Khoảng trống pháp lý của Condotel do đâu?

Chông chênh như pháp lý Condotel

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam trong nhiều năm trở lại đây các khu du lịch đi kèm các khu đô thị, nghỉ dưỡng phát triển rất mạnh mẽ và đây là xu hướng hoàn toàn hợp lý, thu hút được sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư cả trong và ngoài nước.

Thực tế, loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển mạnh tại Việt Nam từ 2014 và trong suốt nhiều năm sau đó. 

Tuy nhiên đến năm 2018, sau “sự cố” Cocobay Đà Nẵng không hoàn thành được cam kết chi trả lợi nhuận thì “thời kỳ đi xuống” của phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã diễn ra cho đến hiện nay.

Không chỉ có Cocobay Đà Nẵng, trên cả nước, hàng trăm dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với sản phẩm chủ đạo là loại hình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (Condotel), trong đó có cả những dự án của các chủ đầu tư lớn đầu ngành cũng chịu cảnh “chông chênh” khi gặp phải nhiều vướng mắc về pháp lý hoặc không thể thanh khoản do khách hàng không còn mặn mà.

Hiện nay, khi Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến, các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản lại tiếp tục đặt vấn đề khi nào có khung pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Dù các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng đang có khoảng trống khiến pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cụ thể là Condotel trở nên rất chông chênh. Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, Condotel đã được quy định và không có gì vướng.

Cụ thể, tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, Condotel không làm ảnh hưởng gì đến sửa Luật Đất đai lần này. Nhà nước đã quy định, đất thương mại dịch vụ 50 năm và được cấp sổ theo thời gian đó.

“Địa phương nào muốn tận thu đưa đất thương mại dịch vụ sang đất ở cần phải xem xét lại. Chúng ta không nên đưa cái sai để hợp thức hoá cái sai”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Nói về tình trạng “chông chênh” về pháp lý của Condotel, một Luật sư thuộc Đoàn Luật sư Hà Nội nhận định sở dĩ nếu đơn thuần quy định Condotel là đất du lịch nghỉ dưỡng thì sẽ có rất nhiều dự án đã và đang được xây dựng bị “hớ” do đã trót định vị ở mức giá cao, thậm chí còn cam kết “nhiều hơn” về pháp lý. Nay nếu chỉ đơn thuần “theo quy định” là đất thương mại dịch vụ có thời hạn sở hữu 50-70 năm thì sẽ có nguy cơ không hút được khách hàng, nhà đầu tư như trước nữa.

“Có thể ở một góc độ nào đó, các doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang mong muốn "vận động hành lang" để có một khung pháp lý mới hoàn toàn nằm ngoài những quy phạm, khái niệm đã có dành cho các sản phẩm như Condotel, Shopvilla, Shophouse,…”, vị Luật sư bày tỏ quan điểm.

Bài toán cần sớm có lời giải

Nói về câu chuyện pháp lý cho bất động sản du lịch, tại một Diễn đàn vừa diễn ra tại Hà Nội, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trước đây Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhưng “không ai làm cả”.

“Đáng lẽ ra Bộ Văn hóa -Thể thao và Du lịch phải có tác động đề xuất, quản lý bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, tại một hội thảo tôi thấy Bộ này nói ra làm gì có bất động sản du lịch mà chỉ có bất động sản dịch vụ. Tôi cho rằng quan điểm đó chưa đúng", GS. Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo GS. Võ, lúc này chúng ta rất cần một khung chính sách để phát triển được bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Bởi vì phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiềm năng rất lớn. Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết nâng kinh tế du lịch Việt Nam thành ngành kinh tế mũi nhọn. Quyết định đó cho thấy chúng ta phải sắp xếp lại các phân khúc bất động sản và phát triển nó như thế nào? 

Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đến nay, phân khúc bất động sản này đang thấp đi. Lý do trước đây nhiều nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào đây vì nghĩ có lợi và được chủ đầu tư, địa phương hứa là được sử dụng đất dài hạn … Đến nay cho thấy không phải, sử dụng đất cũng chỉ được 50 năm.

“Chính vì vậy, thời gian hiện nay chúng ta nên có tính toán đối với khung pháp luật về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Thực tế cho thấy, trong các năm trước đây, dù không có trong Luật Đất đai, nhưng UBND tỉnh Khánh Hòa vẫn cấp “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho hàng chục dự án trong 3 năm liên tục từ 2016 - 2018. Vì không có quy định, nên hệ lụy là hàng loạt khách hàng mua căn hộ Condotel tại dự án có loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được cấp sổ đỏ, không đảm bảo quyền lợi như cam kết dẫn đến khiếu kiện, tố cáo kéo dài.

Hồi tháng 3/2022, trả lời chất vấn trước Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về vấn đề pháp lý các loại hình bất động sản mới như Condotel, Officetel, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã từng cho biết, những loại hình bất động sản kể trên là sản phẩm sử dụng đa mục đích. Theo góc độ của Luật Đất đai thì sản phẩm của các loại hình bất động sản mới này không vướng mắc gì.

Cũng theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, những khu vực đất có lợi thế về thương mại dịch vụ, sinh lợi từ đầu tư phát triển kinh tế thì nên là đất để cho thuê. Còn nếu là đất ở thì nên chọn nơi có cảnh quan, không gian, môi trường. Quy hoạch này có sự phân biệt khác nhau rõ ràng. Đất ở thì có thể là lâu dài. Đất thương mại dịch vụ thì có thể thu tiền nhiều lần theo giá trị đầu tư về kinh tế. Nếu chuyển sang đất ở thì phải xem xét.

Đối với câu chuyện pháp lý cho Condotel, PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng loại hình Condotel chưa từng có ở Việt Nam, nó giống như “đứa con lai”, giữa nhà ở và khách sạn, đây lại là hình thức đầu tư tài chính.

“Gốc rễ vấn đề nằm ở các quan điểm về tài sản, sau đó là các luật lệ liên quan đến tài sản, chúng ta đang có những biển chuyển rất nhanh, nhanh hơn so với biến chuyển của bộ máy, do đó có lẽ cần phải học thêm kinh nghiệm từ nước ngoài” PGS. TS Trần Đình Thiên nhận định.