GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Giá đất là chìa khóa để vốn hóa đất đai bền vững

MarketTimes: Hiện nay, giá đất hiện là một trong những vấn đề “nóng” được quan tâm và còn nhiều ý kiến khác nhau, quan điểm của Giáo sư ra sao?

GS. Đặng Hùng Võ:

Vấn đề đầu tiên còn có nhiều tranh cãi là quan niệm về giá thị trường trong là như thế nào và làm thế nào để xác định giá đất thị trường.

Một số ý kiến cho rằng không đề cập giá thị trường nữa mà đề cập giá Nhà nước quy định. Tuy nhiên, để Nhà nước quy định thì bắt buộc phải dựa vào giá thị trường, chứ không thể tự nghĩ ra một giá nào cho phù hợp.

Thứ hai, giá đất phải dựa vào giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn như thế mới là Nhà nước quy định. Tư duy về mặt biện chứng liên quan đến giá đất hiện nay là hoàn toàn sai lầm. Được biết, tại dự thảo Luật Đất đai 2024 trình Quốc hội thông qua hiện quy định 4 phương pháp định giá đất tại khoản 5, điều 158 gồm: So sánh, Thu nhập, Thặng dư, Hệ số điều chỉnh (hệ số K).

Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được coi là phương pháp định giá cụ thể, nhưng đây là phương pháp sai lầm hoàn toàn về mặt khoa học và không một quốc gia nào sử dụng. Bởi vì, cách tính của phương pháp này là bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (2 yếu tố này đều to UBND tỉnh quyết định). 2 yếu tố do con người xác định nhân với nhau mà ra yếu tố thị trường, đây là sai về logic tư duy.

Và hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp về mặt khoa học định giá. Những bất cập này kéo theo nhiều sai lệch giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định.

Việc sai lệch giữa điều chỉnh giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định dẫn tới việc khi Nhà nước thu hồi đất, tiền bồi thường sẽ không đảm bảo lợi ích của người dân bị thu hồi đất phải chịu. Đây là yếu tố rất quan trọng để tạo ra sự công bằng cho Nhà nước và người dân.

Nếu việc bồi thường thu hồi đất không công bằng thì chắc chắn khiếu kiện sẽ nhiều. Do đó, thách thức với quy định về đất đai là cần đảm bảo cân bằng lợi ích của người bị thu hồi đất.

Thứ ba, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà định giá thấp hơn thị trường thì Nhà nước cũng thất thu. Chính vì vậy hệ thống quy định về đất đai cũng cần phù hợp với tình trạng nền kinh tế của Việt Nam, bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

MarketTimes: Như vậy, có thể nói những vấn đề đặt ra liên quan đến câu chuyện giá đất còn rất lớn và phức tạp, vậy theo Giáo sư nguyên nhân do đâu?

GS. Đặng Hùng Võ:

Việc chưa có quy định khung pháp luật hoàn chỉnh và cập nhật về giá đất đang tạo ra lẫn lộn về mặt lợi ích và tạo ra sự thiếu ổn định, không có tính bền vững của xã hội.

Luật Đất đai 2024 đã được thông qua, các cơ quan chức năng cần cần sớm có những quy định dưới Luật phù hợp để đưa Luật vào cuộc sống một cách toàn diện, triệt để và hiệu quả, đúng với tinh thần của Nghị Quyết 18.

Các quy định về đất đai cần ứng với mục tiêu đưa kinh tế Việt Nam trở thành một nền kinh tế có thu nhập cao, là một nước phát triển có thu nhập cao, thì mục tiêu này cần một khung pháp luật về đất đai hoàn toàn phù hợp với thị trường.

Tại Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII bàn về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, Tổng Bí thư Đảng ta đã đặt ra 2 câu hỏi lớn, một là vì sao dân khiếu kiện về đất đai vẫn chiếm tỷ lệ tới 70% khiếu kiện dân sự? và hai là vì sao cán bộ Nhà nước liên quan đến quản lý đất đai lại rơi vào vòng lao lý nhiều đến thế?

