"Chuẩn mực thẩm định giá cần xây dựng trên góc độ người làm nghề thực tế chứ không đơn thuần từ góc độ quản lý Nhà nước"

Tránh những chuẩn mực quá chi tiết, quá phức tạp về thủ tục

Xuất phát từ những vấn đề thực tế phức tạp gần đây trong lĩnh vực dịch vụ thẩm định giá, ông Đinh Quang Vũ, Ủy viên Ban chấp hành Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là chuẩn mực để những người hành nghề thẩm định giá thực hiện thống nhất, nhưng đồng thời cũng là chuẩn mực bảo vệ được những người hành nghề thẩm định giá.

Do vậy, hết sức tránh những chuẩn mực quá chi tiết, quá phức tạp về thủ tục mà trên thực tế khó thực hiện, tính khả thi thấp và dễ bị bắt bẻ khi có vấn đề pháp lý phát sinh như đã xẩy ra khi thực hiện một số tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành.

Theo đó, ông Vũ đề nghị Ban soạn thảo khi xây dựng Chuẩn mực thẩm định giá cố gắng đứng trên góc độ người làm nghề thực tế chứ không đơn thuần là từ góc độ quản lý Nhà nước.

Ông Vũ khẳng định, hoạt động dịch vụ thẩm định giá là loại hình dịch vụ tư vấn theo Hợp đồng thỏa thuận dân sự, việc quyết định giá trị tài sản là thuộc quyền định đoạt của chủ tài sản theo quy định tại Điều 192 Bộ Luật Dân sự. Do đó, người làm dịch vụ thẩm định giá chỉ chịu trách nhiệm trước Bên Thuê dịch vụ, thực hiện các trách nhiệm giải trình, phản biện, thẩm tra (nếu có) và các nghĩa vụ khác trong phạm vi một Hợp đồng thỏa thuận dân sự với bên thuê dịch vụ.

Trên quan điểm đó, đề nghị xây dựng Chuẩn mực thẩm định giá theo hướng quy định có tính nguyên tắc và có tính trọng yếu để thực hiện. Các chuẩn mực thẩm định giá đơn thuần là các định hướng nghiệp vụ nghề thẩm định giá có tính hướng dẫn của cơ quan quản lý Nhà nước về các nội dung trọng yếu trong dịch vụ tư vấn thẩm định giá để người làm thẩm định giá được chủ động thực hiện một cách khách quan, độc lập và thống nhất. Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm căn cứ để chủ tài sản quyết định giá trị tài sản của mình.

Không nên thêm một bước thủ tục văn bản đồng thuận của khách hàng

Về cơ sở giá trị thẩm định giá, tại Điều 4 Khoản 3, ông Vũ đề nghị bỏ đoạn: “Cần có sự trao đổi với tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá để xác định cơ sở giá trị phù hợp với mục đích thẩm định giá”, vì thực tế khách hàng yêu cầu thẩm định giá khi đặt hàng đã nêu rõ mục đích thẩm định giá và khi thoả thuận các điều khoản của Hợp đồng thẩm định giá, hai bên đã trao đổi nhiều nội dung, điều kiện về tài sản và phương thức tiến hành thẩm định giá trong đó có nội dung này.

Ngoài ra, tại Điều 10 ông Vũ cho rằng nên bỏ Khoản 5 và bỏ Khoản 6 vì thực tế việc đưa ra giả thiết và giả thiết đặc biệt là do trong quá trình nghiên cứu kỹ tài sản thẩm định giá và trên cơ sở phân tích thị trường, thẩm định viên sẽ cân nhắc có hay không có giả thiết và giả thiết đặc biệt và được nêu rõ vào báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Không nên thêm một bước thủ tục văn bản đồng thuận của khách hàng.

Tại chuẩn mực phạm vi công việc thẩm định giá đã có quy định thống nhất nội dung này thông qua việc trao đổi nội dung dự thảo Chứng thư, báo cáo thẩm định giá với khách hàng.

Về chuẩn mực Hồ sơ thẩm định giá, tại Điều 4: Nội dung cơ bản của báo cáo thẩm định giá: Đề nghị sửa Điểm i Khoản 2 là: “Các căn cứ pháp lý của tài sản thẩm định giá và của cuộc thẩm định giá". Tại Khoản 3 Điều 11 và Khoản 3 Điều 12, đề nghị nêu rõ thời gian lưu trữ tại chuẩn mực này, không nên nêu chung chung là: "theo quy định của pháp luật về lưu trữ".

Từ thực tiễn hơn 20 năm thẩm định giá và từ tính chất đặc thù của dịch vụ tư vấn thẩm định giá theo tinh thần đổi mới xây dựng chuẩn mực thẩm định giá hiện nay, để tránh việc lưu trữ hồ sơ của một đơn vị tư vấn thành gánh nặng tốn kém và có khối lượng hàng nghìn hồ sơ mỗi năm. Đặc biệt tránh việc đẩy trách nhiệm lưu trữ hồ sơ sang đơn vị tư vấn, khi có sự việc pháp lý xảy ra đối với chủ tài sa lưu thực tế các doanh nghiệp thẩm định giá đã hoàn thành trách nhiệm dịch vụ thàn với chủ tài sản và đã cung cấp đầy đủ hồ sơ thẩm định giá cho chủ tài sản.

