Phát biểu tham luận tại Hội thảo “Góp ý dự thảo các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam”, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định Giá Việt Nam (VVA) kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và chuyển giao khoa học thẩm định giá Nguyễn Thế Phượng cho biết qua nghiên cứu các dự thảo, đối chiếu với Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và những vướng mắc trong hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay cũng như tham khảo ý kiến phản ánh của một số doanh nghiệp trong ngành, VVA có một số nội dung đề xuất, kiến nghị gồm.
Về Chuẩn mực Phạm vi công việc
Liên quan đến dự thảo Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam về phạm vi công việc thẩm định giá nằm trong phạm vi của dự thảo Thông tư quy định các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá, Phó Chủ tịch VVA Nguyễn Thế Phượng đề nghị điều chỉnh 4 nội dung.
Thứ nhất, đề nghị bổ sung vào khoản1 Điều 3 nội dung về việc gửi và trao đổi dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng trước khi phát hành Chứng thư báo cáo chính thức. Hiện nay đây là việc làm phổ biến trong hoạt động thẩm định giá vì vậy cần quy định rõ những nội dung nào được trao đổi với khách hàng, nội dung nào cần phải chỉnh sửa, các yêu cầu phải tuân thủ trong việc chỉnh sửa lại dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá sau khi trao đổi với khách hàng.
Do đó, Phó Chủ tịch VVA Nguyễn Thế Phượng đề xuất những nội dung cần trao đổi gồm: đặc điểm tài sản thẩm định giá, thông tin các tài sản so sánh, phương pháp thẩm định giá; Những nội dung cần chỉnh sửa là các sai sót về đặc điểm của tài sản, các sai sót về thông tin, dữ liệu sử dụng để thẩm định giá, sai sót trong các phép tính,..., nói chung là các sai sót trong quá trình thẩm định giá nếu có.
Ông Phượng đề xuất, trong chỉnh sửa lại dự thảo báo cáo thẩm định giá cần xem xét tuân thủ quy định pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam nhằm hạn chế việc lợi dụng việc trao đổi để thông đồng với khách hàng làm sai lệch kết quả thẩm định giá không đúng với quy định của pháp luật nhằm mục đích vụ lợi.
Thứ hai, đề xuất chỉnh sửa lại nội dung Điểm a khoản 2 Điều 3 theo hướng: “Tùy theo đặc điểm của tài sản thẩm định giá và mức độ phức tạp trong việc thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá quyết định cụ thể về việc có cần lập kế hoạch thẩm định giá hay không”.
Theo ông Phượng, quy định như thế này sẽ phù hợp với thực tiễn thẩm định giá hiện nay của các doanh nghiệp.
Thứ ba, đề xuất chỉnh sửa lại đoạn “Phải áp dụng từ 02( hai) phương pháp thẩm định giá trở lên khi thực hiện thẩm định giá một tài sản,...” nêu ở khoản 1 Điều 4 thành “ Nên áp dụng từ 02( hai) phương pháp thẩm định giá trở lên khi thực hiện thẩm định giá một tài sản nếu có nhiều phương pháp phù hợp với đặc điểm tài sản và mục đich thẩm định giá, cũng như dễ thu thập thông tin để thẩm định giá,.... ”
Theo Phó Chủ tịch VVA, quy định như thế này sẽ thuận tiện hơn trong thực hiện. Đồng thời bổ sung thêm điểm d của khoản này nội dung sau: “d) Khi chỉ có một phương pháp duy nhất là phù hợp nhất để thẩm định giá theo quy định của pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá”
Thứ tư, đề xuất bổ sung thêm Điều 5 nêu nội dung thẩm định của Tổ chuyên viên Hội đồng thẩm định giá của Nhà nước đối với Chứng thư, báo cáo kết quả thẩm định giá của các đơn vị tư vấn thẩm định giá như sau: Việc thẩm định lại của Tổ chuyên viên Hội đồng thẩm định giá của Nhà nước đối với Chứng thư, báo cáo của các đơn vị tư vấn thẩm định giá thuê ngoài gồm:
a) Sự phù hợp của phương pháp thẩm định giá áp dụng theo quy định của pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá
b) Việc thu nhập thông tin, dữ liệu phục vụ cho thẩm định giá có đáp ứng đúng yêu cầu của pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá hay không?
