Sau giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với những diễn biến phân hóa rõ nét. Nguồn cung mới gia tăng nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, trong khi sức cầu không còn tăng nóng như trước. Mặt bằng giá tại nhiều khu vực vẫn duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản có dấu hiệu chậm lại khi dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn.
Bên cạnh đó, việc điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn, cùng những thay đổi về khung pháp lý của thị trường đang tạo ra một giai đoạn chuyển tiếp mới cho bất động sản Việt Nam.
Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư và người mua nhà quan tâm liệu 6 tháng cuối năm 2026 sẽ diễn biến ra sao, đâu là những phân khúc và khu vực đáng chú ý, cũng như chiến lược nào phù hợp trong giai đoạn thị trường đang tái định hình.
Xung quanh những vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính- Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
Ông đánh giá như thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026?
Nhìn chung, thị trường bất động sản cũng có bị suy yếu và chậm hơn so với tốc độ của giai đoạn 2025, đặc biệt là cuối 2025.
Giá bất động sản ở các khu vực đô thị trung tâm như Hà Nội và TP.HCM hiện đã lên tới mức rất cao, trong khi hiệu quả khai thác lại không còn hấp dẫn như trước. Cho nên, bất động sản ở các khu vực lõi trung tâm đang có xu hướng chững lại. Bên cạnh đó, định hướng giãn dân tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM cũng đang được thúc đẩy mạnh hơn.
Vì vậy, cái cầu ngay tại các đô thị lõi trước đây rất sôi động thì bây giờ cũng chậm lại. Điều này phản ánh sự thay đổi về chất lượng của cầu, sức khỏe của cầu cũng như xu hướng của cầu trên thị trường. Tuy nhiên, sự chậm lại này chỉ mang tính tạm thời chứ không phải là dấu hiệu cho thấy nhu cầu của thị trường đang suy yếu về bản chất.
Thị trường có dấu hiệu chững lại, nhưng liệu trong bức tranh đó có xuất hiện những điểm sáng hay xu hướng mới đáng chú ý không, thưa ông?
Một là trước đó thị trường quá nóng. Hai là dòng tiền khó hơn do điều hành vĩ mô. Dòng tiền không đi một cách dễ dàng nữa, nó khó hơn. Ba là lãi suất cũng được điều chỉnh, không phải quá cao nhưng nhìn chung không còn rẻ và dễ như trước.
Chính sách thì vẫn đang tiếp tục sửa đổi, cho nên nhiều người vẫn chờ đợi xem nó sẽ điều chỉnh như thế nào.
Và cái quan trọng nữa là nguồn hàng ra rất mạnh. Nhiều dự án được tháo gỡ, nhiều đại dự án được định hình làm cho nguồn cung tăng lên. Khi nguồn cung tăng thì đồng nghĩa với việc sẽ xuất hiện cạnh tranh.
Sự cạnh tranh khiến người mua có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có giá trị thật, phục vụ nhu cầu thật nhiều hơn là đầu tư, đầu cơ. Bởi, giá không còn bùng lên như thời điểm khan hiếm nguồn hàng nên giới đầu cơ cũng chững lại. Đa phần thị trường hiện nay là nhu cầu thật.
Ông vừa nhắc đến lãi suất và dòng tiền được xem là hai yếu tố có ảnh hưởng lớn tới thị trường. Theo ông, những yếu tố này sẽ tác động ra sao từ nay đến cuối năm?
Lãi suất và dòng tiền đang được căn chỉnh theo hướng kiểm soát kỹ hơn, chặt hơn và định hướng vào những lĩnh vực cần phát triển, cần khuyến khích. Những phân khúc phục vụ nhu cầu thiết yếu của xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê hay nhà ở phù hợp với nhu cầu thực sẽ được hưởng nhiều cơ chế hỗ trợ hơn.
