Tại dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 của Bộ Tài chính đã đề xuất một cơ chế giảm sâu, được xem là giải pháp mang tính đột phá. Theo đó, dự thảo đề xuất khi người dân chuyển mục đích đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở sẽ được giảm 70% tiền sử dụng đất (SDĐ) cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở. Đối với phần diện tích vượt hạn mức, người dân cũng được giảm 50% (chỉ đóng 50%).
Theo Bộ Tài chính, trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương được xây dựng tiệm cận giá thị trường, tiền SDĐ sau chuyển mục đích sẽ tăng gấp nhiều lần so với trước. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến người dân ở khu vực nông thôn, vùng ven đô thị, nơi nhu cầu tách hộ, hợp thức hóa đất ở là rất lớn. Bộ Tài chính đánh giá cách tính theo tỉ lệ phần trăm như trên sẽ góp phần giảm áp lực tài chính cho người dân, đồng thời vẫn bảo đảm nguyên tắc tài chính đất đai và tính khả thi trong thực hiện.
Tuy nhiên, đề xuất chỉ áp dụng đối với các trường hợp đất vườn, ao liền kề hoặc trong cùng thửa đất có nhà ở. Đối với đất nông nghiệp thuần túy như đất trồng trọt, canh tác, việc chuyển đổi sang đất ở vẫn phải nộp toàn bộ phần chênh lệch theo bảng giá mới, không thuộc diện hỗ trợ.
20 tỉ đồng để chuyển 700 m2 đất vườn sang đất ở
Thời gian qua, một số địa phương ghi nhận tình trạng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 tăng cao so với bảng giá cũ. Điều này khiến người dân phải nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) cao gấp nhiều lần khi muốn chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất ở. Mức chênh lệch này trở thành gánh nặng lớn với người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Mới đây, sự việc một người dân tại Nghệ An nhận yêu cầu nộp khoản tiền gần 4,5 tỉ đồng khi xin chuyển mục đích sử dụng 300 m² đất vườn sang đất ở khiến dư luận đặc biệt quan tâm. Nguyên nhân được cho là do bảng giá đất mới ban hành với mức giá tăng mạnh, dẫn đến việc người dân phải gánh mức thuế, phí và tiền SDĐ rất cao.
Một trường hợp khác là bà Hồng (ngụ phường Thới An, TP.HCM) nhận được thông báo thuế từ cơ quan chức năng sau khi làm thủ tục chuyển đổi 200 m² đất nông nghiệp sang đất ở. Theo thông báo, tổng số tiền SDĐ mà gia đình bà phải đóng là hơn 5 tỉ đồng. Con số khổng lồ này xuất phát từ mức chênh lệch quá lớn trong bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM cũ, có hiệu lực từ ngày 31-10-2024. Theo đó, trong khi giá đất ở tại vị trí 2 của bà được xác định là 26.460.000 đồng/m² thì giá đất nông nghiệp chỉ là 520.000 đồng/m². Tính ra giá đất ở cao gấp hơn 50 lần giá đất nông nghiệp.
Giảm gánh nặng cho người dân
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng đề xuất của Bộ Tài chính là phương án đáng mừng, cho thấy cơ quan nhà nước đã tiếp thu ý kiến của người dân, chuyên gia.
Theo đó, ông Châu đánh giá, đề xuất nếu được thông qua sẽ giảm phần lớn gánh nặng tài chính cho người dân, bởi trước đây, TP HCM còn hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp sổ hồng, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn. Nhiều người dân có nhà đất bị vướng quy hoạch chưa được chuyển mục đích hoặc những người có nhu cầu xin hợp thức hóa quyền SDĐ nông nghiệp gắn liền với nhà ở hiện hữu; hay người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích SDĐ thành đất ở gặp rất nhiều khó khăn với bảng giá đất hiện nay.
Ông Châu thậm chí còn đề xuất một mức thu thấp hơn nữa: “Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích SDĐ, nghị định cần quy định mức thu tiền SDĐ của đất ở trong hạn mức là 20% và ngoài hạn mức là 30%. Mức thu như vậy là đẹp vì đa số là đất do người dân tự tạo lập, đất của ông bà tổ tiên để lại”.
Cần có cơ chế chống trục lợi chính sách
Bày tỏ quan điểm ủng hộ nhưng Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, đưa ra cảnh báo về nguy cơ giới đầu cơ có thể lợi dụng chính sách để thu gom đất nông nghiệp giá rẻ, sau đó chuyển mục đích để phân lô, bán nền kiếm lời. Điều này sẽ làm sai lệch mục tiêu nhân văn của chính sách. Để khóa các kẽ hở này, luật sư Phượng đề xuất chính sách cần xác định đúng đối tượng thụ hưởng.
Thay vì chỉ dựa vào loại đất, cần tập trung vào người SDĐ. Ví dụ, cần có điều kiện người xin chuyển mục đích phải là người đã sử dụng ổn định mảnh đất đó trong một thời gian dài 5-10 năm; đồng thời cam kết họ và các thành viên trong hộ gia đình không có đất ở nào khác tại địa phương. Mỗi người chỉ nên được hưởng chính sách ưu đãi một lần.
Bổ sung thêm, TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng cần quy định rõ ràng, đồng bộ. Ví dụ như chuyển mục đích sử dụng xong mà mang đất đi bán thì phải truy thu số tiền phần trăm đã được miễn, giảm. Nếu cần thiết, có thể quy định không được chuyển nhượng trong thời gian bao lâu để khống chế việc chuyển mục đích SDĐ rồi bán ngay để trục lợi chính sách.
Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định đề xuất giảm đến 70% tiền SDĐ khi chuyển đổi mục đích SDĐ là chính sách tốt, chắc chắn được người dân ủng hộ. Tuy nhiên, việc thực hiện cần có lộ trình, tuyên truyền để người dân hiểu và kịp thời nắm bắt chính sách. Ngoài ra, việc chuyển đổi phải có quy hoạch gắn với kế hoạch SDĐ phù hợp vì chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì giá trị mảnh đất cũng được nâng lên rất cao. Việc chấp thuận cho chuyển đổi cần được xem xét kỹ vì khi quy hoạch đất đai, Nhà nước phải đầu tư hạ tầng rất tốn kém.
Thêm vào đó, cần có những tiêu chí, công cụ để kiểm soát. Nếu người dân có mục đích chính đáng như chia tài sản cho con cái thì được, nếu là doanh nghiệp thì cần chính sách khác khi cho chuyển đổi để Nhà nước thu được tiền, doanh nghiệp khi bán cũng được giá cao.
.png "Buồn của nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Á: Nhân tài lũ lượt rời khỏi đất nước tìm cơ hội việc làm mới, doanh nghiệp chật vật giữ chân lao động trình độ cao")
