Chia sẻ với MarketTimes, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, đã đến lúc Việt Nam cần xem xét nghiêm túc tư duy chuyển từ nền “kinh tế vay nợ” sang “kinh tế vốn hóa” với động lực chính đến từ việc có những chính sách phù hợp để vốn hóa đất đai một cách bền vững, hiệu quả.
MarketTimes: Xét từ góc độ toàn bộ nền kinh tế nói chung và đi sâu hơn vào thị trường bất động sản nói riêng, Giáo sư có đánh giá ra sao về "bức tranh" nguồn vốn - yếu tố được xem là động lực chính tạo ra tăng trưởng hiện nay?
GS.TSKH Đặng Hùng Võ:
Thực tế cho thấy, vốn hóa trong nền kinh tế còn rất yếu, hiện chúng ta vẫn chủ yếu dựa vào vốn tín dụng ngân hàng.
Xét một cách toàn diện, vốn tín dụng là dòng vốn ngắn hạn, hình thành từ tiền gửi tiết kiệm của người dân, trong khi bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi vốn dài hạn. Khi chúng ta dùng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án dài hạn, tức là đang “mượn tạm” sự ổn định của hệ thống tài chính để nuôi một chu kỳ rủi ro. Điều đó không bền vững, và càng không thể coi là cách phát triển lành mạnh.
Thay vì cứ trông chờ vào tín dụng, chúng ta phải mở rộng các kênh vốn hóa thực sự, như thị trường cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư bất động sản (REITs)… Những kênh này mới tạo ra luồng vốn dài hạn, có tính khả thi và an toàn hơn cho cả doanh nghiệp lẫn hệ thống tài chính.
Nhìn chung, nền kinh tế Việt Nam vẫn rất kém về vốn hóa, nếu không nhanh chóng chuyển đổi mô hình huy động vốn, chúng ta sẽ mãi ở trong tình trạng thâm dụng vốn, tức là tăng trưởng thì có, nhưng hiệu quả thì ngày càng giảm. Điều cần làm bây giờ không phải là "bơm" thêm tín dụng, mà là xây dựng một cơ chế vốn hóa hiện đại, để vốn thực sự trở thành động lực bền vững cho tăng trưởng.
MarketTimes: Giáo sư có thể làm rõ hơn về nguy cơ khi thị trường bất động sản đang xuất hiện trạng thái thanh khoản yếu dù dư nợ tín dụng lập đỉnh và giá nhà đất lại tăng cao hiện nay?
GS.TSKH Đặng Hùng Võ:
Có thể thấy, đang có sự bất thường trong tương quan giữa giá, thanh khoản và tín dụng. Giá nhà vẫn neo rất cao, thậm chí tăng cục bộ ở một số phân khúc, thanh khoản thị trường vẫn yếu, giao dịch thật không nhiều. Trong khi đó, dư nợ tín dụng bất động sản lại tăng rất nhanh, tức là dòng tiền đang tiếp tục “chảy” vào lĩnh vực này, dù nhu cầu ở thực chưa cải thiện. Đây là một nghịch lý kinh điển và là tín hiệu đầu tiên cho thấy vòng xoáy đầu cơ đang trở lại.
Tôi cho rằng, khi giá không dựa trên giá trị sử dụng mà dựa vào kỳ vọng bán lại, thị trường đã bắt đầu bước vào vùng rủi ro. Tình trạng “thổi giá - làm giá”, mua đi bán lại nhiều vòng, chiếm tới 70-80% lượng giao dịch ở một số khu vực, phản ánh rõ điều đó. Khi dòng tiền chủ yếu đến từ vốn vay ngắn hạn, trong lúc giá bị đẩy lên cao, thị trường rất dễ “gãy” khi đến chu kỳ đáo hạn nợ hoặc khi ngân hàng siết tín dụng.
Hiện nay, tín dụng và trái phiếu bất động sản đang nóng lên, nợ cũ chưa xử lý xong thì lại phát sinh nợ mới. Đây là "vết xe đổ" mà Trung Quốc đã trải qua. Nền kinh tế Việt Nam nhỏ hơn, quy mô thị trường nhỏ hơn, nhưng tính chất thì không khác: Giá cao, đầu cơ nhiều, dòng tiền vay mượn phình ra, trong khi thu nhập và nhu cầu ở thực không theo kịp.
Một điểm đáng chú ý nữa là nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, vượt xa khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình. Thị trường đang thiếu nhà ở thật, nhưng lại thừa nhà để đầu cơ.
Theo tôi, bong bóng không hình thành trong một sớm một chiều, mà được “nuôi” bằng tâm lý đám đông, bằng dòng tiền dễ dãi và chính sách nới lỏng thiếu kiểm soát. Khi giá vượt xa giá trị thực, khi nợ vay tăng nhanh hơn thu nhập, và khi các công cụ kiểm soát thị trường chưa đủ mạnh.