Ngược lại, những phân khúc mang tính đầu cơ hoặc cao cấp sẽ vận hành nhiều hơn theo cơ chế thị trường. Điều đó có thể làm giảm tốc độ giao dịch, nhưng các giao dịch diễn ra sẽ mang tính thực chất hơn và hướng tới sự ổn định, bền vững của thị trường.
Mặt khác, để duy trì thanh khoản và nâng cao sức cạnh tranh, nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra các giải pháp hỗ trợ khách hàng. Chẳng hạn như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chia nhỏ dòng tiền hoặc xây dựng các phương án tài chính linh hoạt hơn.
Nói một cách đơn giản, trong bối cảnh khách hàng thận trọng hơn và dòng vốn không còn dễ dàng như trước, các chủ đầu tư buộc phải tạo ra những chính sách hấp dẫn hơn để thu hút người mua.
Chính sự linh hoạt đó làm gia tăng cạnh tranh trên thị trường. Khi cạnh tranh mạnh hơn, sản phẩm tốt hơn, chính sách bán hàng tốt hơn thì người tiêu dùng sẽ là bên được hưởng lợi nhiều nhất. Đây là tín hiệu tích cực, bởi thị trường đang từng bước hướng tới một trạng thái lành mạnh và tốt hơn.
Với những diễn biến hiện nay, ông dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ đi theo kịch bản nào? Liệu thị trường có “phấn khởi” hơn không, thưa ông?
Nếu đi theo xu hướng như hiện nay thì rõ ràng thị trường đang đi theo hướng tích cực hơn. Thị trường bất động sản sẽ không bùng nổ, không sốt, không đẩy giá. Sức cạnh tranh mạnh lên sẽ tạo ra một thị trường hoàn hảo hơn. Hàng hóa sẽ hướng đến những nhu cầu cần thiết của xã hội nhiều hơn.
Trong bối cảnh thị trường đang dịch chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu thực, đâu sẽ là những khu vực và xu hướng được dòng tiền quan tâm nhiều nhất trong thời gian tới?
Hiện nay, khách hàng và nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố phát triển dài hạn như quy hoạch, hạ tầng và những khu vực đang hình thành các cực tăng trưởng mới.
Thực tế, các đô thị trung tâm như Hà Nội hay TP.HCM đang đối mặt với tình trạng quá tải. Giá bất động sản ở khu vực lõi đã ở mức rất cao, trong khi chất lượng sống và hiệu quả khai thác kinh doanh không còn hấp dẫn như trước. Hạ tầng giao thông quá tải, chi phí mặt bằng đắt đỏ khiến việc sinh sống và kinh doanh đều gặp nhiều khó khăn.
Chính vì vậy, xu hướng hiện nay là dịch chuyển ra những khu vực mới có dư địa phát triển tốt hơn, nơi được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, quy hoạch bài bản và có khả năng hình thành các trung tâm phát triển mới. Các khu vực vùng ven, các đô thị vệ tinh và những địa phương được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường.
Rõ ràng, dòng tiền đang đi theo những khu vực phát triển đô thị và kinh tế theo hướng bền vững hơn. Đây sẽ là xu hướng chủ đạo không chỉ trong 6 tháng cuối năm 2026 mà còn trong nhiều năm tiếp theo.
Khi thị trường không còn tăng trưởng theo kiểu "có gì bán nấy", theo ông, các chủ đầu tư sẽ phải thay đổi tư duy phát triển dự án như thế nào để thích ứng với giai đoạn mới?
Thị trường hiện nay đang ở giai đoạn chuyển tiếp và đón đợi một chu kỳ phát triển mới. Chính vì vậy, không chỉ nhà đầu tư mà các chủ đầu tư cũng cần hết sức thận trọng trong các quyết định của mình.
Các doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ lưỡng từ việc lựa chọn phân khúc, cơ cấu sản phẩm cho đến thời điểm tham gia thị trường sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế. Bởi suy cho cùng, cầu mới là yếu tố quyết định sự phát triển của thị trường.
