Dấu hiệu nhận biết thị trường bất động sản khó khăn hay phục hồi

Nội dung chính

• - Thị trường bất động sản đang rất khó khăn do nhu cầu yếu. 
• - Nhà ở xã hội không phải là nhân tố có thể “cứu” thị trường vào lúc này, mà phải là sản phẩm phù hợp với nhu cầu.
• - Hiện nay, giá bất động sản vẫn đang quá cao.

‘Dữ liệu quý 1/2023 vừa qua cho thấy, số lượng biệt thự liền kề ở TP HCM bán được chỉ là 47 căn. Chưa bao giờ trong lịch sử có tình trạng như vậy’ - ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho biết.

Cung đang rất yếu, nhưng cầu còn yếu hơn cung

Về phía nguồn cung bất động sản, thông tin doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 23.000 tỷ đồng trái phiếu trong quý 1/2023 đang được nhiều người cho là tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản. Đánh giá về con số này, theo ông Phan Lê Thành Long Long, cần phải hiểu rõ, phần lớn lượng trái phiếu này là do các ngân hàng mua. Như vậy, tín dụng vẫn có thể đổ vào những lịch vực rủi ro, nhưng chỉ dành cho một số rất ít các chủ đầu tư có năng lực thực sự và các dự án có giá trị. Còn lại, các chủ đầu tư khác hầu như vẫn rất khó tiếp cận vốn tín dụng.

Mặt khác, chuyên gia này cũng chỉ ra một vấn đề rất đáng lo ngại hiện nay, là các khoản đầu cơ sử dụng đòn bẩy rất lớn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Kinh tế Việt Nam từ trước đến nay vẫn còn rất phụ thuộc vào thị trường bất động sản, một bộ phận nhỏ hơn phụ thuộc vào chứng khoán. Hiện nay, khi cả hai thị trường này đều khó, đặc biệt là khó ở bất động sản, thì từ ngân hàng, sản xuất kinh doanh, chi tiêu của người dân đều sụt giảm, điển hình là giai đoạn 2012-2015.

‘Tôi đang quan sát thấy một số chủ đầu tư hiện nay bán nhà có sẵn, khách hàng chỉ lên xem là mua thôi. Như thế có nghĩa là thị trường bất động sản đang rất khó khăn. Còn thị trường bất động sản đã phục hồi thì bạn chỉ có thể mua nhà trên giấy được thôi’ - chuyên gia này nói và cho rằng: “Chừng nào người mua nhà phải xem thông tin trên mạng, trên giấy tờ thì lúc đó thị trường bất động sản mới có thể được coi là phục hồi. Vì điều này đồng nghĩa với việc cầu đã phục hồi và cung chưa kịp đáp ứng. Còn ở thời điểm hiện tại, cung rất yếu, nhưng cầu còn yếu hơn cung”.

Theo CEO AFA Group, dù Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành, nhưng hiện người đi vay vẫn đang chịu mức lãi suất trên 10%, nên họ vẫn gặp khó trong việc tăng trưởng sản xuất kinh doanh, tăng trưởng tiêu dùng, hay tăng trưởng đầu tư thông qua sử dụng đòn bẩy. Theo đó, việc đi vay để mua bất động sản là rất khó.

Giá bất động sản đang quá cao

Một số ý kiến cho rằng nhà ở xã hội là nhân tố có thể “cứu” thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông Long đánh giá, từ xưa đến nay, nhà ở xã hội luôn có lợi nhuận rất khiếm tốn. Chính vì vậy các nhà phát triển bất động sản không mặn mà với loại hình bất động sản này.

“Giải quyết sự ‘lệch pha’ phải đến từ việc xây dựng nhà phù hợp với nhu cầu. Dù xây nhà ở xã hội mà người dân không có tiền, thì có bán 700 triệu hay 1 tỷ đồng/căn thì dân cũng không có tiền mua” - CEO AFA Group nhấn mạnh.

Đánh giá thị trường đang yếu cả về phía cung và cầu, dù giá đã giảm đáng kể từ năm 2022 đến nay, ông Long vẫn cho rằng giá nhà đang quá cao. Vì vậy, nhà đầu tư cần thận trọng khi quyết định “xuống tiền” vào giai đoạn này để tích sản bất động sản. 

Một trong những yếu tố tác động mạnh đến kinh tế, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP. HCM, trong suốt giai đoạn vừa qua chính là giá bất động sản quá cao. Ví dụ, với chủ doanh nghiệp, câu chuyện là chi phí thuê mặt bằng quá lớn, mà đây lại là chi phí cố định, rất khó để thay đổi vì hợp đồng là dài hạn.

‘Tóm lại, sẽ không có chuyện giá bất động sản tăng 2-3 lần trong ít nhất 10 năm tới. Với kinh nghiệm đầu tư bất động sản nhiều năm, tôi có thể chia sẻ như vậy. Nhìn vào giai đoạn trước, giả sử mua vào năm 2010, thì đến năm 2020 giá cũng chỉ tăng gần gấp đôi thôi, tăng giá vài lần chỉ xảy ra nếu may mắn mua đúng đáy, chi phí vốn tính ra là rất cao, vay vốn ngân hàng nữa thì vô cùng khó’ - ông Long đánh giá.

Nhận định của ông Phan Lê Thành Long được chia sẻ tại chương trình Đi theo dòng tiền: Tín dụng chững lại: Thách thức cho tăng trưởng kinh tế. Bạn đọc có thể xem toàn bộ chương trình tại đây