Xác định giá đất không thể lấy mặt bằng chung để tính bồi thường

Giá đất không thể "đồng phục"

Phát biểu tại tọa đàm về định giá đất và xu hướng thị trường bất động sản năm 2026, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định định giá bất động sản hiện nay đã trở thành một vấn đề mang tính thể chế, tác động trực tiếp tới đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở và thị trường vốn.

Theo ông Khôi, giá bất động sản không chỉ được cấu thành từ giá đất mà còn bao gồm nhiều yếu tố khác như chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, lãi vay, chi phí tài chính do chậm triển khai, chi phí marketing, dự phòng rủi ro và lợi nhuận doanh nghiệp.

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm và yêu cầu tiệm cận giá thị trường, song khi triển khai vào thực tế vẫn xuất hiện nhiều rủi ro. Trong đó, một vấn đề đáng chú ý là chưa có sự phân định rõ ràng giữa các mục tiêu định giá.

"Giá đất để tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường, giá đấu giá, giá thế chấp ngân hàng hay giá chuyển nhượng không thể áp dụng máy móc cùng một mặt bằng giá", ông Khôi nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia, mỗi loại giá phục vụ một mục tiêu quản lý khác nhau, do đó cần có cơ chế xác định riêng nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Bất cập từ cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất

Một trong những nội dung gây nhiều tranh luận hiện nay là việc mở rộng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội và Nghị định 49/2026 của Chính phủ.

ThS. Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho biết trước đây phương pháp này chủ yếu được sử dụng để xác định giá bồi thường đối với nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, phạm vi áp dụng hiện đã được mở rộng cho phần lớn các trường hợp xác định giá đất cụ thể.

Theo quy định mới, hệ số điều chỉnh bao gồm ba nhóm: hệ số biến động giá thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, để xác định các hệ số này lại phải dựa trên các phương pháp so sánh, thặng dư hoặc thu nhập với yêu cầu tối thiểu ba mẫu giao dịch tham chiếu.

Trong thực tế, nhiều loại đất như đất khu công nghiệp hoặc đất có tính đặc thù lại thiếu dữ liệu giao dịch, khiến việc xác định hệ số gặp khó khăn.

Qua khảo sát tại 12 địa phương, ông Phượng nhận thấy cách áp dụng hệ số điều chỉnh đang rất khác nhau. Có nơi xây dựng hệ số chi tiết cho từng vị trí, từng loại đất, trong khi một số địa phương lại áp dụng hệ số bằng 1 cho nhiều mục đích sử dụng.

"Không phải ngẫu nhiên mà nhiều địa phương lựa chọn hệ số bằng 1 hoặc ở mức rất thấp nhằm tránh gây xáo trộn về kinh tế - xã hội", ông Phượng nhận định.

Theo ông, việc mỗi địa phương áp dụng hệ số từ 1 đến 4 lần, thậm chí 7 lần nhưng thiếu chuẩn mực thống nhất đang tiềm ẩn nguy cơ gây méo mó thị trường và làm giảm tính minh bạch trong công tác định giá.

Không nên lấy giá bình quân của cả tỉnh

Từ góc độ đơn vị tư vấn, ông Nguyễn Quang Tuấn, Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam, cho rằng một trong những bất cập lớn hiện nay nằm ở cách xác định "giá mặt bằng chung".

Theo ông Tuấn, nhiều địa phương đang tổng hợp toàn bộ giá trúng đấu giá hoặc giá giao dịch của nhiều tuyến đường khác nhau để xác định mức giá bình quân. Cách làm này dẫn đến tình trạng lấy giá của những khu vực thấp hơn hoặc khác biệt về đặc điểm để áp vào một tuyến đường cụ thể.

"Nếu định giá tại đường Lê Hồng Phong thì nên xác định mặt bằng giá dựa trên chính tuyến đường đó hoặc các khu vực tương đồng, chứ không nên lấy bình quân của các tuyến đường khác", ông Tuấn nói.

Thậm chí, có địa phương mở rộng phạm vi xác định mặt bằng giá ra toàn tỉnh. Theo ông Tuấn, cách làm này cần được xem xét lại nhằm bảo đảm tính khoa học và phù hợp với đặc điểm từng khu vực.

Quan điểm tương tự cũng được Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa đưa ra. Ông cho rằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh hiện nay được xây dựng theo phương pháp định giá hàng loạt, áp dụng mức giá bình quân cho cả tuyến đường hoặc khu vực rộng lớn. Điều này khiến giá đất thiếu tính linh hoạt và dễ chênh lệch so với giá giao dịch thực tế.

Đáng chú ý, quy trình thu thập dữ liệu, phân tích và phê duyệt giá đất thường kéo dài nhiều tháng. Khi giá được ban hành, thị trường đã thay đổi khiến mức giá trở thành "giá của quá khứ".

"Việc sử dụng dữ liệu quá khứ để xác định giá hiện tại rồi áp dụng cho tương lai là một nghịch lý", ông Thỏa nhấn mạnh.

Cần trao quyền xác định hệ số bồi thường theo từng dự án

Trước những bất cập nêu trên, nhiều chuyên gia kiến nghị cần sửa đổi các quy định liên quan khi Luật Đất đai 2024 được xem xét điều chỉnh trong thời gian tới.

ThS. Nguyễn Thế Phượng đề xuất không nên áp dụng đại trà phương pháp hệ số điều chỉnh đối với tất cả các loại đất mà cần phân loại thành từng nhóm. Những trường hợp đơn giản có thể áp dụng hệ số, trong khi các dự án phức tạp vẫn phải xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp phù hợp.

Đặc biệt, ông kiến nghị cần tách riêng cơ chế xác định hệ số phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng khỏi cơ chế hệ số điều chỉnh chung.

Theo đó, thay vì ban hành cố định từ đầu năm, UBND cấp tỉnh nên được trao quyền quyết định hệ số bồi thường phù hợp với từng dự án cụ thể, bởi giá đất giữa các khu vực và từng thời điểm có thể biến động rất lớn.

Các chuyên gia cũng đồng thuận rằng việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia đồng bộ, minh bạch và liên thông giữa các cơ quan là điều kiện tiên quyết để bảo đảm định giá sát thị trường.

Chỉ khi dữ liệu đầy đủ, phương pháp định giá linh hoạt và cơ chế pháp lý đủ rõ ràng, công tác xác định giá đất mới thực sự trở thành công cụ hỗ trợ hiệu quả cho quản lý nhà nước, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong quá trình phát triển thị trường bất động sản.