Trong bối cảnh người mua ngày càng khắt khe hơn, các chủ đầu tư sẽ không thể phát triển dự án theo tư duy cũ hay chạy theo những xu hướng mang tính ngắn hạn. Thay vào đó, sản phẩm phải đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, có tính thanh khoản tốt và mang lại giá trị sử dụng thực.
Còn đối với nhà đầu tư cá nhân, theo ông, giai đoạn hiện nay nên hành động như thế nào để không bỏ lỡ cơ hội nhưng vẫn đảm bảo an toàn?
Những thay đổi của thị trường hiện nay vừa tạo ra thách thức, nhưng đồng thời cũng mở ra không ít cơ hội cho những nhà đầu tư biết nắm bắt đúng thời điểm.
Rõ ràng, nếu quá chần chừ hoặc đắn đo quá lâu, nhà đầu tư có thể bỏ lỡ những sản phẩm và cơ hội hấp dẫn. Vì vậy, sự nhanh nhạy vẫn rất cần thiết. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất trong giai đoạn này là phải lựa chọn đúng.
Do đó, nhà đầu tư cần cân đối dòng tiền, lựa chọn dự án, khu vực và thời điểm đầu tư một cách thận trọng hơn.
Chiến lược "lướt sóng", chạy theo đám đông hay thấy nơi nào có thông tin sốt nóng là lao vào mua để đẩy giá, thổi giá thì bây giờ sẽ không còn "ăn" nữa. Thị trường hiện nay đã khác, những cách đầu tư mang tính đầu cơ ngắn hạn sẽ rất khó mang lại hiệu quả, thậm chí có thể khiến nhà đầu tư đối mặt với rủi ro thua lỗ hoặc bị chôn vốn nếu không tính toán kỹ.
Theo tôi, yếu tố quan trọng nhất lúc này vẫn là giá trị bền vững. Nhà đầu tư phải nhìn đúng bản chất của cơ hội, ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, gắn với quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thực của thị trường. Thị trường đang bước sang một giai đoạn mới, nơi giá trị thực và tính bền vững sẽ quyết định hiệu quả đầu tư trong dài hạn.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cá nhân cũng cần rà soát kỹ tình hình tài chính của mình, đặc biệt là dòng tiền thặng dư để bảo đảm khả năng thanh toán nếu có sử dụng đòn bẩy. Việc phân bổ tài sản cũng cần được tính toán hợp lý, trong đó phải cân đối tỷ trọng bất động sản trong tổng danh mục đầu tư, tránh dồn vốn quá lớn vào một kênh. Đồng thời, nên duy trì một phần dự trữ thanh khoản đủ an toàn để chủ động ứng phó với những biến động có thể xảy ra trong năm 2026.
Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!
Vào ngày 26/6/2026, CafeF sẽ tổ chức hội thảo với chủ đề “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Cuộc sàng lọc của giá trị thật” tại Wynnley Venue & Retreats, The Global City (TP. Thủ Đức).
Chương trình quy tụ các chuyên gia kinh tế, đại diện doanh nghiệp nhằm phân tích bức tranh thị trường trong giai đoạn phục hồi có chọn lọc. Với các phần tham luận chuyên đề và tọa đàm bàn tròn đa chiều, hội thảo sẽ tập trung làm rõ xu hướng dịch chuyển của dòng tiền, sự thay đổi trong hành vi người mua, cũng như những yếu tố tạo nên giá trị bền vững của bất động sản trong chu kỳ mới.
Đây sẽ là diễn đàn quan trọng giúp nhà đầu tư và người mua nhà có thêm cơ sở để đưa ra quyết định hiệu quả trong nửa cuối năm 2026.
.png "Hội nghị Thẩm định viên về giá ASEAN lần thứ 28 sẽ diễn ra tại Đà Nẵng")
