Giá nhà sơ cấp khó “quay đầu” vào năm 2023, vì đâu?

Đó được xem là nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay. Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường BĐS đang và sẽ vẫn còn khó khăn, thanh khoản phục hồi chậm, nhưng trong năm 2023 rất khó để BĐS sơ cấp giảm giá bán.

Tại Hội nghị VRES 2022, Batdongsan.com.vn đưa ra kết quả một khảo sát tâm lý người dùng thực hiện vào quý 2/2022 với hơn 1.000 khách hàng. Theo đó, khi được hỏi về dự báo biến động giá BĐS trong năm 2023, chỉ khoảng 10% người dùng ôm tâm lý giá nhà đất sẽ giảm trong năm 2023. Hơn 84% đáp viên còn lại đều phán định, giá BĐS sẽ vẫn diễn tiến xu hướng tăng trong năm tới. Trong số đó, nhóm người dùng nhận định giá nhà sẽ còn tăng thêm từ 5-10% chiếm đến 40%; 23% thì cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ có 17% phán đoán giá nhà sẽ tăng trong biên độ nhẹ dưới 5%.

Một chuyên gia trong ngành nhận định, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Giai đoạn 2012 -2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%. Nhưng với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm. Vậy nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, luật đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để CĐT giảm giá bán.

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield chỉ ra, trong quý 4/2022, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 21% do nhà hạng sang phủ sóng rổ hàng, song giá bán thứ cấp rớt 15%, tiêu thụ giảm gần 80%.

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield cho biết, 3 tháng cuối năm, thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận giá bán sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) đạt mức trung bình 3.400 USD một m2, tăng 21% so với quý trước.

Giá nhà bình quân trên thị trường sơ cấp được tính dựa trên công thức lấy trung bình cộng toàn bộ sản phẩm mới chào bán ra thị trường. Giá sơ cấp tăng chủ yếu do các đợt mở bán mới trong quý 4 chỉ có dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp tại phố nhà giàu Thủ Thiêm phủ sóng nguồn cung mới toàn thành phố. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân trống rổ hàng, dẫn đến không có sản phẩm nhà giá rẻ nào giúp hạ nhiệt mặt bằng giá đang neo cao.

Tuy giá bán sơ cấp tăng, thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận doanh số bán hàng đạt dưới 900 căn, giảm 76% so với quý trước. Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, lượng tiêu thụ căn hộ trong quý cuối năm nay giảm 66% so với cùng kỳ năm ngoái đồng thời giảm 86-89% so với cùng kỳ các năm 2019-2020.

Cushman & Wakefield lý giải thanh khoản căn hộ quý 4/2022 kém kỷ lục do Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua. Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Trước đó, báo cáo của Batdongsan cũng cho biết, trong 3 tháng cuối năm 2022, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp phía Nam tăng 3-4% rơi vào nhóm căn hộ cao cấp và trung cấp nhưng thanh khoản yếu. Theo dữ liệu trực tuyến của đơn vị này, suốt quý 4, toàn thị trường căn hộ tại Tp.HCM và các tỉnh phía Nam chỉ tiêu thụ 100 căn hộ trong rổ hàng chào bán mới, thấp nhất năm. Tình trạng thanh khoản căn hộ xuống thấp vào quý 4 chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây ở giai đoạn cận Tết - vốn là thời gian đỉnh điểm giao dịch bất động sản sôi động nhất năm

Báo cáo của DKRA Việt Nam cũng chỉ ra, tháng 10, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp khu vực phía Nam (thị trường chủ lực gồm Tp.HCM, Bình Dương, Long An) tăng 4-10% so với đợt mở bán trước (tức đầu năm nay). Đối với phân khúc nhà liền thổ (nhà phố và biệt thự thuộc các dự án) giá bán cũng neo cao trong tháng 11 sau khi đã tăng mạnh hồi quý 3/2022.

Chỉ số giá bất động sản của Savills (SPPI) công bố cũng cho hay, quý vừa rồi, chỉ số giá nhà ở tại Tp.HCM đạt 130 điểm, tăng 1 điểm theo quý, đến từ việc giá sản phẩm hạng B (trung cấp) tại quận 9 tăng 13% và Nhà Bè tăng 5%. Nhà ở phân khúc này có giá cao nhất là 10 tỷ đồng một căn trong khi nhà hạng A (cao cấp) ghi nhận mốc 30 tỷ đồng một căn.

Có thể thấy, giá nhà ở chào bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có diễn biến ngược chiều nhau và chênh lệch ngày càng lớn. Theo đó, giá bán nhà sơ cấp trong hai tháng đầu quý 4 vẫn leo thang lên 10% so với đầu năm nhưng giá bán nhà thứ cấp ghi nhận nhiều trường hợp giảm 10-20%, cá biệt một số nhà đầu tư ngộp tài chính sẵn sàng điều chỉnh giá bán đến 25-30% so với đầu năm.

Tuy vậy, điểm giống nhau của thị trường sơ cấp và thứ cấp là thanh khoản đồng loạt giảm mạnh. Dòng tiền của khách mua bị nghẽn, đồng thời trước chênh lệch khá lớn giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp, nhiều nhà đầu tư đứng ngoài thị trường, giữ tiền mặt chờ các nhịp điều chỉnh sâu hơn để bắt đáy.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam cho rằng, sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân và BĐS có giá trị khai thác thương mại tốt, vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường BĐS năm 2023 sẽ có những điều chỉnh đến từ chính sách quản lý. Thủ Tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế chính sách, giải pháp hỗ trợ ngành BĐS giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý 3/2023.