Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven: Không còn là nơi để “về ngủ”, mà phải tạo được việc làm, tiện ích và chất lượng sống

Dưới đây là chia sẻ của bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam với MarketTimes về xu hướng dịch chuyển dân cư khỏi vùng lõi Hà Nội và những điều kiện để hình thành các trung tâm đô thị mới.

MarketTimes: Trong bối cảnh Hà Nội đang tái định hình không gian phát triển đô thị, dưới góc nhìn của bà, áp lực hạ tầng tại vùng lõi đang làm suy giảm những giá trị sống nào của người dân?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Hà Nội là một đô thị có lịch sử phát triển lâu đời và tốc độ mở rộng ấn tượng. Quá trình phát triển Hà Nội trong thời gian qua đã đạt được những thành tựu nhất định, với nhiều bài học thành công điển hình về phát triển đồng bộ toàn diện.

Ví dụ như khu vực phía Tây Hà Nội, hạ tầng giao thông phát triển, vành đai 3 kết nối giao thông đến các khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, dự án văn phòng hình thành một cực tăng trưởng thu hút các doanh nghiệp ngành nghề sản xuất và CNTT tập trung, nhà ở cũng phát triển và giá gia tăng đều qua từng năm. So với thời điểm 2010, khu vực phía Tây Hà Nội bứt phá mạnh mẽ nhất cả về gia tăng giá trị BĐS đa ngành, cho đến thu hút dân cư và phát triển môi trường sống thành một trung tâm mới của Hà Nội.

Nếu hạ tầng không được cải thiện tương xứng với tốc độ phát triển, việc tiếp tục bám trụ trong nội đô sẽ ngày càng làm suy giảm chất lượng sống của người dân.

Tuy vậy, đứng trước giai đoạn bản lề của hành trình phát triển đô thị, Hà Nội cũng còn nhiều dư địa để cải thiện hơn nữa trong tương lai. Khu vực lõi trung tâm đang gánh khá nhiều chức năng, trong khi các khu vực ngoài trung tâm chưa thực sự hình thành được những cực đô thị hoàn chỉnh để chia sẻ áp lực. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến doanh nghiệp cũng như người dân.

Doanh nghiệp chịu chi phí vận hành cao hơn, người lao động chịu áp lực di chuyển lớn hơn. Quỹ đất hạn chế ở khu vực trung tâm dẫn đến không gian sống thu hẹp, trong khi việc lưu lượng giao thông lớn trong nội đô kéo theo ùn tắc và ô nhiễm không khí thành phố. Có thể thấy quy hoạch của khu vực lõi hiện nay đã không còn phù hợp với tốc độ tăng trưởng dân số và phát triển kinh tế của Thủ đô.

Nếu hạ tầng không được cải thiện tương xứng với tốc độ phát triển, việc tiếp tục bám trụ trong nội đô sẽ ngày càng làm suy giảm chất lượng sống của người dân.

MarketTimes: Nhiều người dân vẫn e ngại khu vực vùng ven vì cho rằng thiếu tiện ích và kết nối. Theo bà, đâu là những tín hiệu giúp nhận diện một đô thị ngoại ô đủ điều kiện để dịch chuyển nơi ở và dòng vốn?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Từ kinh nghiệm của các đô thị giãn dân thành công trên thế giới, có thể nhận diện một số tín hiệu rất rõ.

Trước hết là hạ tầng giao thông. Các khu đô thị mới thường phát triển dọc theo những trục giao thông huyết mạch như cao tốc, quốc lộ, đường vành đai hoặc các tuyến metro.

Thứ hai là khả năng tạo việc làm tại chỗ. Đây là yếu tố rất quan trọng nhưng thường bị bỏ qua. Một khu đô thị muốn thu hút dân cư về sinh sống lâu dài thì phải tạo ra sinh kế cho người dân.

