CEO Mai Việt Land chỉ ra những “vùng trũng” tiềm ẩn rủi ro nhà đầu tư cần tránh trong cơn sốt đất sáp nhập tỉnh

Thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội đang trở thành tâm điểm chú ý khi các dự án đất nền quanh các đô thị vệ tinh liên tục được giao dịch mạnh mẽ. Ông Mai Viết Vĩnh - Tổng Giám đốc Mai Việt Land chia sẻ rằng xu hướng này không phải mới mà đã được dự báo từ năm 2024.

"Khi thị trường chung cư cao tầng ở Hà Nội bắt đầu chững lại, dòng tiền đầu tư dần dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi đang nóng lên nhờ những tín hiệu tích cực từ hạ tầng và chính sách. Điều này có thể thấy tại hàng loạt thành phố chỉ cách Hà Nội khoảng một giờ di chuyển như Hà Nam, Thái Nguyên, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng", ông Vĩnh cho biết.

Ông Vĩnh chỉ ra hai động lực chính khiến đất nền ven Hà Nội đang nóng trở lại. Đầu tiên là hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ kết nối Hà Nội với các tuyến Vành Đai 4, Vành Đai 3, Vành Đai 3.5 và những cây cầu vượt sông Hồng đang dần hình thành, tạo bệ đỡ vững chắc cho bất động sản lân cận. Cùng với đó, lãi suất tiền gửi tăng cộng với lạm phát khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư hấp dẫn.

"Trước đây, nhà đầu tư thường tìm đến các tỉnh xa, nhưng nay, với nguồn cung vùng ven dồi dào, dòng tiền từ trung tâm bắt đầu lan tỏa ra các khu vực gần hơn. Sau giai đoạn kinh tế khó khăn, xu hướng đầu tư xa giảm dần, nhường chỗ cho sự tập trung vào những địa bàn vừa gần Hà Nội vừa có hạ tầng phát triển mạnh. Làn sóng sáp nhập tỉnh thành gần đây càng làm thị trường thêm sôi sục", ông Vĩnh cho biết.

Cũng theo CEO Mai Việt Land, các đô thị ven Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh hay Hải Phòng đang chứng kiến làn sóng nhà đầu tư, đầu cơ nhanh chóng vào cuộc, mua trước rồi bán lại, đẩy giá tăng đột biến chỉ trong 2-3 tuần kể từ khi thông tin sáp nhập xuất hiện.

Nhưng liệu lần tăng giá này này có thực sự bền vững hay chỉ là cơn sốt để đẩy giá? Ông Vĩnh thẳng thắn chia sẻ rằng thị trường hiện tại không quá ảo, nhưng có những ngoại lệ đáng lo ngại.

Ông Vĩnh nhấn mạnh, nếu chủ đầu tư hoặc môi giới bán những dự án pháp lý chưa rõ, hoặc một số quận, huyện bị đầu cơ đẩy sóng quá mạnh, thì đó chính là những “vùng trũng” tiềm ẩn rủi ro. Ngược lại, với những dự án được làm bài bản, pháp lý hoàn thiện, thị trường hoàn toàn có thể duy trì sự bền vững.

CEO Mai Việt Land cũng cho rằng sáp nhập không làm thay đổi giá trị tổng thể mà chỉ thúc đẩy các khu vực vốn tiềm năng phát triển mạnh hơn, còn các trung tâm mới chưa định hình thì tác động còn mờ nhạt. Ông Vĩnh cũng đưa ra cảnh báo, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước sốt ảo và tránh bị dẫn dắt. Nhà đầu tư phải đặt pháp lý lên hàng đầu, đi kèm với những động lực phát triển rõ ràng như giao thông hay trung tâm hành chính công. Với những khu vực xa, pháp lý chưa minh bạch nên dè chừng.

“Đầu tư hiện nay cần tầm nhìn dài hạn và sự tính toán tài chính cẩn thận để đảm bảo an toàn, nhất là khi thị trường có biến động. Đừng chạy theo sóng hay nhóm đầu cơ”, ông Vĩnh nhấn mạnh.

Với những ai đang có tiền và muốn xuống tiền ở các tỉnh, ông Mai Viết Vĩnh gợi ý 4 yếu tố cần xem xét: Năng lực chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm, pháp lý – điều tối quan trọng và tiềm năng phát triển của địa phương, từ quy hoạch giao thông đến các khu hành chính, trường học, bệnh viện. Ông Vĩnh cũng lưu ý nhà đầu tư cần cân đối tài chính, tránh lạm dụng đòn bẩy dù lãi suất đang giảm để phòng rủi ro.

Nhìn rộng ra thị trường miền Bắc, ông Vĩnh đánh giá cao tiềm năng của các tỉnh có giao thông thuận tiện, cách Hà Nội khoảng một giờ và sở hữu động lực kinh tế mạnh như Hà Nam, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng. Dự án có vị trí có hạ tầng tốt và pháp lý rõ ràng sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm dài hạn. So với cơn sốt năm 2021 – mang tính cục bộ với nhiều dự án “lúa non” và nhà đầu cơ kiếm lời nhanh, ông Vĩnh nhận định thị trường nay đã bền vững hơn nhờ Luật Kinh doanh Bất động sản mới.

"Khẩu vị nhà đầu tư cũng thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây họ sẵn sàng “mua bất chấp” dù dự án chưa hoàn thiện, thì nay mọi thứ bài bản hơn. Họ không còn chạy theo sóng mà chuyển sang tư duy trung và dài hạn, dù vẫn có thể chốt lời nếu thị trường thuận lợi", CEO Mai Việt Land nhận định.

Cũng theo ông Vĩnh, ở thị trường hiện tại chủ đầu tư cần có bài toán tài chính chặt chẽ, đảm bảo cảnh quan và tiện ích, trong khi nhà đầu tư ưu tiên pháp lý, tiện ích, rồi mới đến vị trí.