c) Việc tính toán các thông số áp dụng trong thẩm định giá có đúng theo quy định của pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá hay không?
d) Các đơn vị tư vấn thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về tính trung thực và đúng đắn của các thông tin, dữ liệu sử dụng trong thẩm định giá
đ) Kết luận của việc thẩm định giá lại cũng như các yêu cầu chỉnh sửa lại chứng thư, báo cáo thẩm định giá phải được thể hiện bằng văn bản và gửi cho đơn vị tư vấn thẩm định giá.
Phó Chủ tịch VVA đánh giá, việc quy định như thế này sẽ phân định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước với đơn vị tư vấn thẩm định giá.
Về Chuẩn mực Cơ sở giá trị
Liên quan đến Dự thảo Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị thẩm định giá nằm trong phạm vi dự thảo Thông tư quy định các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá, Phó Chủ tịch VVA đề nghị bổ sung thêm định nghĩa một số Giá trị sau để tương thích với Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, theo hướng.
“3.1 Giá trị cộng hưởng
Giá trị cộng hưởng là kết quả của sự kết hợp của hai hoặc nhiều tài sản, hoặc lợi ích mà trong đó giá trị kết hợp lớn hơn giá trị riêng biệt của từng tài sản hoặc lợi ích. Nếu sự kết hợp này chỉ có sẵn cho một người mua cụ thể thì Giá trị cộng hưởng sẽ khác với Giá trị thị trường, vì Giá trị cộng hưởng này sẽ phản ánh các thuộc tính cụ thể của tài sản mà chỉ có giá trị với một người mua nhất định. Giá trị tăng thêm trên tổng lợi ích tương ứng thường được gọi là Giá trị phối hợp.
3.2 Giá trị thanh lý
Giá trị thanh lý là số tiền sẽ được đưa ra khi mà tài sản hoặc nhóm tài sản được bán trên cơ sở từng bộ phận. Khi tính giá giá trị thanh lý nên tính chi phí để đưa tài sản vào tình trạng có thể bán cũng như xử lý được. Giá trị thanh lý có thể được xác định theo hai cơ sở sau:
a) Một giao dịch có thứ tự với thời gian tiếp thị bình thường
b) Một giao dịch bắt buộc với thời gian tiếp thị ngắn. Giá trị trong trường hợp
này là Giá trị bắt buộc bán.”
Về Chuẩn mực Thu thập và Phân tích thông tin
Liên quan đến Dự thảo Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá nằm trong phạm vi Dự thảo Thông tư quy định Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá, Phó Chủ tịch VVA đề nghị bổ sung trường hợp định giá tài sản trong quá khứ vào các trường hợp không cần thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản nêu ở điểm b khoản 1 Điều 5 vì vài thời điểm thẩm định giá không thể nào khảo sát hiện trạng tài sản ở thời điểm quá khứ.
Về Chuẩn mực quản lý hoạt động thẩm định giá
Liên quan đến dự thảo Thông tư Quy định một số nội dung về quản lý hoạt động thẩm định giá, chi phí phục vụ cho việc thẩm định giá của hội đồng thẩm định giá, Phó Chủ tịch VVA kiến nghị về đánh giá việc chấp hành pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá: Đối với nội dung có đơn khiếu nại, tố cáo của tổ chức, cá nhân gửi về Bộ Tài chính (Cục QLG) đề nghị chỉ trừ điểm đối với các khiếu nại, tố cáo có cơ sở và đúng tránh trường hợp khiếu nại, tố cáo không đúng bản chất sự việc.
Về Chuẩn mực cách tiếp cận thị trường
Liên quan đến Dự thảo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường nằm trong phạm vi Dự thảo Thông tư quy định Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường, Phó Chủ tịch VVA đề nghị điều chỉnh lại nội dung các điểm b, đ nêu ở khoản 2 Điều 6 theo hướng.