Ngày nay, khoảng cách giữa đô thị trung tâm và vùng ven không còn được đo bằng số kilomet mà bằng thời gian di chuyển thực tế. Sự phát triển của giao thông công cộng, đặc biệt là metro và, đường sắt đô thị sẽ quyết định sức hấp dẫn của các khu đô thị mới.

Bên cạnh đó, các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, không gian vui chơi giải trí cũng cần được quy hoạch đồng bộ để người dân có thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống hằng ngày.

MarketTimes: Theo bà, các nhà phát triển bất động sản cần làm gì để thuyết phục người dân chuyển đến những trung tâm đô thị mới?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Muốn giãn dân thành công thì trước hết phải tránh biến các khu đô thị mới thành "đô thị ngủ".

Sẽ không có một đô thị giãn dân thành công nếu người dân chỉ về đó để ngủ rồi lại quay trở lại nội đô làm việc mỗi ngày.

Nhiều chủ đầu tư hiện nay rất chú trọng hạ tầng, cảnh quan hay các tiện ích giáo dục, y tế, thương mại. Đây đều là những yếu tố quan trọng. Tuy nhiên, yếu tố cốt lõi nhất lại là việc làm. Nếu một khu đô thị không tạo ra cơ hội việc làm tại chỗ, người dân vẫn phải di chuyển hàng chục kilomet vào trung tâm mỗi ngày để làm việc thì về bản chất, bài toán giãn dân chưa thực sự thành công.

Do đó, chức năng kinh tế và khả năng tạo việc làm cần được xem là một phần trong chiến lược phát triển đô thị ngay từ đầu.

Sẽ không có một đô thị giãn dân thành công nếu người dân chỉ về đó để ngủ rồi lại quay trở lại nội đô làm việc mỗi ngày.

MarketTimes: Nhiều người mua nhà vẫn chú trọng diện tích xây dựng mà chưa thực sự quan tâm tới không gian cảnh quan. Theo bà, các yếu tố này có tác động như thế nào tới giá trị bất động sản?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Khu vực nội đô hiện nay đang thiếu hụt đáng kể các không gian xanh, không gian mở và khu vực sinh hoạt cộng đồng.

Trong khi đó, những khu đô thị được quy hoạch bài bản với mật độ cây xanh cao, cảnh quan tốt và hệ thống tiện ích đồng bộ lại đang cho thấy khả năng giữ giá và tăng giá tích cực.

Qua quan sát thực tế, chúng tôi nhận thấy các yếu tố mềm như môi trường sống, không gian xanh, chất lượng cộng đồng cư dân đang ngày càng trở thành động lực quan trọng quyết định giá trị bất động sản trong dài hạn.

MarketTimes: Bà có lời khuyên nào dành cho các gia đình đang cân nhắc dịch chuyển ra khu vực ngoại ô Hà Nội?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Trước hết, mỗi gia đình cần xác định rõ mình mong muốn điều gì ở nơi ở mới.

Có gia đình ưu tiên giáo dục cho con cái, có gia đình lại quan tâm tới môi trường sống xanh hoặc cộng đồng cư dân phù hợp với độ tuổi và nhu cầu sinh hoạt của mình.

Sau khi xác định được nhu cầu, người mua cần đánh giá kỹ năng lực của chủ đầu tư.

Những doanh nghiệp đã từng phát triển thành công các khu đô thị quy mô lớn, bàn giao đầy đủ tiện ích và hình thành cộng đồng cư dân thực sự sẽ mang lại mức độ an tâm cao hơn.

Ngoài ra, người mua cũng cần theo dõi sát tiến độ triển khai hạ tầng kết nối như metro, đường vành đai hay các tuyến giao thông trọng điểm. Điều này giúp tránh rơi vào tình trạng mua theo kỳ vọng quy hoạch nhưng phải chờ đợi quá lâu mới được hưởng đầy đủ tiện ích và chất lượng sống như mong muốn.

MarketTimes: Trân trọng cảm ơn bà về cuộc trao đổi!