Chiều 11/11, Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới" diễn ra. Một trong những vấn đề được các chuyên gia nhấn mạnh tại diễn đàn là chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê.
Thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà, thị trường đang hướng tới đa dạng hóa khả năng tiếp cận chỗ ở, trong đó có cơ chế đáng chú ý được luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, gọi là "lấy nhà ở thương mại nuôi nhà ở cho thuê".
Theo Báo cáo số 356/BC-BXD ngày 9/9/2026, nhu cầu nhà ở cho thuê tại các địa phương đến năm 2030 dự kiến khoảng 217.430 căn, chủ yếu là nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Dù nhu cầu lớn, việc thu hút doanh nghiệp tham gia phân khúc này vẫn gặp thách thức về chi phí đầu tư, thời gian thu hồi vốn và hiệu quả khai thác.
Tại Hà Nội, trên cơ sở các cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô 2026, HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND ngày 15/6/2026 về thí điểm phát triển nhà ở cho thuê với một số chính sách ưu đãi.
Theo đó, dự án đáp ứng điều kiện có thể được áp dụng cơ chế chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Đáng chú ý, cơ chế này kết hợp 50% nhà ở để cho thuê được miễn tiền sử dụng đất với 50% nhà ở để bán thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Ông Tuấn gọi đây là cách tiếp cận "lấy nhà ở thương mại nuôi nhà ở cho thuê". Theo đó, phần nhà ở thương mại được bán có thể tạo nguồn thu, hỗ trợ bài toán tài chính cho phần nhà ở dành để cho thuê. Cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phân khúc có nhu cầu lớn nhưng chưa thực sự hấp dẫn về hiệu quả đầu tư.
Một số dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn tại Hà Nội đã được phê duyệt. Trong đó, dự án nhà ở cho thuê tại khu đất thực hiện dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội trước đây, thuộc phường Long Biên, có tổng mức đầu tư 29.000 tỷ đồng theo Quyết định số 3099/QĐ-UBND ngày 21/6/2026. Một dự án khác phục vụ nhu cầu tái định cư và công nhân lao động có tổng mức đầu tư 3.562 tỷ đồng, sử dụng vốn đầu tư công. Ngoài ra, các mô hình đô thị đa mục tiêu của thành phố cũng có yêu cầu dành khoảng 5-10% tổng diện tích sàn nhà ở toàn khu cho nhà ở xã hội cho thuê.
Theo ông Tuấn, chính sách này không chỉ bổ sung nguồn cung mà còn có thể tạo ra sự thay đổi trong cấu trúc thị trường và mô hình kinh doanh bất động sản. Thay vì chủ yếu phát triển dự án để bán, doanh nghiệp có thêm hướng khai thác tài sản dài hạn, thu hồi vốn từng phần thông qua dòng tiền cho thuê và tổ chức quản lý, vận hành.
Mô hình này cũng mở rộng lựa chọn chỗ ở cho người trẻ, người lao động và những nhóm dân cư chưa đủ khả năng mua nhà. Tuy nhiên, để nhà ở cho thuê trở thành một phân khúc đầu tư bền vững, bài toán hiệu quả vẫn phụ thuộc vào tương quan giữa chi phí đất đai, chi phí vốn, giá thuê và tỷ suất lợi nhuận. Doanh nghiệp cũng phải có năng lực quản lý tài sản và duy trì hoạt động khai thác trong suốt vòng đời dự án.
Bên cạnh chính sách nhà ở cho thuê, ông Tuấn cho rằng những thay đổi về tài chính đất đai sẽ tác động trực tiếp đến cách thức triển khai dự án. Theo định hướng được chuyên gia chia sẻ, cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được nghiên cứu trở thành công cụ chủ yếu để xác định nghĩa vụ tài chính, thay cho việc phụ thuộc vào quy trình định giá cụ thể đối với từng dự án như trước đây.
Nếu được hoàn thiện và triển khai hiệu quả, cơ chế này có thể giúp doanh nghiệp dự báo chi phí đất đai sớm hơn, chủ động phương án tài chính và rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục. Dù vậy, mức độ tác động còn phụ thuộc vào quy định chính thức và cách thức tổ chức thực hiện.
Trong chu kỳ mới, lợi thế cạnh tranh cũng không còn đơn thuần nằm ở khả năng tích lũy đất đai. Khi các dự án đô thị quy mô lớn, đa mục tiêu ngày càng được thúc đẩy, doanh nghiệp phải chứng minh năng lực huy động vốn, tổ chức triển khai, phát triển hạ tầng và vận hành dự án. Những doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể phải tham gia liên danh hoặc đảm nhận những cấu phần phù hợp với thế mạnh, thay vì theo đuổi các dự án vượt quá năng lực.
Ông Tuấn khuyến nghị doanh nghiệp chủ động rà soát pháp lý dự án, đổi mới chiến lược tiếp cận quỹ đất, dự báo nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, mô hình kinh doanh. Đặc biệt, không nên mặc định mọi dự án tồn đọng đều có thể được tháo gỡ, mà cần xác định chính xác phạm vi và điều kiện áp dụng của từng cơ chế chính sách.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ thăng trầm: bùng nổ giai đoạn 2006-2008, khủng hoảng và đóng băng 2009-2013, phục hồi 2014-2018, sau đó sốt nóng rồi trầm lắng trong giai đoạn 2019-2023. Từ năm 2024, việc các luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực đã mở ra giai đoạn tái cấu trúc mới.