“b) Thông tin thu thập phải khách quan đúng theo thực tế giao dịch tài sản trên thị trường
đ) Trường hợp thu thập thông tín về các tài sản được chào bán hoặc chào mua cần đánh giá, phân tích và nhận định các nguồn thông tin thu thập được để có mức điều chỉnh phù hợp (nếu cần thiết) trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.”
Về Chuẩn mực cách tiếp cận từ chi phí
Liên quan đến Dự thảo Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí, Phó Chủ tịch VVA đề nghị nêu rõ cách tính hao mòn của tài sản theo kỹ thuật tổng cộng từ các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên là phép cộng đơn giản hay như thế nào?
Về Chuẩn mực cách tiếp cận từ thu nhập
Liên quan đến Dự thảo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập, Phó Chủ tịch VVA đề xuất xem xét 2 nội dung gồm.
Đề nghị chỉnh sửa lại công thức tính vốn hóa trực tiếp thành V = I /R Trong đó I là thu nhập thuần từ tài sản thay vì là A cho phù hợp với thông lệ quốc tế.
Đề nghị chỉnh sửa ký hiệu của tỷ suất chiết khấu là “ i “ thay cho “ r” để phân biệt với ký hiệu của tỷ suất vốn hóa.
Về Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản
Liên quan đến Dự thảo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản, Phó Chủ tịch VVA kiến nghị 2 nội dung gồm.
Thứ nhất, đề nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 3 các nội dung sau:
a) Công thức tính giá trị bất động sản theo cách tiếp cận chi phí
Giá trị bất động sản = Giá trị đất + Giá trị hiện tại công trình xây dựng trên đất
- Giá trị đất tính theo quy định của Nhà nước về các phương pháp xác định giá đất .
- Giá trị hiện tại của công trình xây dựng gắn liền với đất tính theo quy định nêu trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận chi phí
b)Công thức tính giá trị bất động sản theo phương pháp thu nhập
Theo Phó Chủ tịch VVA, việc áp dụng các công thức nêu trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập phù hợp với đặc điểm thu nhập của tài sản.
Thứ hai, đề nghị bổ sung vào cuối khoản 2 Điều 7 về xác định tổng doanh thu phát triển nội dung sau; Trường hợp không thu thập được thông tin trên thị trường, có thể áp dụng các quy định hiện hành của các cơ quan có thẩm quyền về việc xác định doanh thu phát triển trong thẩm định giá .
Về Chuẩn mực thẩm định giá doanh nghiệp
Liên quan đến Dự thảo Thông tư quy định Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá doanh nghiệp, Phó Chủ tịch VVA Nguyễn Thế Phượng Đề nghị xem xét cân nhắc lại Phương pháp tỷ số bình quân vì không khả thi trong thực hiện ở nước ta.. Nên chăng việc ước tính giá trị doanh nghiệp chỉ cần dựa vào một trong các tỷ số này và chỉnh lại tên gọi phương pháp này là Phương pháp tỷ số thị trường
Về Chuẩn mực thẩm định giá tài sản vô hình
Liên quan đến Dự thảo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình, Phó Chủ tịch VVA Nguyễn Thế Phượng đề nghị chỉnh lại cụm từ “tài sản phi tiền tệ” nêu ở khoản 1 Điều 3 thành “ tài sản phi vật thể” cho chính xác hơn vì nó vẫn tính được giá trị bằng tiền .
Ngoài các nội dung góp ý nêu trên, Phó Chủ tịch VVA Nguyễn Thế Phượng cũng đề nghị khẩn trương ban hành bổ sung thêm Chuẩn mực về thẩm định giá máy, thiết bị, dụng cụ; Chuẩn mực thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai; Chuẩn mực về đánh giá lại Báo cáo thẩm định giá vì đây là nhu cầu cấp thiết của các doanh nghiệp thẩm định giá hiện nay.
