Trong công văn, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhất trí với nhiều nội dung của Dự thảo về giá đất, đặc biệt là nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, vẫn còn một số nội dung Hội cho rằng cần xem xét thêm.
Kiến nghị về các nguyên tắc xác định giá đất
Ở nội dung đầu tiên, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị không nên đưa vào Dự thảo Luật nội dung: “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước” do Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường (điểm a, Khoản 1, Điều 158) nhưng lại yêu cầu cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước. Đó là sự mâu thuẫn giữa nguyên tắc định giá đất theo thị trường và mục tiêu của việc áp dụng phương pháp định giá.
Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì việc định giá đất phải tôn trọng các tín hiệu hình thành giá, các quy luật vốn có của giá cả thị trường và hệ thống giá thị trường khách quan đã hình thành. Giá thị trường yêu cầu cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên, các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo “mệnh lệnh” của thị trường (trừ thị trường độc quyền).
“Giá thị trường dù áp dụng phương pháp định giá nào thì kết quả xác định cuối cùng vẫn là giá thị trường, nó có nhiệm vụ tự thân là xử lý hài hòa lợi ích giữa người mua và người bán chứ tự trong lòng nó không thể chứa đựng cái mong muốn chủ quan bên bán ép bên mua hoặc ngược lại để mang lại lợi ích lớn nhất cho mình”, công văn của Hội Thẩm định giá nêu.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế đã quy định: “Giá thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong đó mỗi bên đều hành độc một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài”.
Vì vậy không nên đưa nội dung: “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước” vào dự thảo Luật mà chỉ cần nhất quán nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là đủ. Nếu đưa nội dung trên vào dự thảo Luật dễ tạo ra sự hiểu lầm là Nhà nước chỉ chú trọng đến lợi ích của mình và sẽ khó tạo ra sự đồng thuận trong xã hội nhất là khi Nhà nước định giá đất thực hiện thu tiền sử dụng đất, thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng đưa ra kiến nghị không đưa các phương pháp định giá đất vào dự thảo Luật mà giao cho Chính phủ hướng dẫn, quy định cụ thể trong Nghị định của Chính phủ.
Tuy 4 phương pháp định giá đất đưa vào dự thảo Luật là những phương pháp phù hợp với các phương pháp định giá đất trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hiện hành (trừ phương pháp hệ số là phương pháp riêng có của Việt Nam). Nhưng với kết quả nghiên cứu, thực nghiệm với các điều kiện cần và đủ cho phép, một số nước đã phát triển áp dụng thêm một số biện pháp định giá khác như: Định giá đất chuẩn – đất cụ thể, phương pháp phân chia nhỏ, phương pháp định giá đất hàng loạt… Trong khi Việt Nam chưa đủ điều kiện áp dụng (các điều kiện về bản đồ giải thửa đất đai; cơ sở dữ liệu giá đất, chỉ số giá đất…) nhưng về lâu dài các phương pháp này sẽ được nghiên cứu để áp dụng vào việc định giá đất ở nước ta.
Do đó, nếu dự thảo đưa tất cả các phương pháp vào Luật thì có những phương pháp chưa có điều kiện thực hiện, nhưng nếu chỉ đưa 4 phương pháp như hiện hành thì lại bị cứng nhắc khó thay đổi kịp thời phù hợp với kết quả phát triển khoa học định giá trên thế giới trong những năm tới. Mặt khác, các nội dung của phương pháp, kỹ thuật tính toán của từng phương pháp khá lớn, phức tạp, Luật khó có điều kiện chi tiết hóa.
Vì vậy, với các lý do trên Hội Thẩm định giá đã kiến nghị Quốc hội giao cho Chính phủ quy định cụ thể nhằm đáp ứng tính chủ động, linh hoạt bảo đảm nhu cầu định giá đất phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của nước ta trong từng thời kỳ.
Trong trường hợp Quốc hội vẫn yêu cầu phải đưa các phương pháp định giá đất vào dự thảo Luật (Dự thảo mới nhất có 4 phương pháp: So sánh, chiết trừ, thu nhập, hệ số). Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Quốc hội Chỉ đưa danh mục (tên) các phương pháp định giá đất vào Luật, mà không quy định chi tiết nội dung từng phương pháp. Trong đó giữ lại một số phương pháp: So sánh, thu nhập; bổ sung phương pháp thặng dư, loại bỏ phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số.
Ngoài ra, Hội cũng kiến nghị nên loại bỏ phương pháp chiết trừ là một phương pháp riêng mà lồng ghép phương pháp này vào phương pháp so sánh, bởi nó chỉ là kỹ thuật tính toán thuộc một dạng của phương pháp so sánh.
