Giá đất cần “mang hơi thở của cuộc sống”

Từ thời điểm cuối năm 2021 đến nay, Bộ Tài chính đã nhiều lần chỉ đạo Tổng cục Thuế, các cục thuế địa phương thực hiện các biện pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Những động thái liên tiếp và quyết liệt nói trên cho thấy quyết tâm của các cơ quan chức năng trong việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, công tác chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản hiện vẫn còn nhiều khó khăn do vướng mắc chủ yếu liên quan đến vấn đề giá đất vẫn chưa được giải quyết.

Liên quan đến nội dung này, MarketTimes đã trao đổi với PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội - Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

MarketTimes: Theo bà, đâu là nguyên nhân chính tạo ra việc “né thuế”, tức mua bán nhà đất 2 giá gây thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Theo Luật đất đai 2013, giá đất được ấn định bởi nhà nước. Theo đó, có khung giá đất, bảng giá đất cụ thể ở từng địa phương và hệ số K chênh lệch cũng như giá đất cụ thể cho từng khu vực, từng thửa đất.

Giá đất tính theo Bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp như nhà nước công nhận quyền dụng đất của hộ gia đình trong hạn mức sử dụng đất, nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở trong hạn mức giao đất.

Bảng giá này cũng là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính tiền phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai và tính tiền bồi thường khi nhà nước gây thiệt hại về sử dụng đất và quản lý đất đai. Bên cạnh đó, bảng giá đất này cũng dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất trả cho người tự nguyện trả lại đất.

Đối với khái niệm giá đất thị trường, mức giá này phải chấp nhận các quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị,...

Giá đất của thị trường không phụ thuộc vào giá đất của nhà nước mà được hình thành qua những hoạt động trên thị trường, đôi khi có sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước quy định và giá thị trường.

Đối với giá đất thị trường trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, có 4 con đường hình thành gồm do khung giá của nhà nước, do hai bên tự thỏa thuận, do đấu giá và do cơ quan tư vấn về đất đai đưa ra để các bên giao dịch tham khảo.

Trong thực tế cho thấy, giá đất theo quy định của nhà nước thường thấp hơn nhiều so với giá đất được giao dịch trong thực tế trên thị trường. Do đó, có thực trạng người dân không khai thật giá trị mua bán khi chuyển nhượng đất đai thông qua hợp đồng “né thuế” của nhà nước.

Việc “né thuế” này gây ra rất nhiều hệ lụy xấu trong đó lớn nhất là làm thất thu ngân sách nhà nước từ việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản.

MarketTimes: Bà có thể nói rõ hơn về những hệ lụy của việc “né thuế” nói trên?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung:

Bên cạnh việc gây thất thu thuế thì việc mua bán nhà đất 2 giá còn dẫn đến hệ quả là các giao dịch về đất đai không trung thực và không đủ tin cậy để làm số liệu để các cơ quan quản lý nhà nước nắm được và có những chính sách điều tiết phù hợp.

Bên cạnh đó, nếu như nhà nước lấy đúng giá trên hợp đồng mà các bên chuyển nhượng theo hợp đồng tại văn phòng công chứng để bồi thường cho người dân thì người dân không có sự hợp tác. Việc này sẽ dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng.

MarketTimes: Vậy liệu quy định cơ quan quản lý Thuế có quyền ấn định thuế đối với các hồ sơ khai thuế “có vấn đề” liệu có giải quyết được thực trạng trên?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung:

Đây là một vấn đề không đơn giản để thực hiện nếu giá ghi trong hợp đồng công chứng dùng để khai thuế đã bằng hoặc cao hơn giá do nhà nước quy định.

Khi đó cơ quan thuế cần xác định đâu là mức giá thị trường để làm căn cứ xác định liệu giá ghi trong hợp đồng mua bán bất động sản công chứng là thấp hay phù hợp với giá thị trường.

Rõ ràng, không thể lấy giá của một vài mảnh đất đắc địa được đấu giá lên mức cao chót vót đến 400 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay thậm chí cả tỉ đồng/m2 tại TP.HCM để làm căn cứ trong việc xác định giá thị trường phù hợp.

Chỉ khi xây dựng và vận hành hiệu quả được hệ thống dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản. Hệ thống này sẽ phải liên thông, liên kết được với hệ thống dữ liệu khác như của ngành thuế, công chứng, ngân hàng,… để có cái nhìn tổng quát về mức giá tương đối dùng làm căn cứ xác định giá thị trường phù hợp tại một địa phương thì việc tính thuế mới đảm bảo khoa học.

MarketTimes: Như vậy, theo bà, đâu sẽ là giải pháp tối ưu cho bài toán trên trong bối cảnh hiện nay?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung:

Trước mắt, trong khi việc xem xét các vấn đề lớn như có giữ hay bỏ quy định về bảng và khung giá đất hay việc xác định giá đất thông qua một Hội đồng thẩm định giá đất độc lập… còn phải đợi các cơ quan chức năng xem xét thì để hạn chế việc mua bán nhà đất 2 giá, chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản cần sớm có những “giải pháp kỹ thuật” phù hợp.

Một trong những công cụ kỹ thuật hiệu quả để chống thất thu thuế đã được nhiều nước phát triển áp dụng rất hiệu quả là việc sử dụng thanh toán không dùng tiền mặt.

Khi các giao dịch được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng, các cơ quan chức năng có thể kiểm soát được đường đi của dòng tiền, từ đó có thể phát hiện những trường hợp bất thường để ngăn chặn, xử lý.

Về lâu dài, cần giải quyết được “cái gốc” của vấn đề là sự chênh lệch giữa giá đất theo quy định của nhà nước và giá thực tế trên thị trường.

Việc khung và bảng giá đất chưa mang “hơi thở của cuộc sống” đã tồn tại từ lâu và là bất cập cần sớm được khắc phục trong lần sửa đổi Luật đất đai tới đây.

Cần đưa giá đất tại khung và bảng giá đất do nhà nước và địa phương quy định tiệm cận với giá thị trường thông qua một cơ chế tổ chức Hội đồng định giá đất độc lập tại các địa phương.

Khi giá đất theo quy định của nhà nước dùng để tính thuế cũng tương đương với giá thị trường thì không cần phải theo dõi, điều tra, giám sát, cứ mua bán đất qua hợp đồng công chứng, sang tên là mặc nhiên nộp thuế đúng, đủ.

Xin cảm ơn bà!