá pháp lý của nội dung Hạn chế và Bảo lưu nêu trong Báo cáo kết quả thẩm định giá trong việc nhận xét đánh giá lại Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng như trách nhiệm của thẩm định viên giá và doanh nghiệp thẩm định giá; Cần bổ sung quy định về việc chữ ký số trong Báo cáo, Chứng thư thẩm định giá cho phù hợp với nền kinh tế kỹ thuật số hiện nay; Đề nghị xem xét lại quy định về các hồ sơ đính kèm Báo cáo, Chứng thư thẩm định giá phát hành và lưu trữ sao cho mang tính khả thi và phù hợp thực tiễn.

Ngoài ra, các hội viên, tổ chức thẩm định giá còn đề xuất nhà nước cần cân nhắc lại quy định “lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử” vì đây là quy định về lý thuyết hay thực tiễn đều không thể thực hiện. Trong khi Luật đấu giá tài sản thì chỉ cần lưu trữ hồ sơ đấu giá trong thời hạn 05 năm kể từ ngày kết thúc đấu giá.