Theo ông Đính, khác biệt của chu kỳ lần này nằm ở sự cộng hưởng của nhiều động lực, thay vì chỉ phụ thuộc vào tín dụng và kỳ vọng tăng giá như trước.
Động lực đầu tiên là quá trình hoàn thiện thể chế và thay đổi tư duy điều hành. Các định hướng sửa đổi chính sách đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc kéo dài, tăng tính minh bạch và cải thiện khả năng dự báo chi phí đầu tư.
Đáng chú ý, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra nhiều định hướng mới về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, chính sách giá đất và điều tiết địa tô chênh lệch. Những thay đổi này hướng tới khắc phục các bất cập mang tính cấu trúc, trong đó có tình trạng đầu cơ, thiếu minh bạch thông tin và giá bất động sản tăng xa giá trị sử dụng.
Động lực thứ hai đến từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Trong 9 tháng đầu năm 2026, vốn đầu tư công giải ngân đạt 642.000 tỷ đồng, tăng hơn 200.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Nhiều công trình chiến lược đang được thúc đẩy, từ sân bay Long Thành, Gia Bình đến các tuyến vành đai, cao tốc, cầu vượt sông và đường sắt đô thị.
Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới metro gần 1.000 km, trước mắt thúc đẩy 5 tuyến với tổng chiều dài khoảng 253,5 km. TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 255 km đường sắt đô thị vào năm 2030.
Theo ông Đính, hạ tầng không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn có thể làm thay đổi cấu trúc không gian đô thị. Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) tạo điều kiện hình thành các khu đô thị tích hợp quanh nhà ga, kết nối nhà ở với việc làm, thương mại, dịch vụ và tiện ích xã hội. Khi đó, giá trị bất động sản sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm và sức sống kinh tế của khu vực, thay vì chỉ dựa vào khoảng cách địa lý đến trung tâm.
Cùng với hạ tầng, quá trình tái thiết và chỉnh trang đô thị cũng mở ra dư địa phát triển mới. Tại Hà Nội, trục đại lộ cảnh quan sông Hồng được đề xuất với tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 737.000 tỷ đồng, quy mô 11.400 ha, dự kiến thực hiện giai đoạn 2026-2038. Dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng có quy mô khoảng 447 ha, vốn dự kiến gần 186.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, hiệu quả của các dự án này còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai, công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư và khả năng kiểm soát đầu cơ theo thông tin quy hoạch.
Động lực thứ tư đến từ kinh tế thực và nhu cầu ở thực. Sự phát triển của sản xuất, dịch vụ, du lịch và quá trình dịch chuyển lao động tạo ra nhu cầu đối với nhiều loại hình bất động sản, từ khu công nghiệp, nhà xưởng, logistics đến văn phòng và nhà ở cho người lao động, chuyên gia.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cũng đang được thúc đẩy. Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 giao chỉ tiêu phát triển 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026-2030, gồm 708.834 căn bán, thuê mua và 191.023 căn cho thuê. Đến hết quý III/2026, cả nước đã khởi công 128 dự án nhà ở xã hội với 183.293 sản phẩm và hoàn thành 170 dự án với 46.962 sản phẩm.
Động lực cuối cùng là dữ liệu, công nghệ và cấu trúc vốn. Khi thông tin về đất đai, quy hoạch, dự án, giá cả và giao dịch được công khai, kết nối, thị trường có thêm cơ sở giảm bất cân xứng thông tin và nâng cao khả năng giám sát. Doanh nghiệp cũng cần giảm phụ thuộc vào đòn bẩy và bán hàng nhanh, chuyển sang quản trị vốn dài hạn, đa dạng hóa nguồn lực và kiểm soát dòng tiền.
Từ những động lực trên, ông Đính nhận định chu kỳ mới sẽ chứng kiến sự chuyển dịch từ phát triển phân tán sang kết nối, đa cực và tích hợp; từ cạnh tranh bằng kỳ vọng tăng giá sang chất lượng sống và khả năng khai thác; từ đầu tư đại trà sang lựa chọn những dự án có pháp lý minh bạch, nhu cầu thực và hiệu quả dài hạn.
Về triển vọng thị trường, ông Đính đưa ra ba kịch bản. Nếu thể chế được triển khai thông suốt, hạ tầng phát huy tác dụng, thu nhập và nhu cầu thực cải thiện, thị trường có thể tăng trưởng cân bằng hơn. Ở kịch bản cơ sở, quá trình phục hồi tiếp tục nhưng phân hóa giữa các sản phẩm và địa bàn. Ngược lại, nếu nguồn cung giá cao tăng nhanh, chi phí vốn duy trì ở mức lớn và hạ tầng chậm chuyển hóa thành việc làm, dân cư, thanh khoản yếu có thể kéo dài.
Điều đó cho thấy hạ tầng, chính sách hay quỹ đất mới chỉ tạo ra cơ hội ban đầu. Khả năng chuyển hóa những nguồn lực này thành dự án khả thi, việc làm, cộng đồng cư dân và dòng tiền thực mới quyết định sức sống của thị trường.
"Thị trường đang điều chỉnh để chuyển sang một chu kỳ phát triển với động lực và tiêu chuẩn cạnh tranh mới", ông Đính nhấn mạnh.