Cần bổ sung phương pháp thặng dư vào dự thảo Luật
Đồng thời, bổ sung phương pháp thặng dư vào dự thảo Luật. Phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dự trên cơ sở các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập. Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị hiện tại của tài sản, giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính doanh thu thu được của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí phát triển phát sinh để tạo ra sự phát triển đó (hay còn gọi là cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó).
Cơ sở lý luận trên được bắt nguồn từ yêu cầu của một thực tiễn khách quan là đất đai bất kỳ ở đâu cũng phải được tính tới sự phát triển hướng tới việc khai thác các lợi ích có được từ đất đai phục vụ mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất so với hiện tại. Cơ sở lý luận và thực tiễn đó đã sinh ra phương pháp thặng dư để định giá đất cho loại đất có tiềm năng phát triển trong tương lai mà không có phương pháp nào thay thế.
Vì vậy cần phải bổ sung phương pháp thặng dư vào Luật vì đây là phương pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn, được chuẩn hóa hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và các nước thuộc Hiệp hội thẩm định giá quốc tế (trong đó có Việt Nam là thành viên) sử dụng để định giá đất hàng trăm năm nay. Việt Nam chính thức sử dụng phương pháp này đến nay đã 16 năm (từ năm 2007) được thực tiễn chứng minh là cần thiết và áp dụng rộng rãi. Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, 87% dự án của Thành phố sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.
Lý do thứ hai cho thấy sự cần thiết của phương pháp thặng dư do đây là phương pháp xác định giá cho các loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất có tiềm năng phát triển trong tương lai (do Nhà nước thay đổi quy hoạch, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng …) mà không có tài sản so sánh – chứ không phải căn cứ vào các loại đất có mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập hay phương pháp hệ số.
Ngoài ra, phương pháp thặng dư cũng là phương pháp xác định giá cho loại đất được phép phát triển trong tương lai, tạo ra thu nhập trong tương lai nên phải sử dụng tỷ suất chiết khấu để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại mà các phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số không đủ điều kiện và không thể định giá cho loại đất này.
Như vậy mỗi phương pháp có điều kiện áp dụng khác nhau nên không thể sử dụng các phương pháp so sánh, thu nhập hay hệ số thay cho phương pháp thặng dư và không có nước nào lồng ghép phương pháp này vào các phương pháp khác để thay thế.
Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, các lý do mà Ban Soạn thảo dự thảo Luật đưa ra đề nghị loại bỏ phương pháp này là không thỏa đáng và thiếu thuyết phục trong khi thực tiễn đòi hỏi cần phải có phương pháp này đáp ứng nhu cầu định giá đất cho một đất nước đang phải thực hiện nhiều dự án mới đầu tư cho sản xuất kinh doanh, cho xây dựng những công trình mới, cho quy hoạch xây dựng các đô thị mới…
Loại bỏ phương pháp hệ số trong định giá đất
Ngoài các kiến nghị trên, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng đưa ra kiến nghị loại bỏ phương pháp hệ số khỏi dự thảo Luật. Nguyên nhân do đây là một phương pháp thiếu thuyết phục nhất trong các phương pháp định giá đất cả về lý luận và thực tiễn mà không có nước nào trên thế giới áp dụng.
Bản chất của phương pháp này được hiểu là một phương pháp xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định – thể hiện bằng một hệ số - để điều chỉnh giá đất ở Bảng giá đất tăng thêm hay giảm đi cho các trường hợp cụ thể phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất khi Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố không theo kịp sự biến động tăng hay giảm của giá đất phổ biến trên thị trường tại các thời điểm cần phải xác định giá đất cụ thể để thực hiện chính sách tài chính về đất đai.
Tuy nhiên, đây lại là phương pháp tính toán rất “lòng vòng” cả về phương diện lý thuyết và cả về phương diện toán học bởi kết quả tính toán khi sử dụng giá đất để tính hệ số và giá đất cụ thể cần định giá vòng đi, vòng lại vẫn là một (bằng nhau). Công thức tính toán giá đất không có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn.
Để giải quyết bất cập này, thẩm định viên hoàn toàn có thể thay thế phương pháp hệ số bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập, phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể tại thời điểm cụ thể, phục vụ cho một mục đích cụ thể.
Muốn xác định được hệ số tính giá đất thì thực chất khi tìm giá đất tính hệ số thẩm định viên đã phải áp dụng phương pháp thu nhập (đối với loại đất tính được thu nhập) và một phần của phương pháp so sánh (đối với loại đất có điều kiện tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường). Mặt khác khi Quốc hội đã quyết định Bảng giá đất do địa phương quyết định công bố hàng năm theo nguyên tắc thị trường thì không cần có phương pháp này.
.png "Thêm 50 ngân hàng Nga vào ‘danh sách đen’, Mỹ khiến EU ‘căng như dây đàn’: Nguồn cung khí đốt sụt giảm đột ngột, kho dự trữ dần cạn kiệt trong khi tuyết đã đóng dày đặc")
