Thị trường bất động sản Việt Nam từng tăng nóng giai đoạn 2006 - 2008, khủng hoảng những năm 2009 - 2013, phục hồi từ 2014 - 2018, rồi điều chỉnh sâu giai đoạn 2019 - 2023. Mỗi chu kỳ để lại bài học về cung cầu, dòng vốn, pháp lý và quản trị.
Từ năm 2024, thị trường từng bước phục hồi, nhưng năm 2026 bắt đầu điều chỉnh và tái cân bằng. Nguồn cung cải thiện, giá giảm ở một số khu vực, thanh khoản phân hóa; chi phí vốn tiếp tục gây sức ép. Một số doanh nghiệp tăng tốc, trong khi nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu tài chính và danh mục dự án.
“Vì vậy, một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị”, ông GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) nói.
Theo Chủ tịch VACD, có 5 chuyển động đang định hình chu kỳ mới: Thứ nhất, cải cách thể chế đang thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn. Thứ hai, hạ tầng và quy hoạch đang mở rộng bản đồ phát triển bất động sản. Thứ ba, dòng vốn phải được tổ chức đa dạng và an toàn hơn. Thứ tư, nhu cầu thực đang định hình lại sản phẩm bất động sản. Thứ năm, năng lực quản trị quyết định doanh nghiệp nào nắm bắt được cơ hội.
“Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài”, Chủ tịch VACD khẳng định.
Chia sẻ về chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản, bà Đặng Phương Hằng – Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau khoảng 2 năm tăng trưởng nóng. Trong 2 năm vừa qua, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp tăng rất mạnh, bình quân hơn 25% mỗi năm.
Tuy nhiên, theo bà Hằng, thị trường hiện đã chuyển sang một giai đoạn mới. Có thể xem thời điểm hiện tại là khởi đầu một chu kỳ phát triển mới của thị trường.
Đặc điểm của giai đoạn này là thị trường đang dần tìm lại trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Nguồn cung hiện đã dồi dào hơn, trong khi nhu cầu cũng ngày càng bộc lộ rõ nét và có sự phân hóa giữa các phân khúc.
Chuyên gia CBRE nhận thấy có 3 yếu tố sẽ trở thành động lực dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đó là dư địa đô thị hóa còn rất lớn. Động lực từ tăng trưởng kinh tế với mức tăng trưởng được đề cập có thể đạt tới 9,9% và hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số trong những năm tới.
Tiếp theo là sự dịch chuyển trong cơ cấu nhu cầu: Nếu trước đây thị trường chịu ảnh hưởng lớn từ hoạt động đầu tư lướt sóng, thì hiện nay nhu cầu ở thực đang trở thành yếu tố dẫn dắt.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chu kỳ phát triển mới của thị trường cần hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững theo hướng lấy nhu cầu thực làm trọng tâm.
Vì vậy, khi bước vào chu kỳ mới, điều quan trọng là phải nhận diện được những xu hướng mới, từ đó xác định chiến lược phát triển phù hợp.
Một vấn đề đáng chú ý khác là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp có tăng trưởng khá tốt. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng kết quả tăng trưởng không phản ánh đồng đều tình hình của toàn thị trường.
Một số doanh nghiệp đạt hiệu quả kinh doanh tốt chủ yếu là các tập đoàn, doanh nghiệp lớn, trong khi phần đông doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt là các doanh nghiệp môi giới, vẫn đang rất chật vật.
Nguồn cung nhà ở sụt giảm và tiếp tục mất cân đối về cơ cấu sản phẩm. Cơ cấu nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm.
Thực tế trên thị trường cho thấy, hiện có một nhóm người có thu nhập vượt ngưỡng để được mua nhà ở xã hội nhưng lại chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.
Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn, ông Châu cũng cho biết, thị trường vẫn có một số điểm sáng. Có thể kể đến bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch. Đáng chú ý, không chỉ các khoản vay phục vụ phát triển nhà ở xã hội mà cả tín dụng dành cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng được xem xét không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng.
Một điểm sáng khác là kết quả tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài. Tính đến ngày 30/10/2026, cả nước có 4.965 dự án gặp vướng mắc, tồn đọng kéo dài, với tổng diện tích đất sử dụng hơn 208.000ha và tổng mức đầu tư khoảng 3,5 triệu tỷ đồng. Đây là quy mô nguồn lực rất lớn đang bị ách tắc.
Cũng tính đến thời điểm hiện tại, đã có 3.611 dự án được xử lý, không còn vướng mắc và tiếp tục triển khai. Bên cạnh đó, 1.206 dự án đã có phương án xử lý thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành; còn 146 dự án thuộc thẩm quyền xem xét, giải quyết của Quốc hội và Chính phủ, đang tiếp tục được rà soát, tháo gỡ.
Những kết quả này cho thấy công tác xử lý các dự án tồn đọng trên phạm vi cả nước đang có chuyển biến tích cực.
.png "Một số ngân hàng bắt đầu triển khai giảm lãi suất cho vay, thị trường bất động sản cuối năm thế nào?")
