Vướng trong công tác định giá đất là do hạ tầng thông tin địa chính chưa đủ độ chín

Trong giai đoạn chuyển tiếp pháp lý hiện nay, chúng ta đều ghi nhận những nỗ lực mang tính cách mạng của Quốc hội và Chính phủ nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính và khơi thông các điểm nghẽn đầu tư công.

Việc ban hành cơ chế xác định giá đất bằng cách dùng Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K), Hệ số sử dụng đất (V) nhân với Bảng giá đất (BGĐ) làm gốc là một giải pháp tình thế với mục tiêu rõ ràng: loại bỏ quy trình định giá cụ thể phức tạp đối với từng dự án để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, khi một công cụ điều tiết hành chính được áp dụng lên một nền tảng dữ liệu chưa hoàn thiện, nỗ lực tháo gỡ này lại vô tình tạo ra những bất cập mới, khơi sâu thêm khó khăn, bức xúc của các đối tượng chịu sự điều chỉnh.

Về mặt lý luận lập pháp, Luật Đất đai 2024 đã đặt ra một tiêu chuẩn rất cao: Bảng giá đất phải được xây dựng theo các phương pháp định giá khoa học để cho ra kết quả sát với nguyên tắc thị trường. Khi đạt được trạng thái lý tưởng này, Bảng giá đất sẽ trở thành công cụ hoàn hảo, đảm bảo tính công bằng khi áp dụng đồng bộ cho mọi đối tượng.

Tuy nhiên, dưới góc độ khoa học thẩm định giá, Bảng giá đất bản chất là sản phẩm của phương pháp Định giá hàng loạt. Vì là định giá số lớn, mô hình toán học này luôn tồn tại những sai số hệ thống tất yếu và không thể phản ánh trọn vẹn các đặc điểm riêng có, tính chất đơn lẻ hay tiềm năng quy hoạch sử dụng đất đặc trưng của từng thửa đất.

Việc luật định cho phép tồn tại song song cơ chế "Giá đất cụ thể" chính là một lời thừa nhận ngầm về mặt lý thuyết: Bảng giá đất và kỹ thuật định giá hàng loạt không bao giờ có thể chính xác trong mọi trường hợp. Giá đất cụ thể sinh ra là để khắc phục nhược điểm cốt lõi đó.

Sự bế tắc của cơ chế hiện hành còn đến từ một sự lạc quan lý thuyết thái quá khi kỳ vọng vào việc hoàn thành Bảng giá đất định giá chi tiết đến từng thửa đất trên cơ sở dữ liệu Big Data và công nghệ xử lý kết quả bằng AI trong ngắn hạn. Trên thực tế, tham vọng định giá chi tiết đến từng thửa đất chuẩn không phải là câu chuyện mới, mà đã được đặt ra từ kỳ sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, dù sau khi đã được chính thức luật hóa trong Luật Đất đai 2024, mặc dù đã được Chính phủ nhắc nhở nhưng Bộ Nông nghiệp và Môi trường đến nay vẫn chưa thể ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện.

Đây là minh chứng rõ nét cho thấy sự khó khăn, phức tạp cực kỳ lớn khi hạ tầng thông tin địa chính chưa đủ độ chín để đáp ứng.

Thực tế chứng minh đây là một mục tiêu chưa thể khả thi bởi 3 giới hạn cốt lõi:

Giới hạn dữ liệu đầu vào: Cơ sở dữ liệu hiện nay mới chỉ ghi nhận bề nổi là có giao dịch, chứ chưa thể sát hạch được giá trị thực do tập quán "hai giá" để né thuế đã ăn sâu vào thị trường hàng thập kỷ. Hệ thống cần độ trễ tối thiểu 2 năm để thị trường thích nghi, thay đổi tập quán cũ nhằm tích lũy dữ liệu sạch.

Giới hạn bóc tách của thuật toán: Phần lớn giao dịch đô thị là tài sản hỗn hợp (đất + công trình). Việc xây dựng phần mềm tự động bóc tách chính xác tỷ lệ khấu hao, giá trị kiến trúc và lợi thế thương mại đặc thù của từng căn nhà để tìm ra giá trị đất thuần túy là điều bất khả thi trong bối cảnh hạ tầng thông tin địa chính còn vô cùng phân tán.

Giới hạn trách nhiệm pháp lý: Một phần mềm AI không có tư cách pháp nhân để chịu trách nhiệm hình sự hay kỷ luật hành chính khi xảy ra sai số kỹ thuật. Khi cơ chế giải trình trách nhiệm bị bỏ trống, sẽ không một Hội đồng thẩm định nào dám đặt bút phê duyệt phương án giá hàng loạt do máy tính tự động đưa ra.

Tóm lại, trước khi có được một Bản đồ số hoàn chỉnh và chính xác đến từng thửa đất, để không tạo ra sự bất công bằng xã hội sâu sắc do lỗi sai số của định giá hàng loạt, việc duy trì công cụ Định giá đất cụ thể đối với các quan hệ dân sự như bồi thường giải phóng mặt bằng là một tất yếu khách quan không thể thay thế.

Mọi cố gắng vá víu bằng các hệ số hành chính cào bằng lên một bảng giá chưa sát thị trường sẽ chỉ kéo dài trạng thái đóng băng hệ thống.

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI).