Khởi công lại dự án BT Thủ Thiêm, CII được gì?

Nội dung chính:

• - Khởi công lại dự án BT Thủ Thiêm sau 4 năm tạm dừng chưa mang lại doanh thu cũng như dòng tiền cho CII trong một vài năm tới. 
• - Vay vốn 9.400 tỷ đồng từ tổ chức tài chính Việt Nam với một số điều khoản có lợi cho CII. 
• - Tờ trình phát hành 4.500 tỷ đồng trái phiếu hoán đổi đã được thông qua, nhưng việc thành công hay không phụ thuộc thị trường. 

Cuối tháng 4/2023, trong chuyến công tác khảo sát các dự án tại Khu đô thị Thủ Thiêm nhằm tháo gỡ các vướng mắc, đoàn công tác của Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã định hướng cho nhà đầu tư thay đổi biện pháp xử lý nền đất yếu cho các công trình hạ tầng tại đây.

Thay vì sử dụng biện pháp bơm hút chân không, các dự án hạ tầng được sử dụng biện pháp cọc đất gia cố xi măng. Sở dĩ phải được sự đồng ý từ Thành ủy, là vì biện pháp mới có mức giá cao hơn, trong khi các dự án BT cần phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về tài chính, thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện để nhận đất sau khi công trình hạ tầng hoàn tất.

Quyết định mang tính kỹ thuật này thực chất đã giải phóng được nút thắt tại dự án BT Thủ Thiêm, dự án do CII làm chủ đầu tư.

“Với biện pháp thi công cũ, dù giá thành thấp hơn, nhưng có nhược điểm là nó gây chấn động khu vực xung quanh, thậm chí có thể sập nhà dân. Việc thi công các công trình hạ tầng vì thế vô cùng khó khăn, đặc biệt trong tình hình một số hộ dân chưa đồng ý di dời” - ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc CII giải thích.

Với biện pháp mới, nhược điểm trên được khắc phục. Chủ đầu tư có thể đền bù giải tỏa đến đâu - thi công đến đấy. “BT Thủ Thiêm sắp được khởi động lại” - ông Bình cho biết.

Dự án BT Thủ Thiêm và vai trò với CII

Dự án BT Thủ Thiêm có tên đầy đủ là Dự án đầu tư hạ tầng trong khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện trục Bắc - Nam trong khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án được khởi công giữa năm 2015, nhưng đến năm 2019 bị tạm dừng do phát sinh nhiều vấn đề, trong đó có việc giải phóng mặt bằng. 

Trước khi dừng, CII đã hoàn thiện một số hạ tầng trong khu và nhận về 4 lô đất tại khu đô thị Thủ Thiêm với tổng diện tích 4,3 ha. 

Với 4 lô đất này, CII đã triển khai 4 dự án bất động sản và hoàn tất bán hàng trước khi thị trường bất động sản gặp khó khăn. 4 dự án bất động sản bao gồm The Lakeview 1, The Lakeview 2, The River và D’Verano. Đây là các dự án bất động sản cao cấp với vị trí đẹp - nhanh chóng thu hút cư dân và giới đầu tư và hết hàng thời gian ngắn sau chào bán. 

CII không công bố con số cụ thể về lợi nhuận thu được từ các dự án bất động sản này. Tuy nhiên đơn cử dự án The River, được ghi nhận như tài sản bất động sản dở dang cuối năm 2021 gần 2.400 tỷ đồng. Dự án này đã được bán hết trong hai năm 2021 - 2022. Riêng năm 2022, doanh thu riêng mảng bất động sản của CII đạt 3.657 tỷ đồng, chiếm gần ⅔ doanh thu trong năm của công ty. CII hiện còn một số dự án bất động sản chưa bàn giao, dự kiến sẽ bàn giao nốt trong năm nay và ghi nhận doanh thu 1.000 tỷ đồng. 

Việc khởi động lại dự án BT Thủ Thiêm sẽ không mang lại dòng tiền trong thời gian 1-2 năm tới cho CII, ông Bình cho biết. Bởi thời gian của một dự án BT thường từ 3 năm trở lên. Khi hoàn thiện hạ tầng, được kiểm toán chấp nhận, chủ đầu tư mới được giao đất để triển khai các dự án bất động sản. 

Theo kế hoạch ban đầu (từ năm 2015), khi hoàn thiện hạ tầng theo đúng cam kết, CII sẽ được nhận 9 lô đất tại khu đô thị Thủ Thiêm với tổng diện tích 9,6 ha. Sau khi đã nhận 4 lô đất diện tích 4,3 ha, CII còn 5 lô đất có diện tích 5,3 ha.

Tuy nhiên, sau 4 năm, đơn giá thi công và các quy định đã có nhiều thay đổi, có thể dự án phải điều chỉnh. Số lô đất và diện tích đất mà CII được nhận có thể thay đổi. Công ty chưa có kế hoạch cụ thể cho việc này, cũng như kế hoạch triển khai loại hình bất động sản nào trên các lô đất sẽ nhận. 

Huy động 9.400 tỷ đồng từ một tổ chức tài chính Việt Nam

Tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên 2023, ông Bình cho biết một tổ chức tài chính Việt Nam vừa chính thức thông qua việc tài trợ 2.400 tỷ đồng cho CII để triển khai các dự án. Khoản tiền này thuộc gói tín dụng 12 năm với tổng giá trị gần 9.400 tỷ đồng. Gần 7.000 tỷ đồng còn lại sẽ được thông qua vào tuần tới, Tổng giám đốc CII cho biết. 

Không tiết lộ tên tổ chức tài chính, người đứng đầu CII cho biết đây là tổ chức tài chính thuộc top 3 Việt Nam. 

Cổ đông CII tỏ ra tương đối “hoang mang” khi nghe tin CII (lại) vay tiếp, khi số dư nợ vay của công ty tính đến cuối năm 2022 đã gần 15.000 tỷ đồng. 

Ông Bình cho biết 9.500 tỷ đồng này không phải là “vay thêm” - mà để tái cấu trúc vốn của các dự án đang triển khai. Ngoài ra, so với các khoản vay dự án BOT trước kia, với khoản vay mới, CII và tổ chức tín dụng được phép rút tiền cùng lúc từ nguồn thu phí, thay vì ưu tiên cho ngân hàng. 

Do quy định ưu tiên thanh toán ngân hàng trong các dự án BOT, toàn bộ số tiền đến từ hai dự án Xa Lộ Hà Nội và BOT Ninh Thuận trong khoảng 6 năm đầu dự kiến sẽ được dành hoàn toàn để trả nợ ngân hàng, cổ đông CII sẽ không được chia cổ tức.

CII đã lên kế hoạch phát hành 4.500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đối để thanh toán trước một số khoản nợ ngân hàng chưa đến hạn, dành nguồn tiền đều đặn đến từ phí BOT để chi trả cổ tức cho cổ đông và trả lãi vay. 

Kế hoạch phát hành 4.500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi đã được cổ đông thông qua, nhưng việc thành công hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường, vào sự đánh giá của nhà đầu tư, cổ đông hiện hữu, biến động lãi suất ngân hàng trong thời gian tới. 

Theo kế hoạch, gói trái phiếu chuyển đổi sẽ được CII chia làm hai đợt. Đợt 1 dự kiến phát hành hơn 2.500 tỷ đồng, đợt 2 gần 2.000 tỷ đồng. Lãi suất trái phiếu 10%/năm trong năm đầu tiên - cao hơn đáng kể so với các khoản tiền gửi tiết kiệm hiện nay. Sau năm đầu tiên, lãi suất thả nổi bằng lãi suất tham chiếu + 2,5%. 

Nguồn tiền huy động được cũng giúp CII có nguồn lực đáng kể để triển khai dự án Trung Lương - Mỹ Thuận giai đoạn 2. 

CII cũng có tham vọng tham gia các dự án BOT miền Tây với quy mô lên tới 1 tỷ USD. Hiện nay “chỉ có CII đủ năng lực làm” - ông Bình cho biết. Đến cuối năm 2024 công ty mới có thể dự thầu do phải thiết kế hạ tầng. 

CII cũng dự kiến sẽ đấu thầu 1 dự án hạ tầng tại TP.HCM trong thời gian tới theo hình thức BOT. Tên và vị trí dự án chưa được tiết lộ, đang trong quá trình khảo sát và lập kế hoạch. Nếu nhanh thì tháng 7, CII sẽ kiến nghị TPHCM về đầu tư cơ sở hạ tầng cho dự án này - ông Bình thông tin thêm. 

CII có tên đầy đủ là Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM. Ngành nghề chính cũng là lợi thế của công ty vẫn là triển khai các dự án hạ tầng, cho dù trong một số năm, doanh thu bất động sản trở nên vượt trội nhờ các dự án được giao đất sau khi đáp ứng hạ tầng (dự án BT). Về lâu dài, dòng tiền đều đặn của CII vẫn phải đến từ các dự án hạ tầng, dù là trực tiếp hay gián tiếp.