Vênh pháp lý làm tắc quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng hiện nay quy định xử lý chuyển tiếp về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội đang gặp nhiều vướng mắc.

Cụ thể, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được xây nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền.

Trong khi đó, vướng mắc bắt đầu phát sinh khi tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP tại lại quy định dự án từ 2 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án.

Cụ thể, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 2 quy định chuyển tiếp theo hướng “Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015”.

Theo ông Châu, sự vênh nhau nói trên đã dẫn đến phát sinh vướng mắc về việc thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha đến dưới 10 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha đến dưới 10 ha tại các đô thị loại II và loại III về thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.

“Các quy định trên đây của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP chưa đủ độ rõ, nhất là cụm từ “đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Trong quá trình thực thi pháp luật đối với các dự án liên quan, các địa phương đều yêu cầu quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư phải còn hiệu lực. Trong khi đó, các quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” đều chỉ có hiệu lực trong vòng 12 tháng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thực tế cho thấy, thời gian qua, sau nhiều năm, hầu như không một chủ đầu tư nào có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư còn hiệu lực, mà chủ đầu tư cũng không thể xin gia hạn quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư vì không hợp lý và cũng không phù hợp với quy định pháp luật về đầu tư.

Địa phương lúng túng tháo gỡ

Trước những vướng mắc về quy định chuyển tiếp liên quan quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội, theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua, TP. HCM đã rất tích cực, chủ động xử lý nhưng vẫn gặp khó do hướng dẫn của Bộ Xây dựng chưa rõ ràng.

Cụ thể, đầu năm 2023, UBND TP.HCM đã có Văn bản 507/UBND-ĐT ngày 17/02/2023 gửi Bộ Xây dựng “Về việc hướng dẫn áp dụng thực hiện quy định pháp luật theo khoản 2 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP”để tháo gỡ vướng mắc nói trên.

Tuy nhiên, tại văn bản phúc đáp 1000/BXD-QLN ngày 20/03/202, Bộ Xây dựng lại hướng dẫn “Liên quan đến việc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã hết hiệu lực thực hiện, chủ đầu tư phải thực hiện lại thủ tục gia hạn chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư là thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư. Đề nghị UBND TP.HCM có văn bản trao đổi với Bộ Kế hoạch và Đầu tư để được hướng dẫn cụ thể theo thẩm quyền”, trong khi nội dung hướng dẫn thực hiện khoản 2 Điều 2 Nghị định 49/2021/NĐ-CP thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Theo ông Châu, hiện nay, khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất cụ thể và phù hợp với thực tiễn. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Do vậy, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ xem xét bổ sung quy định chuyển tiếp trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý bất cập trên đây theo nguyên tắc được áp dụng trở về trước (hồi tố) đối với các quy định pháp luật có lợi cho các đối tượng bị tác động theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015.