Đề xuất tính thuế TNCN 20% theo từng lần chuyển nhượng BĐS

Theo đó, tại dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) mới nhất, Bộ Tài chính đề xuất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Cụ thể, Bộ Tài chính đề xuất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau: Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm thuế suất là 10%; Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm thuế suất là 6%; Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm thuế suất là 4%; Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế thuế suất là 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực đến thời điểm chuyển nhượng.

Đối với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế không tính theo thời gian nắm giữ mà việc chuyển nhượng sẽ áp dụng thuế suất 2% (như hiện hành), bởi vì theo quy định của Bộ luật Dân sự, thừa kế là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống (khác với cho, tặng bất động sản); khi cá nhân nhận thừa kế đã được miễn thuế TNCN theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN hiện hành thì khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản này cần thiết phải nộp thuế để đảm bảo công bằng với những trường hợp mua bán thông thường.

Trường hợp cá nhân nhận thừa kế nhưng có hoạt động kinh doanh kiếm lời như đầu tư, đầu cơ thì thu nhập sẽ được xác định là thu nhập từ hoạt động kinh doanh và kê khai, nộp thuế theo quy định. Bộ Tài chính đang báo cáo lãnh đạo, phối hợp với các đơn vị có liên quan để triển khai các bước tiếp theo trong kỳ họp, tại dự thảo Luật và trình Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.

Bộ Tài chính cho rằng, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế (giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lệ) phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Điều này tương đương với cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay, với mức thuế suất 20%.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả phương pháp này, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ.

Đồng thời, việc thực hiện phải đồng bộ với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng bất động sản. Điều này sẽ giúp cơ quan thuế có đủ thông tin, căn cứ pháp lý để xác định thời gian nắm giữ cũng như yếu tố cần thiết khác phục vụ tính thuế.

Kinh nghiệm quốc tế

Theo Bộ Tài chính, thời gian qua đã xảy ra tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, nhằm giảm thuế, gây thất thu ngân sách.

“Có ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân 20% trên thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4... bất động sản trong thời gian ngắn, gây bất ổn cho thị trường bất động sản”, cơ quan soạn thảo nêu rõ.

Một số nước cũng sử dụng chính sách thuế, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.

Đức có hai sắc thuế chính, thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch 3 lần trong 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh).

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Quy định tại thành phố San Francisco (bang California), nếu một cá nhân bán bất động sản trong vòng 5 năm kể từ khi mua, sẽ bị áp thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, mức thuế là 24% nếu bán trong năm đầu tiên; 22% nếu bán trong 1–2 năm; 20% trong 2–3 năm; 18% trong 3–4 năm và 14% nếu chuyển nhượng sau 4–5 năm.

Tại Singapore, nếu bất động sản được mua và bán lại trong năm đầu tiên, phần chênh lệch giá bị đánh thuế 100%. Sau 2 năm, thuế suất giảm còn 50% và sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, thuế suất là 15% nếu bán trong năm đầu tiên và 10% nếu bán trong năm thứ hai. Tại Malaysia, thu nhập từ việc thanh lý bất động sản bị đánh thuế theo thời gian nắm giữ: 30% nếu bán trong 3 năm đầu, 20% nếu giữ từ 3–4 năm và 15% nếu giữ từ 4–5 năm.

Tại Việt Nam, định hướng xây dựng chính sách thuế liên quan đến đất đai, nhà ở và bất động sản đã được xác định rõ tại nhiều văn kiện quan trọng của Đảng và Quốc hội. Nghị quyết số 06/NQ-TW của Bộ Chính trị (năm 2022) yêu cầu “nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế, phí liên quan bất động sản, nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất hiệu quả”.

Nghị quyết số 18/NQ-TW đề ra: "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất...”. Nghị quyết số 62/2022/QH15 của Quốc hội cũng yêu cầu rà soát, hoàn thiện pháp luật thuế đối với chuyển nhượng bất động sản, chống thất thu nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp.