Tham luận tại Hội thảo “Góp ý dự thảo các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam” vừa diễn ra, bà Phí Thị Mai - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Tư vấn thẩm định giá VCHP (VCHP) đề xuất một số nội dung liên quan đến dự thảo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường (dự thảo).
Đề xuất quy định về cách tiếp cận thị trường
Thứ nhất, liên quan đến khoản 3, điều 4 dự thảo hiện quy định “Cách tiếp cận từ thị trường và các phương pháp thuộc cách tiếp cận này được sử dụng để thẩm định giá tài sản khi tìm kiếm được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau có giao dịch gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm thẩm định giá”, đại diện VCHP góp ý về 3 nội dung, gồm các từ ngữ: Giao dịch; Tổ chức, cá nhân khác nhau; giao dịch gần địa điểm thẩm định giá.
Nội dung 1: Theo đại diện VCHP, việc quy định cách tiếp cận từ thị trường khi có ít nhất 03 tài sản so sánh có giao dịch gần với thời điểm thẩm định giá và địa điểm thẩm định giá dẫn đến sự hiểu lầm ngay từ đầu đó là cách tiếp cận từ thị trường và sử dụng phương pháp so sánh khi có 03 tài sản so sánh có giao dịch (tức là giao dịch thành công), mặc dù trong các nội dung tiếp theo có đề cập đến sử dụng thông tin chào mua, thông tin chào bán. Tuy nhiên ngay từ khái niệm ban đầu đã dễ dẫn đến hiểu nhầm về mặt khái niệm.
Nội dung 2: Theo bà Phí Thị Mai, việc quy định có ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau gặp một số khó khăn.
Cụ thể, trong quá trình tìm kiếm và thu thập thông tin, có rất nhiều mặt hàng mang tính chất độc quyền (chỉ có duy nhất 1 đơn vị bán, ví dụ như: hóa chất của 1 hãng chỉ ủy quyền cho 1 nhà phân phối mà không có các đại lý…), hiện nay các đơn vị tư vấn đang thu thập tài sản so sánh là các giao dịch thành công của các cơ sở y tế đã mua, tuy nhiên, nhà cung cấp chỉ có duy nhất 1 đơn vị. Hoặc trong trường hợp giao dịch bất động sản, một người mua nhiều lô đất khác nhau với mức giá khác nhau từ nhiều người bán khác nhau.
Do đó, bà Mai đặt vấn đề trong tình huống này (tức là người mua khác nhau nhưng người bán giống nhau; hoặc người mua giống nhau nhưng người bán khác nhau), vậy các giao dịch thành công này có được coi là từ các tổ chức, cá nhân khác nhau hay không?
Nội dung 3: Giao dịch gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm thẩm định giá.
Theo VCHP, tài sản so sánh yêu cầu gần thời điểm thẩm định giá và gần địa điểm thẩm định giá chỉ phù hợp đối với thẩm định giá bất động sản. Còn đối với động sản (mua sắm hàng hóa, máy móc, thiết bị, dịch vụ…), đa số đang sử dụng thông tin chào bán hoặc thông tin trúng thầu là từ các giao dịch của các tỉnh, thành phố khác nhau (không gần địa điểm thẩm định giá) nhưng cơ bản về mức giá là tương đồng nhau.
Từ những hạn chế có thể phát sinh nêu trên, bà Phí Thị Mai, Phó Tổng Giám đốc VCHP đề xuất sửa đổi nội dung điều 4 dự thảo theo hướng.
“Điều 4. Cách tiếp cận từ thị trường
3. Cách tiếp cận từ thị trường và các phương pháp thuộc cách tiếp cận này được sử dụng để thẩm định giá tài sản khi tìm kiếm được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân có giao dịch (hoặc thông tin chào mua, hoặc thông tin chào bán hoặc các thông tin khác) gần thời điểm thẩm định giá và gần (hoặc tương đồng) địa điểm thẩm định giá.”
Đề xuất về phương pháp thẩm định giá so sánh
Đối với quy định của điều 5 tại dự thảo “Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định các tài sản khi thu thập được thông tin của các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân có giao dịch mua, bán trên thị trường”, đại diện VCHP đề xuất sửa đổi theo hướng;
“Điều 5. Áp dụng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định các tài sản khi thu thập được thông tin của các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân có giao dịch (hoặc thông tin chào mua, hoặc thông tin chào bán hoặc các thông tin khác) trên thị trường.”
Đề xuất về khảo sát và thu thập thông tin tài sản so sánh
Đối với quy định tại điều 6 dự thảo về Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh “d) Nguồn thu thập thông tin được lựa chọn từ một hoặc nhiều nguồn chỉ dẫn sau: các hợp đồng; hóa đơn; chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh; từ phỏng vấn trực tiếp; điện thoại; email hoặc thu thập trên mạng Internet; từ cơ sở dữ liệu về giá của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, các doanh nghiệp; và từ các nguồn khác theo quy định (nếu có)”.
Theo VCHP, hiện nội dung này không nhắc đến nguồn thông tin do khách hàng cung cấp trong khi đó, hiện nay, các đơn vị mua sắm đang thực hiện quy trình như sau: Họ đăng tải nhu cầu mua sắm trên cổng thông tin điện tử của đơn vị hoặc một số website khác, sau đó họ nhận được các báo giá từ các nhà cung cấp.
Bà Phí Thị Mai đánh giá đây là một trong các nguồn thông tin thị trường mang tính chất thời điểm (gần nhất với thời điểm thẩm định giá). Có rất nhiều thiết bị đặc thù (thiết bị y tế chuyên dụng, các thiết bị độc quyền…), nếu các nguồn thông tin này không được coi là tài sản so sánh thì các đơn vị tư vấn sẽ rất khó khăn và thiếu thông tin để thực hiện thẩm định giá (đang yêu cầu tối thiểu phải có 3 thông tin).
Do đó, đại diện VCHP đề xuất bổ sung nguồn thông tin được lựa chọn có bao gồm nguồn thông tin do khách hàng cung cấp, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn phải có tối thiểu 01 thông tin khảo sát độc lập của đơn vị tư vấn, thì lúc đó mới đủ điều kiện để tiến hành thẩm định giá.
Đối với định tại khoản 3 điều 6 dự thảo “3. Kết quả khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh phải được thể hiện dưới dạng Phiếu thu thập thông tin về các tài sản so sánh kèm theo chữ ký của người thu thập thông tin. Trường hợp quá trình thu thập thông tin có sử dụng thêm các phiếu khảo sát, phiếu điều tra, phiếu thu thập, phiếu đánh giá… do người thu thập thông tin trực tiếp lập thì phải có chữ ký của người thu thập thông tin tại các phiếu này.
Trường hợp thông tin thu thập từ trên mạng Internet, tại Phiếu thu thập thông tin cần dẫn chiếu cụ thể các đường dẫn liên kết đến thông tin thu thập và lưu trữ các hình ảnh để minh chứng.
Trường hợp thông tin thu thập từ các báo giá có đầy đủ thông tin như tên, địa chỉ, mã số thuế (nếu có) và đóng dấu của đơn vị, thời điểm cung cấp thông tin, hiệu lực của báo giá, chào giá (nếu có)”.
Theo VCHP, nội dung đầu tiên khi đọc thấy có sự trùng lặp về nội dung có chữ ký của người thu thập thông tin.
Nội dung thứ 2, VCHP góp ý sửa đổi theo hướng;
“Trường hợp thông tin thu thập từ trên mạng Internet, tại Phiếu thu thập thông tin cần dẫn chiếu cụ thể các đường dẫn liên kết đến thông tin thu thập và lưu trữ các hình ảnh để minh chứng. Trường hợp thông tin thu thập được từ việc trao đổi qua mạng xã hội, khi lập Phiếu thu thập thông tin thì tại Phiếu thu thập thông tin cần lưu trữ các hình ảnh để minh chứng.”
Đề xuất làm rõ về tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh
Liên quan đến quy định tại điểm e, điều 8 dự thảo, cụ thể.
“Thứ tự điều chỉnh:
- Điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật - kinh tế) của tài sản sau.
Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.
- Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm”.
Theo VCHP, Chuẩn mực đang yêu cầu điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản, giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.
Tuy nhiên, mặc dù chuẩn mực có đề cập Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản là gì, tuy nhiên cũng chưa có quy định cụ thể về khái niệm như thế nào là tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Mà nội dung này rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến việc điều chỉnh các yếu tố tiếp theo nên cũng rất dễ tranh cãi tại nội dung này.
Do đó, VCHP đề xuất khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm, chứ không chia ra điều chỉnh theo nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch trước, nhóm yếu tố liên quan đến đặc điểm của tài sản sau.
Liên quan đến quy định tại điểm g, điều 8, dự thảo hiện quy định.
“ g) Nguyên tắc khống chế:
- Bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó theo quy định tại Điều 9 của Chuẩn mực này không quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường.”
Theo VCHP, việc quy định cụm từ không quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường là quá chung chung và trừu tượng.
VCHP cho rằng trong thực tế, nhất là với việc thẩm định giá bất động sản, không phải lúc nào cũng tìm được các tài sản so sánh tương đồng với tài sản thẩm định giá do có rất nhiều khu vực không có giao dịch. Do đó có nhiều trường hợp, chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó là khá cao.
Do đó, đại diện VCHP kiến nghị nếu có quy định thì quy định cụ thể không quá cao là bao nhiêu % để không phải tranh cãi hoặc Ban soạn thảo có thể xem xét bỏ nội dung này.
.jpg "\"Chuẩn mực thẩm định giá cần xây dựng trên góc độ người làm nghề thực tế chứ không đơn thuần từ góc độ quản lý Nhà nước\"")
