Hà Nội sắp siết chặt quy định phân lô, tách thửa

13 xã chỉ được tách thửa mảnh đất tối thiểu 150m2

Vừa qua, UBND TP Hà Nội đã công bố Dự thảo Quy định "Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội".

Theo đó, dự thảo quy định điều kiện tách thửa đối với thửa đất ở, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất.

Cụ thể, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải có chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới xây dựng từ 4m trở lên và có chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu (hoặc mô tả trên hồ sơ) từ 3m trở lên đối với khu vực các phường, thị trấn; từ 4m trở lên đối với khu vực các xã vùng đồng bằng; từ 5m trở lên đối với khu vực các xã vùng trung du và miền núi.

Đồng thời, có diện tích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường thuộc 4 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng); không nhỏ hơn 40m2 đối với khu vực các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận: Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ; không nhỏ hơn hạn giao đất ở mới (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND Thành phố đối với các xã, thị trấn còn lại.

Theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND thì hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội có đến 13 xã cùng miền núi gồm: An Phú (huyện Mỹ Đức); Phú Mãn, Đông Xuân (huyện Quốc Oai); Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài (huyện Ba Vì); Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân (huyện Thạch Thất).

Như vậy, tại 13 xã miền núi nói trên, người dân chỉ được phép tách thửa khi thửa đất mới hình thành có diện tích tối thiểu trên 150 m2 là hạn mức tối thiểu để giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất ở Theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND.

Ngoài ra, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện có đường vào. Trường hợp chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi thì ngõ đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang: từ 4m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã vùng trung du và miền núi; từ 3m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã vùng đồng bằng; từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực thị trấn và các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận: Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ; từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường thuộc 4 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng).

Trường hợp chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông trên diện tích đất không phải là đất ở, thì người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chia tách thửa đất…

"Mạnh tay" chống đầu cơ giá đất

Theo nhận định của một số nhà đầu tư đang tham gia thị trường bất động sản thì động thái công bố Dự thảo Quy định "Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn” Phần nào thể hiện chủ trường thắt chặt quản lý của thành phố Hà Nội đối với bất động sản nói chung và tình trạng tăng nóng giá đất nền thời gian qua nói riêng.

Được biết, trước đó, vào tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Chỉ tiết tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Theo anh Nguyễn Văn Tuấn (Quốc Oai, Hà Nội), một nhà đầu tư chủ yếu tham gia mua các thửa đất ở lẫn đất đất vườn tại các vùng nông thôn thuộc 2 huyện Thạch Thất và Quốc Oai rồi chia lô nhỏ ra để bán lại thì từ tháng 3/2022 đến nay mô hình kinh doanh như của anh gần như “đứng hình”.

“Một phần do không làm được thủ tục tách thửa, một phần do thị trường trầm lắng nên thị trường mua bán đất ở nông thôn gần như tạm dừng. Không ít nhà đầu tư đang trong thế “tiến thoái lưỡng nan” khi trót “ôm” mảnh đất to, chưa kịp chia nhỏ để bán thì thị trường đã xuống trong khi đó để thanh khoản cả mảnh to thì lại rất “kén khách”, anh Nguyễn Văn Tuấn chia sẻ.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, tại một số huyện ngoại thành của Hà Nội, xuất hiện tình trạng các cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm rồi phân lô, bán nền.

Giới đầu cơ tham gia thị trường này khá tấp nập, nhưng rất ít người mua để ở, từ đó dẫn đến tình trạng “sốt ảo”, thổi giá, nhiễu loạn thị trường rồi gây ra những hệ lụy mà cả Nhà nước và người dân phải gánh chịu. Thực trạng này diễn ra ở nhiều huyện của Hà Nội như: Thạch thất, Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh...

Dù được nhận định là có những tác động nhất định trong việc ổn định thị trường, tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, sự vào cuộc của các địa phương chỉ là giải pháp tình thế trong khi cái “gốc” của vấn đề là những vướng mắc trong quy định của Luật thì chưa được giải quyết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) thì Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “sốt ảo” giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan bắt nguồn từ “bất cập” của một số quy định dưới Luật.

Được biết, vào tháng 5/2022, HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường về kiến nghị sửa đổi quy định dưới Luật về tách thửa đất ở, để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan.

Cụ thể, theo HoREA, các quy định tại điều 43d và điều 75a, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã dẫn đến tình trạng các địa phương thực hiện tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có tách thửa đối với đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác không phải là đất ở, đã dẫn đến tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp "bất lương" lợi dụng để phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, tác động xấu đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.