Bài học về sốt đất ven đô bị thổi giá ăn theo thông tin triển khai dự án

Gần đây, trên các website rao bán bất động sản liên tục xuất hiện thông tin về một Tập đoàn bất động sản lớn tiếp tục triển khai các dự án tại huyện Đông Anh và huyện Thanh Oai (Hà Nội), khiến thị trường bất động sản tiếp tục nổi sóng.

Theo các website này, Tập đoàn bất động sản lớn xin nghiên cứu dự án khoảng 1.200 ha tại Đông Anh, phạm vi dự án lấy đất liên quan nhiều xã như Thụy Lâm, Liên Hà, Bắc Hồng. Tại Thanh Oai, tập đoàn đề xuất xin thực hiện dự án quy mô trên 1.470 ha trải dài 6 xã Thanh Văn, Cao Viên, Kim An, Tam Hưng, Thanh Cao.

Trước đó, khi Đông Anh có dự án triển khai, đất nền ở đây đã sôi động, nhà đầu tư mang theo kỳ vọng lớn về sự phát triển đột phá về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Vì vậy, giá đất Đông Anh tăng “chóng mặt”, cho đến nay trung tâm thị trấn và dọc các tuyến đường lớn có mức giao dịch từ 200 – 250 triệu đồng/m2. Trong các xã xung quanh dự án bất động sản đang được triển khai cũng tăng lên 60-90 triệu đồng/m2.

Đặc biệt mấy ngày nay, trong khi đất thổ cư đang giao dịch ở nền giá cao, tại các xã Thụy Lâm, Liên Hà (Đông Anh), dân đầu cơ, môi giới bất động sản vẫn đua nhau đi gom đất, đất thổ cư, đất đấu giá, đất nông nghiệp xen kẹt để bán. Giá đất như “nhảy múa”, vì vừa giao dịch xong đã có người hỏi mua lại.

Anh Đinh Văn Hưng, một môi giới lâu năm tại Đông Anh cho biết, đất đầu làng Thuỵ Lâm, nơi dự kiến giáp dự án sắp triển khai, hồi sau Tết âm 2025, giá vẫn còn hợp lý, loanh quanh khoảng 55-60 triệu đồng/m2. Nhưng tuần nay, người mua – người bán tập nập, giá tăng vọt lên 65 – 80 triệu đồng/m2. Những mảnh đất sát dự án trở thành hàng hiếm, nhà đầu tư mua đi bán lại chóng vánh.

Tại huyện Thanh Oai, trước đó các lô đất đấu giá đều hạ nhiệt, nhưng từ khi có thông tin dự án bất động sản lớn sắp triển khai, giá các lô này tăng vọt, tiền chênh từ 300 triệu đồng/lô – nay tăng 600 triệu đồng/lô.

Chị Thanh Nga, một nhà đầu tư chuyên đi mua đất thổ cư cho biết, tại xã Thanh Văn giá hồi đầu tháng 3 chỉ tầm khoảng 45-50 triệu đồng/m2, nay khi dự án dự kiến triển khai trên địa bàn xã, giá đã tăng lên 60-68 triệu đồng/m2.

Theo chị Thanh Nga, trước khi có thông tin dự án triển khai, đất Thanh Oai chưa hấp dẫn với nhà đầu tư vì cũng khá xa trung tâm. Nay có dự án triển khai, hy vọng hạ tầng sẽ đồng bộ, nên giá đất cũng tăng như kỳ vọng.

Quan sát của phóng viên cho thấy, mặc dù giá đất liên tục bị đẩy lên cao nhưng nhu cầu ở thực chưa cao, vẫn chỉ là hoạt động mua đi bán lại của giới đầu tư. Nhiều nhà đầu tư nghiệp dư lao theo hiệu ứng tâm lý đám đông, mua vào những lô đất đã bị đẩy giá cao quá mức sẽ đối mặt rủi ro là mất thanh khoản, đọng vốn, thua lỗ.

Bài học về “ăn theo” quy hoạch, triển khai dự án vẫn còn nguyên từ cuối những năm 2000, khi thông tin trung tâm hành chính Thủ đô Hà Nội chuyển về Ba Vì, hay cơn sốt đất tại khu vực Đồng Trúc (huyện Thạch Thất) năm 2020 khi có thông tin một Tập đoàn bất động sản lớn triển khai dự án ở đây. Hàngtrăm nhà đầu tư mua đất giá cao ở những khu vực trên hiện giờ vẫn đang mắc kẹt vì giá giảm thê thảm và thanh khoản kém.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo về tình trạng "sốt đất ảo" tại các khu vực có thông tin quy hoạch mơ hồ và thiếu minh bạch. Đây là điều kiện lý tưởng cho những "cò đất" lợi dụng tâm lý đám đông, thổi giá lên cao nhằm trục lợi ngắn hạn.

Theo ông Đính, lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy mỗi khi có thông tin về quy hoạch mới, giá đất tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chính là tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư. Họ vội vàng "xuống tiền" với niềm tin rằng sự thay đổi này sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế, xã hội, từ đó thúc đẩy giá trị bất động sản tăng lên.

Ví dụ điển hình là khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh được đưa ra, giá đất đã tăng chóng mặt. Tuy nhiên, sau khi cơn sốt qua đi, những khu vực không có sự đầu tư bài bản về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá đất giảm mạnh.