Vực dậy thị trường bất động sản bằng cách nào?

Thị trường bất động sản có dấu hiệu không ổn định

Thị trường bất động sản đang gặp hàng loạt các khó khăn, dẫn tới sự phát triển không ổn định, có nguy cơ dẫn đến suy thoái. Trong đó, nổi cộm vẫn là câu chuyện liên quan tới dòng tiền, pháp lý và thanh khoản.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản, bao gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Cùng đó còn có các vấn đề liên quan tới nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, thị trường bất động sản gần đây có một số dấu hiệu phát triển không ổn định, thể hiện ở một số khía cạnh.

Thứ nhất, nguyên nhân là do sự thiếu hụt nguồn cung; lệch pha cung-cầu; giá nhà neo cao; doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn; khách hàng mất niềm tin,… Nhiều dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công khiến nguồn cung giảm mạnh.

Thứ hai, các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp phải không ít khó khăn, nhất với việc tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, khiến cho hàng loạt dự án bất động sản bị đình trệ vì thiếu vốn. Ngoài ra, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng đã làm tăng khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, khiến một số doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm lao động, các nhà thầu thi công phải dừng thi công,…

Thứ ba là những khó khăn do tâm lý khách hàng. Một số dự án không đảm bảo pháp lý khiến các nhà đầu tư, người dân mất lòng tin vào doanh nghiệp, vào thị trường bất động sản.

Khơi thông khó khăn bằng cách nào?

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn. Do vậy, trong vòng chưa đầy 1 tháng qua, Chính Phủ đã liên tục ban hành các văn bản, yêu cầu các bộ ban ngành liên quan khơi thông vốn, ổn định lại thị trường. Cụ thể, ngày 17/11 Chính phủ đã ban hành quyết định số 1435 về thành lập tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Còn mới đây, trong Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022, Chính phủ kêu gọi các bộ, ngành, địa phương, người dân, doanh nghiệp chung sức, hợp lực để vượt qua khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đúng quy luật, an toàn, lành mạnh.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chính phủ đã rất quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thành lập Tổ Công tác. Song, tổ công tác cần hoạt động có hiệu quả hơn, trực diện hơn với những khó khăn của doanh nghiệp và cùng địa phương giải quyết khó khăn của doanh nghiệp.

Trước mắt, tổ công tác cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt như: Dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng “tắc vốn”… để từ đó có giải pháp cụ thể. Ví dụ, với dự án ở phía Nam, gom đất nông nghiệp thành dự án phù hợp với quy hoạch, với kế hoạch sử dụng đất nhưng không thể triển khai được do vướng quy định đấu thầu vì không thể giao thầu được. Vì vậy, tùy từng dự án cụ thể cho phép chủ đầu tư triển khai, chỉ định chủ đầu tư với giá đất phù hợp giá thị trường.

Bên cạnh đó, vấn đề định giá đất, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường. Giá giao dịch mời tổ tư vấn, thực hiện các phương thức xác định doanh thu tương lai và xác định theo giá. Nhưng xác định giá cụ thể, sau này thanh kiểm tra lật lại thì có thể thành vấn đề nên câu chuyện định giá gặp nhiều khó khăn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, đây là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung theo địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70 - 80% doanh nghiệp vướng liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất nên không triển khai được.

Nói về nguồn vốn, ông Hà cho biết, cách đây 10 năm, thị trường bất động sản khó khăn, Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.

Vị chuyên gia đề xuất, cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá thấp hiện nay. Chẳng hạn, giá nhà ở từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống với thành phố lớn và giá thấp hơn với các địa phương khác; có lãi suất hỗ trợ. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản rất đa dạng, mỗi địa phương lại có vướng mắc khác nhau. Ví dụ như vấn đề giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề khó khăn vướng mắc kéo dài, có những địa phương lúng túng trong quá trình triển. Để giải quyết vấn đề này, chúng tôi cho rằng Tổ công tác cần có khuyến cáo tới từng địa phương, cần có "thượng phương bảo kiếm".

Về nguồn vốn, ông Hiệp cho rằng: “Số liệu mà Ngân hàng nhà nước công bố cho thấy room tín dụng vẫn còn dư 1 - 1,2% và bổ sung thêm 1,5%, như vậy room còn nhưng doanh nghiệp tiếp cận vốn như thế nào mới là vấn đề”.