Nhìn từ thị trường Trung Quốc
Mới đây thông tin từ một số cơ quan báo chí trong nước đưa tin, dữ liệu của công ty nghiên cứu địa ốc China Real Estate Information Corp (CRIC) cho thấy, tính đến ngày 13/7, người mua nhà tại Trung Quốc đã ngừng thanh toán nợ vay thế chấp tại ít nhất 100 dự án trên hơn 50 thành phố.
Bởi người mua nhà được cho là đang rất bất mãn vì các nhà thầu bàn giao dự án chậm trễ. Điều này “tiếp dầu” thêm cho cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản của Trung Quốc, đồng thời thổi bùng nguy cơ phát sinh nợ xấu của hệ thống ngân hàng.
Theo các nhà phân tích Trung Quốc, các dự án bị giao chậm hiện chiếm khoảng 1% tổng dư nợ thế chấp của Trung Quốc. Nếu tất cả người mua nhà đều vỡ nợ, khoản nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng 388 tỷ nhân dân tệ (tương đương 58 tỷ USD).
Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc - một ngân hàng nhà nước, thông báo họ đang nắm giữ khoảng 660 triệu nhân dân tệ các khoản vay quá hạn đối với nhà ở chưa hoàn thiện. Ngân hàng Công nghiệp Trung Quốc nắm giữ khoảng 1,6 tỷ nhân dân tệ tài sản thế chấp đang chịu ảnh hưởng bởi vụ việc, trong đó 384 triệu nhân dân tệ đã đến hạn thanh toán.
Giới chuyên gia ở Trung Quốc cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc người mua nhà từ chối thanh toán các khoản thế chấp cho chủ đầu tư có thể là giá nhà sụt giảm, họ không tìm thấy hiệu quả đối với các sản phẩm đã mua từ trước. Hiện giá nhà đất tại các dự án thấp hơn khoảng 15% so với mức giá 3 năm qua. Thanh khoản cũng sụt giảm đáng kể.
Nguyên nhân tiếp theo, việc người mua từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp bắt nguồn từ một thực tế phổ biến ở Trung Quốc là bán nhà trước khi xây xong. Bởi điều này tạo ra rủi ro ngày càng lớn cho các nhà phát triển, người mua nhà, hệ thống tài chính và nền kinh tế vĩ mô.
Các vị chuyên gia phân tích, nếu doanh nghiệp bàn giao nhà chậm trễ, các hộ gia đình sẽ bớt muốn mua nhà mới; trong khi đó, giá vật liệu thô tăng cao khiến nhà thầu không có đủ nguồn vốn để bắt đầu thi công, dù đã có trong tay tiền mua nhà trước của một số khách hàng.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản của Việt Nam đang bất hợp lý
Khác với Trung Quốc, giá bất động sản tại Việt Nam lại luôn neo ở mức cao, nhưng thanh khoản lại thấp.
Theo báo cáo đánh giá toàn diện thị trường bất động sản năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở thương mại trên cả nước đang liên tục sụt giảm.
Cụ thể, trong năm 2021 có 172 dự án nhà ở thương mại, quy mô 24.027 căn hộ được hoàn thành trên cả nước, bằng 60% số dự án, 42% số căn hộ hoàn thành trong năm 2020. Trong khi đó, tổng số nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt khoảng 12.000 căn.
Đáng chú ý, nửa đầu năm 2022, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ trên cả nước ghi nhận đạt khoảng 50.000 giao dịch, trong khi đất nền đạt 200.000 giao dịch, gần gấp đôi năm 2021.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Hiện nay, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Ở Hà Nội, căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận, huyện Nam Từ Liêm, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì và Đông Anh, giá căn hộ thấp nhất cũng 26 triệu đồng/m2.
Tại TP. Hồ Chí Minh, thậm chí còn hiếm dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) hiện đang là sản phẩm chủ đạo trên thị trường.
Song song, cũng tại hai thành phố lớn này xuất hiện những dự án có giá bán rất cao, từ 100 triệu đến vài trăm triệu đồng/m2 nhà ở.
Điều ghi nhận là các sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 rất ít, sản phẩm chủ đạo là 50 triệu đồng/m2. Các dự án đất nền, đất dự án giá cao chỉ phục vụ cho giới đầu tư, đầu cơ, dẫn đến việc ngày càng có ít người có cơ hội sở hữu nhà ở, dẫn đến thanh khoản thấp.
Khó tiếp cận tín dụng bất động sản
Phân tích về vấn đề này, TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, cơ cấu bất động sản của Việt Nam hiện đang mất cân đối, nguồn cung sản phẩm giá cao nhiều - thanh khoản thấp, giá thấp ít - nhưng không có hàng. Điều này sẽ gây nên tồn kho bất động sản giá cao, nguy cơ bong bóng, ảnh hưởng đến thị trường tài chính. Chính vì thế, hiện Chính phủ mới có sự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm để tránh hiện tượng đầu cơ.
Theo TS. Đinh Trọng Thịnh, Ngân hàng Nhà nước không siết vốn vào lĩnh vực bất động sản mà có sự kiểm soát chặt chẽ đối với một số phân khúc “nóng” như bất động sản du lịch, bất động sản cao cấp. Những người mua nhà đã vay trước đó vẫn có thể tiếp tục được ngân hàng giải ngân để thanh toán cho dự án hình thành trong tương lai. “Tôi tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không như thị trường bất động sản Trung Quốc”, vị chuyên gia này nói.
Tuy nhiên, lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đã chia sẻ với báo chí, hiện giờ các chủ đầu tư đang gặp khó khăn về vấn đề giải ngân, chẳng hạn như có những hợp đồng đã ký cam kết rồi nhưng cũng rất khó giải ngân. Bên cạnh đó, khách hàng đầu tư hiện nay cũng khó vay hơn. Lúc trước họ vay ngân hàng để rải tiền đầu tư nhiều sản phẩm. Nay đến hạn đóng tiền theo tiến độ nhưng ngân hàng không cho vay tiếp nối nữa. Điều này dẫn đến chủ đầu tư gặp khó trực tiếp từ nguồn tiền giải ngân và gián tiếp từ khách hàng mua.
Theo tìm hiểu tại một số phòng giao dịch của ngân hàng Công Thương Việt Nam được biết, hiện nay các khoản vay kế tiếp hay khoản vay mới khách hàng đều phải xếp hàng đợi có tiền giải ngân. "Do vậy, thời điểm này cần phải chờ đợi chứ không dễ vay được ngay", nhân viên phòng giao dịch này nói.
Trên thực tế, theo đúng chủ trương của Ngân hàng Nhà nước là không siết nguồn vốn tín dụng vào bất động sản, nhưng các ngân hàng đều hết room cho vay. Nếu như các khoản không được giải ngân, khách hàng đầu tư nhỏ cũng không thể thanh toán được khoản mua nhà ở hình thành trong tương lai và chủ đầu tư cũng không thể hoàn thiện được dự án khi không có tiền.
Đánh giá thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, thị trường bất động sản sẽ tốt hơn hồi đầu năm, nhưng tăng trưởng sẽ không mạnh mẽ như trước dịch.
"Thực tế, việc rà soát pháp lý là để điều chỉnh lại thị trường, tránh nguy cơ bong bóng bất động sản", TS. Thịnh nhấn mạnh.
