Có hay không chuyện cắt lỗ bất động sản?

Nhiều nhà đầu tư bất động sản cho rằng, tiền mặt hiện nay là vua, sang năm 2023 có tiền mặt hoặc để dành tiền mặt “bắt đáy” bất động sản cắt lỗ, mua bất động sản ngân hàng bán phát mại tài sản của các doanh nghiệp vay thế chấp…

Đang có xu hướng cắt lỗ?

Trước bối cảnh dòng tín dụng vào bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đều không thể vay thêm triển khai dự án hay tiếp tục trả tiền mua nhà.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2022 của một số ngân hàng thương mại có vốn của nhà nước và ngân hàng thương mại tư nhân, lượng tài sản và bất động sản thế chấp hiện khá lớn.

Đơn cử như Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), tính đến quý III/2022 lượng tài sản thế chấp là hơn 1,883 triệu tỷ đồng, Techcombank là hơn 860.000 tỷ đồng… Nếu các doanh nghiệp vay thế chấp bằng tài sản bất động sản rất dễ xảy ra việc cạn tiền, ngân hàng sẽ bán tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.

Hồi tháng 10, một ngân hàng đã bán tài sản đảm bảo là các căn hộ chung cư cao cấp tại TP.HCM, nhưng sau 2 lần hạ giá đến 20% vẫn không có người mua.

Hàng loạt ngân hàng như Vietinbank, Agribank cũng đã rao bán tài sản đảm bảo là các lô đất, toà nhà, xe ô tô… để thu hồi nợ. Nhưng việc rao bán các tài sản này cũng rất khó khăn trong thời điểm dòng tiền đang cạn như hiện nay.

Bà Nguyễn Hằng Nga (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ, đây là thời kỳ tiền khó, bà đã vay tiền ngân hàng đầu tư một căn shophouse tại Ocean Park 2 Hưng Yên, biết sang năm lãi suất cho vay sẽ tăng, áp lực trả sẽ nặng hơn, muốn bán cắt lỗ nhưng không có người mua.

“Hàng tháng tôi đang phải gồng trả cả gốc và lãi là 100 triệu đồng. Nếu lãi suất mà tăng không biết tôi có gánh nổi không. Hiện giờ muốn bán mà không có thanh khoản”, bà Nga nói.

Ông Hoàng Văn Khương (Đống Đa, Hà Nội), năm 2021 đầu tư một lô đất vườn 700m2, có 50m2 là đất ở với giá 900 triệu đồng tại Phú Quốc. Nay cần tiền muốn bán cắt lỗ 200 triệu đồng nhưng không có người hỏi mua. Tiếc số tiền cắt lỗ, ông Khương gọi bạn bè có tiềm lực tài chính tốt, nhưng thời điểm này ai cũng lắc đầu than “cạn tiền”.

Đây chỉ là một trong những vụ bán bất động sản cắt lỗ nhưng không tìm được khách hàng. Một số nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng, từ nay đến cuối năm chưa phải là giai đoạn khốc liệt mà phải từ giữa năm 2023 trở đi nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư lúc đó mới “ngấm đòn” vì áp lực trả lãi suất.

Sẽ có hiện tượng giảm giá

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian trung hạn, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, bất động sản vẫn sẽ tăng giá, nguyên nhân là do nguồn cung sụt giảm, pháp lý các dự án đều đang tắc…

Theo các chuyên gia, nguyên nhân không giảm giá là Hà Nội 3-4 năm nay không có sản phẩm mới, trừ sản phẩm cũ, dở dang đang triển khai làm. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh cũng không có dự án mới triển khai, trừ những đại đô thị lớn của chủ đầu tư xây dựng ở vùng ven. Nguồn cung đang bị nghẽn, khi đó giá đẩy cao, giá cao ảnh hưởng đến nguồn cầu. Khi đó, người mua không tiếp cận được sản phẩm do lệch pha cung - cầu.

Ông Nguyễn Anh Đức, Công ty bất động sản ABLand cho hay, thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn, khó nhất là về dòng tiền, cộng thêm dự án chưa được cấp phép dẫn đến tình trạng “tắc nghẽn”. Việc cắt lỗ rất có thể xảy ra, bởi nếu nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của mình thì sẽ không phải cắt lỗ mà chờ thị trường ấm. Còn nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, chắc chắn sẽ phải cắt lỗ để giảm áp lực trả lãi vay ngân hàng.

Còn đối với các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính đang triển khai dự án cơ bản sẽ giữ nguyên giá, không giảm giá bán. Chỉ có những dự án được thế chấp tại các ngân hàng đến hạn không tất toán được sẽ bị ngân hàng bán thu hồi nợ.

“Việc ngân hàng bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ khả năng cao sẽ giảm giá bởi họ sẽ không bán lẻ mà bán cả lô cho những nhà đầu tư, tổ chức có tiền sẵn sàng ôm vào”, ông Nguyễn Anh Đức nhận định.

Đánh giá về tình trạng cắt lỗ có thể xảy ra trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, đối với thị trường nhà ở xây sẵn thì sẽ có sự điều chỉnh về giá, nhưng sự cắt lỗ quá lớn sẽ khó diễn ra. Bởi lẽ nhà đầu tư bản thân không phải huy động nhiều từ ngân hàng, dù lượng này không phải đa số.

Đối với thị trường đất nền xa Hà Nội, nhà đầu tư phải sử dụng đòn bẩy tài chính do trước đó đã bị mua với giá cao và do áp lực tài chính trả lãi suất. Theo đó, việc giảm giá cắt lỗ có thể xảy ra.