Chính phủ đề xuất cho thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại

Theo Nghị quyết Chính phủ số 80/NQ-CP do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký ban hành ngày 27/5/2024, Chính phủ thống nhất thông qua đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải nhà đất ở.

Chính phủ dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua dự thảo Nghị quyết này tại kỳ họp 7 đang diễn ra.

Theo Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Thực tế, không hộ gia đình hay cá nhân nào có diện tích đất ở đủ lớn, do hạn mức giao đất tối đa 400 m2. Với doanh nghiệp, đơn vị đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác mới được quyền chuyển mục đích sử dụng, để xây nhà thương mại.

Nhiều chuyên gia cho rằng điều này có thể làm lợi cho những đơn vị đã có sẵn quỹ đất nhà thương mại, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khu đô thị, nhà ở quy mô lớn chiếm lĩnh thị trường. Mặt khác, quy định trên thu hẹp loại đất triển khai dự án nhà thương mại, có thể kéo dài tình trạng khan hiếm nguồn cung, khiến kinh doanh bất động sản gặp khó khăn.

Để cải thiện nguồn cung nhà ở, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại trong 5 năm, từ 1/1/2025.

Theo dự thảo Nghị quyết, ba loại đất thực hiện dự án thí điểm, gồm đất thuộc đô thị, khu quy hoạch phát triển đô thị đã được duyệt. Ngoài ra, đất của doanh nghiệp đã thu tiền sử dụng, thuê đất hoặc của cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, không phù hợp với quy hoạch... cũng nằm trong diện thí điểm.

Các dự án thí điểm chiếm tối đa 30% lượng dự án, tổng diện tích nhu cầu phát triển nhà ở tới 2030. Danh mục dự án thí điểm được UBND cấp tỉnh duyệt, phù hợp với tình hình địa phương và được HĐND thông qua.

Tại cuộc họp hôm 27/5, Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết dự án thí điểm phải phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng. Số dự án này cũng phải có trong kế hoạch phát triển tại địa phương và được chấp thuận về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đánh giá việc thí điểm nhằm giải quyết những dự án đang vướng mắc về chính sách quản lý, pháp luật về đất đai, nhà ở trước đây. Ông yêu cầu cơ quan soạn thảo hoàn thiện dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội, trong đó xác định rõ loại đất, tiêu chí chọn dự án thí điểm và trình tự các bước đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Kỳ vọng gỡ khó và vấn đề còn đặt ra

Thực tế, theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng với đất ở, hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.

Quy định trên đã khiến nhiều dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế-xã hội thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cho đến trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, ngày 1/7/2015 đã phải tạm dừng triển khai.

Đơn cử tại TP.HCM, vào thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), TP có có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư. 126 dự án còn lại không có 100% đất ở (hơn 100 dự án trong số này có đất ở và đất khác, hơn 20 dự án có đất khác không phải là đất ở) không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2014.

Sau nhiều lần điều chỉnh, bổ sung, khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là “sử dụng đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp" và nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật”.

Nội dung này tiếp tục quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai 2024: “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”.

Theo đó, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, vẫn còn khoảng 20 dự án nhà ở thương mại chỉ có đất khác không phải là đất ở. Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), hầu hết các dự án này có quy mô, diện tích lớn hoặc rất lớn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhưng lại không đáp ứng điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Để cải thiện nguồn cung nhà ở, Bộ TN&MT đề xuất thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại trong 5 năm, từ 1/1/2025.

Thông tin tại buổi họp xử lý vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại diễn ra sáng 27/5, Thứ trưởng Bộ TNMT Lê Minh Ngân cho biết, việc thực hiện dự án thí điểm không vượt quá 30% tổng diện tích khu đất thuộc kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030, không vượt quá 30% số lượng dự án đang có quyền sử dụng đất. UBND cấp tỉnh quy định cụ thể việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm.

Tuy nhiên, theo HoREA, việc giới hạn dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại là thiếu công bằng giữa các doanh nghiệp và không cần thiết quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm mà nên giao cho UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định việc quy định số dự án được thí điểm “không vượt quá 30% số lượng dự án” tại khoản 1 Điều 4 Dự thảo Nghị quyết là không phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.

Theo ông Châu, tại thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản cho phép doanh nghiệp “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại” thì tại thời điểm này doanh nghiệp chưa có đất và tất nhiên cũng chưa có dự án.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Châu, quy định “không vượt quá 30% số lượng dự án” cũng không phù hợp với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại” vì tại thời điểm này doanh nghiệp mặc dù đã có đất nhưng cũng chưa có dự án nhà ở thương mại được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nên việc “dự thảo Nghị quyết” quy định về “số lượng dự án” là chưa chính xác.

Do đó, Chủ tịch HoREA đề xuất nên quy định theo hướng nên quy định “không vượt quá 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển nhà ở” để đảm bảo phù hợp với thực tế và tính khả thi trong triển khai hơn.