Giá đất và bài toán hài hòa lợi ích

Một trong những vấn đề nóng nhất được nhiều người dân quan tâm và một số chuyên gia, nhà nghiên cứu cũng đã đặt vấn đề là sự chênh lệch quá lớn trong giá đất thu hồi và giá đất đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá thu hồi “dưới đất”, đấu giá “trên trời”

Đặc biệt, sau thương vụ đấu giá đất tỷ đô tại tại Thủ Thiêm, dù đến nay đã có 2/4 doanh nghiệp trung đấu giá bỏ cọc nhưng có lẽ cũng đã đến lúc cần xem xét, đánh giá lại thấu đáo bài toán hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan gồm người dân, doanh nghiệp và Nhà nước khi thu hồi đất.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, để xác định giá đất làm giá khởi điểm đấu giá đất và giá đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, hiện nay có năm phương pháp để xác định giá đất, gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu phương pháp được dùng để định giá khởi điểm đấu giá đất tiếp cận giống với công tác xác định giá để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có thể chưa phản ánh đúng giá trị thật của mảnh đất.

Thực tế, khoản chênh lệch địa tô từ việc thu hồi đất, đấu giá là rất lớn nhưng từ trước đến nay chưa có cơ quan nào đặt ra việc hài hòa lợi ích giữa các bên.

Về vấn đề này, chia sẻ với phóng viên bên lề một sự kiện tại VCCI, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên là Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, về nguyên tắc những phiên đấu giá đất kỷ lục vừa qua có thể đúng quy trình, đúng luật hiện hành nhưng việc giá đất được nâng lên cao “trên trời” trong khi trước đó, mức giá đền bù, giải phóng mặt bằng cho người có đất bị thu hồi lại đang đặt ra câu chuyện về tính công bằng trong chính sách “vốn hóa đất đai”.

Cũng đặt vấn đề liên quan đến quan hệ giữa người dân, tức người có quyền sở dụng đất bị thu hồi và bên thu hồi là nhà nước, tại một tham luận khoa học công bố mới đây, PGS.TS. Phan Trung Hiền (Đại học Cần Thơ) đã đặt vấn đề liên quan đến nội dung khi Nhà nước quyết định thu hồi đất theo quy định tại Luật đất đai 2013 phục vụ các mục đích như quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì giá đất tính bồi thường lại thường chưa phản ánh đúng trị giá trên thị trường.

Đồng bộ giải pháp để hài hòa lợi ích

Thực tế cho thấy, theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì các vụ việc liên quan đến đất đai luôn chiếm tỷ lệ đa số khi thống kê công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo tại các địa phương. Đặc biệt, trong đó các khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai lại chủ yếu về việc không đồng thuận mức giá đền bù, giải phóng khi nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, PGS.TS. Phan Trung Hiền nhận định thực tế thời gian qua cho thấy, trường hợp bên thu hồi đất (nhà nước hoặc doanh nghiệp) và bên có đất bị thu hồi (người dân) không có cùng quan điểm với nhau về mức giá đến bù thì “bên yếu thế” vẫn thường là người dân.

Về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng bài toán hài hòa lợi ích các bên từ nhà nước, doanh nghiệp và người dân có đất bị thu hồi trong công tác “vốn hóa đất đai” cần được xem xét một cách nghiêm túc và cấp thiết.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, hiện nay giá đất đang vận hành trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất. Thị trường sơ cấp này đang bị “lệch lạc” so với giá đất trung bình trên thị trường. Nói cách khác, đang có sự “lệch lạc” về giá trị đất đai theo quy luật thị trường.

Cần nhìn nhận thẳng thắn rằng, khung giá đất bây giờ có tăng thêm 100% đi chăng nữa cũng chưa tiệm cận đến 50% mức giá trị trường.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Liên quan đến giải pháp cho sự chênh lệch giữa giá đất theo quy định của nhà nước và giá giao dịch thực tế trên thị trường, trước đây, tại TP.HCM đã từng xem xét phương án để người dân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, khi phương án trên đưa ra lại tính giá trị đất theo bảng giá đất do Nhà nước quy định, do đó chưa nhận được sự đồng thuận của người dân để triển khai trong thực tế.

Lý giải về bất cập của phương án trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng nếu có đưa vào áp dụng thì giá trị góp vốn được tính so với giá trị của chính mảnh đất đó sau khi được đấu giá rõ ràng sẽ có sự chênh lệch không nhỏ và người có đất bị thu hồi có thể đặt ra không ít câu hỏi.

Cũng liên quan đến vấn đề xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để đầu tư hạ tầng đấu giá đất, PGS.TS Phan Trung Hiền cho rằng cần xây dựng cơ chế để người dân tham gia vào quy trình xây dựng bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể bởi họ không thể đứng ngoài cuộc khi người khác định giá tài sản do mình là chủ sử dụng.

Chia sẻ quan điểm trên, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng có thể nghiên cứu cơ chế thành lập các Hội đồng định giá đất độc lập với sự tham gia của nhiều bên, chuyên gia, nhà nước và cả người dân có đất trong diện bị thu hồi.

Bên cạnh đó, dưới góc độ “kỹ thuật”, để đảm bảo vị trí bình đẳng trong quy trình giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai, đặc biệt là giá đất, PGS.TS. Phan Trung Hiền cũng cho rằng có thể xem xét phương án tổ chức các phòng đối thoại có hai bên tương đồng nhau theo hình thức hội nghị bàn tròn.

Theo đó, tại các hội nghị nghị này cần bảo đảm sự tham gia của các cơ quan, tổ chức tư vấn pháp luật như: trung tâm trợ giúp pháp lý, thành viên đoàn luật sư, thành viên hội luật gia, Hội đồng Dân chủ và pháp luật thuộc Mặt trận Tổ quốc và các chủ thể này phải được quyền tiếp cận các hồ sơ giải quyết.