Thực tế hiện nay, các cơ quan chức năng đã và đang hồi tố hồ sơ, hồi tố lại các kết quả thẩm định giá đã được chủ tài sản chấp nhận từ lâu, tức là một giao dịch dân sự đã hoàn thành từ lâu. Trên quan điểm đó và từ những thực tiễn thẩm định giá, đề nghị quy định các mức thời gian lưu trữ hồ sơ thẩm định giá theo giá trị thẩm định giá theo nguyên tắc: “giá trị thẩm định giá càng lớn thời gian lưu trữ hồ sơ càng dài". Cụ thể, kiến nghị như sau: Giá trị thẩm định giá của hồ sơ dưới 10 tỷ đồng tối đa 2 năm, giá trị thẩm định giá của hồ sơ dưới 100 tỷ đồng tối đa 3 năm. Giá trị thẩm định giá của hồ sơ trên 100 tỷ đồng tối đa 5 năm, đối với hồ sơ lữu trữ điện tử không quá 5 năm.

Về chuẩn mực về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá, tại Điều 5, Khoản 1b về khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá, đề nghị bỏ quy định: “Biên bản khảo sát hiện trạng phải có chữ ký của tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá” và “Lập biên bản khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định giá” để tránh thêm thủ tục giấy tờ.

Tại Khoản 2 Điều 5, đề nghị không nên quy định nhiều loại phiếu thu thập thông tin như dự thảo.

Về Chuẩn mực về Phạm vi công việc thẩm định giá, tại Khoản 1, Điều 3 đề nghị thiết kế lại cho gọn và rõ ý hơn, vì thực tế khi thực hiện thẩm định giá, giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng đều phải trao đổi hết mọi vấn đề với nhau và thỏa thuận cụ thể khi ký Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá. Đồng thời, trước khi ban hành Chứng thư thẩm định giá, thì nhiều trường hợp khách hàng yêu cầu được gửi xem trước để có ý kiến phản hồi (nếu có). Tại Khoản 3, Điều 3, đề nghị bỏ đoạn: “thực hiện các biện pháp kiểm chứng thông tin”.

Tại Điều 4, theo qua điểm của ông Vũ, không nên quy định “phải áp dụng 02 phương pháp thẩm định giá trở lên khi thực hiện thẩm định giá một tài sản” vì các lý do sau:

Thứ nhất, thực tiễn thẩm định giá cho thấy có rất ít trường hợp sử dụng được hai phương pháp thẩm định giá để thẩm định giá.

Thứ hai, về nguyên tắc kinh tế chi phối cuộc thẩm định giá, thì bao giờ Thẩm định viên cũng tiến hành thẩm định giá tài sản sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nên việc sử dụng phương pháp thẩm định giá cũng như các thông tin đầu vào hay các thông số kinh tế-kỹ thuật phù hợp và tốt nhất.

Về Chuẩn mực về Cách tiếp cận từ thị trường, tại Điều 6, Khoản 1b ông Đinh Quang Vũ đề nghị bỏ chữ “kiểm chứng”, vì như nêu ở phần trên, khái niệm này bao gồm phải tìm kiếm bằng chứng xác thực lại, tức là phải thu thập “kép” đối và bột thông tin, chỉ cần có sự “xem xét, đánh giá thận trong thông tin là đủ.

Tại Khoản 3 Điều 6, đề nghị không nên thêm một số thủ tục lập Phiếu thu thập thông tin về tài sản so sánh, trong trường hợp này Thẩm định viên chỉ phải lập Phiếu khảo sát thông tin thị trường đối với từng tài sản so sánh.

Kiến nghị về quản lý hoạt động thẩm định giá

Tại hội thảo, ông Đinh Quang Vũ đề nghị Cục Quản lý Giá có hướng dẫn rõ hơn các nội dung tiêu chí đánh giá, giám sát quản lý hành nghề đối với doanh nghiệp thẩm định giá và đối với Thẩm định viên về giá làm cơ sở cho việc thông báo hành nghề hoặc chấm dứt hành nghề hàng năm, để các doanh nghiệp thẩm định giá nắm được để có biện pháp quản lý hoạt động thẩm định giá của đơn vị.

Đồng thời, đề nghị Cục Giá cũng nên có một quy trình “chuẩn mực” về thủ tục báo cáo xử lý các biến động trong hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá về mặt hoạt động như tăng giảm, điều chuyển Thẩm định viên về giá; Về mặt tổ chức như thành lập, giải thể Chi nhánh, bổ nhiệm chức danh của thẩm định viên...để tránh cho doanh nghiệp lúng túng mất nhiều thời gian trong thực hiện, ảnh hưởng tránh cho doanh nghiệp lúng túng mất nhiều thời gian trong thực hiện, ảnh hưởng đến triển khai hoạt động của doanh nghiệp và nhất là tránh lỗi vi phạm do chậm bảo cáo và tổ chức hoạt động thẩm định giá theo quy định.

Cuối cùng, ông Vũ đề nghị Cục Giá hướng dẫn hoặc quy định rõ trường hợp đăng ký lại thẻ Thẩm định viên về giá đối với Thẩm định viên đang hành nghề tại doanh nghiệp đề không ký đủ số chứng thư (do nghỉ ốm, đi nước ngoài dài ngày, nghỉ không lương...) bị đưa ra khỏi danh sách thông báo hành nghề của kỳ (hoặc năm) trước.