Dự báo M&A trên thị trường bất động sản sẽ sôi động

Năm 2021 thị trường đã chứng kiến những con số ấn tượng từ hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) tại Việt Nam.

Theo Bộ Xây dựng, riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu về nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký hơn 31 tỷ USD, trong đó chủ yếu là rót vào thị trường qua M&A.

58% M&A lĩnh vực văn phòng

Bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư của Savills Hà Nội chia sẻ, những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động M&A tích cực. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 khi có tổng vốn đầu tư đăng ký gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4% thị phần.

Giới chuyên gia cho rằng, những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Theo thống kế của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường M&A bất động sản 2021 và quý I/2022 vẫn diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn, các doanh nghiệp bất động sản liên tục thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn.

Đầu năm 2021, Công ty CP Vinhomes đã công bố việc mua lại Khu đô thị Đại An tại tỉnh Hưng Yên, vùng vệ tinh phía Đông Hà Nội. Thương vụ có giá trị ước tính 3.100 tỷ đồng (tương đương 134 triệu USD).

Tại Đồng Nai, Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng đã hoàn tất mua lại 100% vốn tại công ty sở hữu dự án rộng 170 ha ở Đồng Nai từ Keppel Land. Sau khi về với Nam Long, dự án có tên gọi mới là Izumi, do Nam Long cùng đối tác Nhật Hankyu Hanshin Properties phát triển với tổng mức đầu tư 18.600 tỷ đồng. Trong đó, Nam Long sở hữu 65,1% cổ phần và Hankyu Hanshin sở hữu 34,9% cổ phần.

Trong quý I/2022, thị trường cũng chứng kiến một số số thương vụ nổi bật ở Thành phố Hồ Chí Minh như ở khu vực quận 1, tòa nhà Saigon One Tower đã được đổi tên thành IFC One Tower do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển VivaLand quản lý. Ở khu vực Đồng Nai, dự án Swan Bay với diện tích khoảng 200ha sẽ được tiếp tục phát triển bởi Công ty CP Địa ốc Phú Long.

Tổng giá trị các giao dịch M&A quý I/2022 cao hơn cả tổng giá trị từng năm 2019-2021. Phân khúc văn phòng chiếm 58% tổng giá trị giao dịch, phân khúc công nghiệp chiếm 28%, còn lại là phân khúc nhà ở.

Đáng chú ý, Hà Nội có tổng lượng giao dịch lớn nhất cả nước, nhờ vào thương vụ chuyển nhượng tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place (Ba Đình, Hà Nội) từ CapitaLand Development sang Viva Land với tổng trị giá 550 triệu USD.

Đánh giá về kết quả M&A quý I/2022, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, sở dĩ lĩnh vực văn phòng chiếm phần lớn giá trị giao dịch M&A là do Việt Nam thực hiện Chỉ thị 128 của Chính phủ, người lao động được quay trở lại văn phòng sau một thời gian dài áp dụng hạn chế di chuyển, đã thúc đẩy giao dịch M&A văn phòng vươn lên vị trí dẫn đầu.

Liên quan đến khẩu vị của nhà đầu tư, bà Trang Bùi cho rằng, thời gian qua nhà đầu tư chủ yếu vẫn nhắm đến các loại tài sản truyền thống bao gồm thị trường nhà ở, khu đất phát triển, công nghiệp, văn phòng và bán lẻ.

Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ nhờ mở cửa các đường bay quốc tế trở lại.

Rào cản định giá

Do thị trường thống trị bởi nhà đầu tư nội địa, nhiều nhà đầu tư quốc tế vẫn ưa thích tham gia bằng hình thức liên doanh với các đối tác trong nước. Hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào các thương vụ liên doanh và M&A chứ không phải là các giao dịch bất động sản thuần túy.

Theo bà Trang Bùi, rào cản lớn nhất là việc khan hiếm quỹ đất phù hợp trong các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội để phát triển dự án.

Đồng quan điểm, bà Lê Thị Phương Lan đánh giá, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa có sự chuẩn bị kĩ càng cho quá trình M&A.

Những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.

Ngoài ra, người mua và người bán đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của dự án. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

Bà Trang Bùi nhìn nhận, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn, đang chờ được đầu tư vào bất động sản. Nhưng đối với họ, một trong những điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế là tính minh bạch. Thị trường càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm.

Vừa qua, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022). Đồng thời, cũng có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.

Khi được thông qua, các bộ luật này sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản khi gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản.

Nhận định về thị trường M&A thời gian tới, bà Trang Bùi đánh giá, trong điều kiện tình hình kinh tế vĩ mô khả quan và các chuyến bay quốc tế đã được mở lại, chắc chắn thị trường M&A trong năm 2022 sẽ còn sôi động hơn nữa. Bởi vì “trong nguy có cơ”, nhiều doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, đã tiến hành đánh giá và lên kế hoạch phát triển dài hạn sau đại dịch.