MarketTimes: Vậy phải chăng, sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản dựa trên dư nợ tín dụng đang đặt ra câu hỏi về việc cần có giải pháp để vốn hóa đất đai một cách bền vững hơn, từng bước xóa bỏ tình trạng xem đất đai như một công cụ cho một số nhà đầu tư dùng tín dụng làm đòn bẩy nhằm đầu cơ thưa Giáo sư?
GS.TSKH Đặng Hùng Võ:
Xét một cách toàn diện, điểm nghẽn lớn nhất không nằm ở chính sách tiền tệ, mà nằm ở thể chế, chính sách về vốn hóa đất đai.
Trước đó, từ năm 2016 đến 2020, Thủ tướng Chính phủ đã bốn lần yêu cầu sửa Luật Đất đai 2013, vì chính đạo luật này đang làm ách tắc toàn bộ chu trình đầu tư. Hàng loạt dự án bị vướng pháp lý, chậm triển khai, dòng vốn bị “chôn chân” tại chỗ. Bên cạnh đó, ảnh hưởng của dịch Covid -19 khiến nhiều dự án dở dang, doanh nghiệp mất thanh khoản, tín dụng bị ứ đọng.
Đến nay, điều nghịch lý dễ dàng nhận thấy là dù thị trường "lạnh" nhưng giá vẫn tăng. Giao dịch thực tế rất ít, thanh khoản gần như tê liệt nhưng các nhà đầu tư vẫn cố neo giá cao để giữ tài sản, hoặc để tránh rơi vào trạng thái lỗ khi phải tất toán nợ ngân hàng. Đây là một nghịch lý chưa từng thấy trong các chu kỳ trước, bởi giá tăng không phải vì cầu mạnh, mà vì nỗi sợ nợ xấu và sự găm hàng mang tính phòng thủ.
Trong bối cảnh đó, tín dụng là công cụ của kinh tế vĩ mô và việc nới tín dụng cần gắn chặt với mục tiêu ổn định lãi suất, kiểm soát lạm phát và tạo việc làm. Khi dòng tiền được bơm ra ồ ạt dù năng lực hấp thụ của nền kinh tế còn yếu, thì phần lớn vốn sẽ chảy vào các lĩnh vực đầu cơ, đặc biệt là bất động sản, nơi luôn dễ sinh lợi trong ngắn hạn nhưng cũng dễ tạo rủi ro hệ thống.
Tăng tín dụng không phải lúc nào cũng tốt, nếu tín dụng đi sai hướng, "chảy" vào đầu cơ thay vì nhu cầu thật, thì hệ quả sẽ là giá tiếp tục tăng ảo, doanh nghiệp vay vượt sức chịu đựng và khi lãi suất đảo chiều, bong bóng sẽ xì hơi rất nhanh.
Xét một cách toàn diện, muốn giảm sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào vốn tín dụng ngân hàng, thì điều quan trọng nhất là phải tái cấu trúc toàn bộ hệ thống huy động vốn, tức là chuyển từ “kinh tế vay nợ” sang “kinh tế vốn hóa”.
Muốn đi theo hướng đó, chúng ta phải làm hai việc song song: Hoàn thiện thể chế pháp lý để mở đường cho vốn hóa và thay đổi tư duy quản lý, coi đất đai là tài sản có thể chuyển hóa thành vốn thực sự.
Chúng ta cũng có thể tính đến việc tham khảo một số ý tưởng về vốn hóa tài sản, đặc biệt là đất đai của nhà kinh tế học người Peru Hernando De Soto đã đưa ra trong cuốn sách “Sự bí ẩn của vốn”.
Theo đó, De Soto đã chỉ ra rằng, tại các nước đang phát triển, hàng nghìn tỷ USD tài sản (nhà ở, đất đai, xí nghiệp nhỏ…) tồn tại “chết” vì không được hợp pháp hóa và không thể dùng làm tài sản thế chấp, cổ phần hóa hay phát hành chứng khoán.
Trong khi đó, ở phương Tây, mọi tài sản đều có thể chuyển hóa thành vốn, nhờ một hệ thống đăng ký quyền tài sản minh bạch, ổn định, được bảo đảm bằng pháp luật. Chính sự vốn hóa tài sản này là nền tảng giúp các nước phát triển hình thành thị trường vốn mạnh mẽ, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Tôi cho rằng, Việt Nam đang thiếu chính điều đó và chúng ta có nhiều tài sản, nhiều đất đai, nhưng lại chưa có cơ chế biến chúng thành nguồn vốn sống. Đất đai vẫn bị “trói” trong quy trình hành chính, trong khi bản thân đất chính là một loại tài sản quý giá có thể trở thành nền tảng vốn cho nền kinh tế.
MarketTimes: Xin cảm ơn ông!