Do đó, phải làm sao để Luật Đất đai khai mở được giá trị tiềm ẩn trong nguồn lực đất đai, chia sẻ giá trị đó sao cho công bằng giữa Nhà nước, nhà đầu tư dự án và những người đang sử dụng đất như Nghị quyết 18 yêu cầu.

MarketTimes: Vậy từ thực tiễn hiện nay, Giáo sư có gợi mở gì trong câu chuyện định hướng xây dựng chính sách nhằm vốn hóa đất đai một cách bền vững, phù hợp?

GS. Đặng Hùng Võ:

Nhiều quốc gia đang phát triển không muốn sử dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất vì khi giải quyết ổn thỏa phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì chi phí cho đất đai của dự án đầu tư vượt lên quá lớn. Ở Việt Nam vẫn thích sử dụng cơ chế này nên đành phải ép kinh phí giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xuống thấp mới có lợi.

Trước hiện trạng thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất có nhược điểm là khiếu kiện của người dân tăng cao, thực hiện cơ chế tự thỏa thuận lại có nhược điểm nhà đầu tư dự án không thể thỏa thuận với 100% người đang có đất. Các quốc gia khác người ta áp dụng cơ chế đồng thuận theo đại đa số cộng đồng (ít nhất là 2/3) và tính đến dự án được phê duyệt thì giá đất tăng lên. Cơ chế “góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai” cũng dựa trên nguyên tắc của cơ chế này. Có thể nói, Việt Nam hiện chưa thành tâm nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế để học tập.

Các quy định về đất đai cần chi tiết hóa các yêu cầu đổi mới của Nghị quyết 18, cần đưa được hình bóng của thị trường vào câu chuyện giá đất cũng như cần đảm bảo được tính độc lập cần có của Hội đồng thẩm định giá đất.

Về tài chính đất đai, nội dung quan trọng nhất là nguồn thu từ giá trị đất đai. Các quốc gia khác quan tâm chủ yếu tới nguồn thu từ thuế bất động sản và từ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại.

Nghị quyết 18 cũng xác định nguồn thu cần quan tâm là thuế sử dụng đất và giá trị địa tô chênh lệch do các dự án đầu tư tạo ra (tức là giá trị đất đai tăng thêm). Tất nhiên, sắc thuế bất động sản sẽ được xem xét trong một luật thuế riêng.

Giá trị đất đai tăng thêm do dự án đầu tư mang lại chưa được xem xét như một chính sách toàn diện, chỉ được quan tâm dưới dạng các dự án phát triển đất, cũng thực hiện theo cơ chế Nhà nước thu hồi những vùng đất có giá trị đất đai tăng thêm. Chính sách nào rồi cũng lại quay về cách quen thuộc: Nhà nước thu hồi đất, không thoát ra được khỏi lối mòn đã quá sâu trong tư duy.

Nói đến cùng, trong bối cảnh hiện nay, tư duy xây dựng pháp luật nói chung và các quy định về đất đai nói riêng cần phải khai mở được giá trị tiềm ẩn trong nguồn lực đất đai, và chia sẻ giá trị đó sao cho công bằng giữa Nhà nước, nhà đầu tư dự án và những người đang sử dụng đất như Nghị quyết 18 đã yêu cầu, không nên chỉ quanh quẩn với tư duy về quyền lực thu hồi đất của Nhà nước. Có thể dự án đầu tư dễ lấy đất, nhưng Nhà nước lại gặp hệ lụy rất lớn về mất lòng tin của dân.

Thực tế cho thấy, trong suốt thời gian dài vừa qua, sự chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai luôn ở trạng thái bất công bằng, người bị Nhà nước thu hồi đất luôn bị thiệt hại, Nhà nước cũng không được lợi gì, điều mọi người đều nhìn thấy là số lượng đại gia hình thành từ các dự án đầu tư bất động sản ngày càng đông và ngày càng giàu, thị trường bất động sản thì thăng trầm liên tục.

Do đó, hơn lúc nào hết, Luật Đất đai 2024 đã được thông qua là tiền đề rất tốt để hiện thức hóa tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW nhằm tạo ra những bước phát triển kinh tế đột phá dựa vào nguồn vốn tiềm ẩn trong đất.

MarketTimes: Xin trân trọng cảm ơn Giáo sư!