Định giá đất là "nút thắt" lớn nhất để gỡ vướng cho các dự án BT

Tại dự án sửa Luật Quy hoạch, Đầu tư, PPP, Đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH-ĐT) đang đề xuất tiếp tục thực hiện các dự án đầu tư mới theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT). Trước đó, hình thức BT đã bị dừng thực hiện khi Luật PPP có hiệu lực (từ 1/1/2021).

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đề xuất tái khởi động loại hình dự án BT có thể phát sinh nhiều vấn đề liên quan tới định giá đất, đặc biệt là khi các luật liên quan tới bất động sản mới có hiệu lực.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, tại nhiều địa phương đã phát sinh không ít vướng mắc nảy sinh từ giá đất

Theo đó, do tình hình bất động sản biến động mạnh đã khiến giá trị đất thanh toán cho nhà đầu tư vượt quá giá trị dự án, không còn đảm bảo nguyên tắc ngang giá. Giá đất tăng so với thời điểm ký hợp đồng làm cho giá trị đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT, có trường hợp tăng gấp 2 - 3 lần. Đối với nhà đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, nhưng nếu giảm trừ quỹ đất cũng gặp khó khăn do thiếu quy định về hoàn trả chi phí và xử lý đất giảm trừ.

Qua rà soát các dự án, Bộ KH&ĐT đã ghi nhận ba nhóm vướng mắc.

Thứ nhất, nhóm vướng mắc phát sinh từ quy định của luật về thanh toán cho nhà đầu tư. Trong đó, khúc mắc lớn nằm ở việc giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán thường vượt quá giá trị công trình BT.

Thứ hai, vướng mắc phát sinh do thiếu quy định để thực hiện ở nghị định hoặc quy định còn cách hiểu chưa thống nhất. Đa số các vướng mắc có liên quan đến quy định tại Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.

Thứ ba, vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng như: chậm trễ đền bù, giải phóng mặt bằng dẫn đến phải gia hạn thời gian thực hiện dự án, làm phát sinh chi phí đầu tư, gia tăng khoản lãi vay và làm tăng giá trị các dự án BT; nhà đầu tư chưa nộp giá trị nộp ngân sách nhà nước đã chào tại hồ sơ dự thầu.

Cần đồng bộ giải pháp để tái khởi động dự án BT hiệu quả

Để các dự án BT được thực thi một cách hiệu quả, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng, việc tính toán và áp dụng mức giá đất hợp lý tại thời điểm giao đất cần được thực hiện một cách chặt chẽ, đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Bên cạnh đó, các “nút thắt” về chậm trễ giải phóng mặt bằng cần được giải quyết nhanh chóng, tránh việc làm phát sinh chi phí đầu tư và gia tăng lãi vay cho nhà đầu tư.

Về phía các cơ quan quản lý, trước những vướng mắc đặt ra, nhất là liên quan đến công tác định giá đất trong việc tái khởi động loại hình dự án BT, vừa qua, Bộ KH&ĐT và các cơ quan liên quan đã đề xuất sửa đổi Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Cụ thể, Bộ KH&ĐT đề xuất bổ sung quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, và nguồn vốn để thanh toán hoặc bồi thường cho nhà đầu tư trong trường hợp giá trị đất thanh toán vượt quá giá trị công trình BT.

Bên cạnh đó, Bộ KH&ĐT cũng đề xuất sửa đổi Nghị định 69/2019/NĐ-CP về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT. Theo Bộ KH&ĐT, các quy định hiện tại còn thiếu chi tiết và gây khó khăn cho địa phương. Do đó, cần sửa đổi để bổ sung những quy định rõ ràng hơn về cách xử lý phần đất công, quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, và các khoản kinh phí mà nhà đầu tư đã ứng trước.

Ngoài ra, Bộ KH&ĐT cũng đề xuất xây dựng Nghị quyết của Quốc hội để giải quyết riêng các vướng mắc đối với dự án BT chuyển tiếp.

Bộ KH&ĐT đánh giá, việc có một Nghị quyết của Quốc hội sẽ tạo cơ sở pháp lý cụ thể và rõ ràng hơn cho việc xử lý các dự án này, tránh tình trạng chênh lệch giá đất và tạo ra một khung pháp lý tạm thời để giải quyết vấn đề.

Đối với các dự án vướng mắc liên quan đến giá đất vượt giá trị dự án BT, Bộ KH&ĐT đề xuất rằng cơ quan ký kết hợp đồng cần chủ động đàm phán với nhà đầu tư để thỏa thuận về việc xử lý phần đất thừa hoặc thu hồi diện tích đất không phù hợp với nguyên tắc thanh toán ngang giá.

Liên quan đến đề xuất tái khởi động loại hình dự án đầu tư mới theo hình thức BT, mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã yêu cầu thực hiện các thủ tục theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, để kịp thời trình Quốc hội dự thảo sửa đổi Luật PPP vào Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV vào tháng 10/2024.

Trước đó, trong cuộc họp, thành viên của Tổ Công tác, lãnh đạo một số ủy ban của Quốc hội, UBND các tỉnh, thành phố Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Long An… tập trung trao đổi, thảo luận về nhiệm vụ xây dựng dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 (khóa XV) theo thủ tục rút gọn về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân khẳng định, Bộ sẽ khẩn trương xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong xử lý vi phạm về thời gian sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá đấu thầu và xác định lại giá đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai… nhanh chóng kịp thời, chất lượng cao nhất. Các địa phương cần đưa ra các giải pháp linh hoạt như yêu cầu nhà đầu tư nộp phần chênh lệch giá trị đất vào ngân sách nhà nước, hoặc điều chỉnh lại quy hoạch để đảm bảo công bằng cho cả hai bên.