TP. HCM cấm phân lô, bán nền trên toàn thành phố

Cụ thể, UBND TP. HCM vừa ban hành Quyết định 83 về xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây nhà trên địa bàn, có hiệu lực ngày 21/10.

Quyết định của UBND của TP. HCM chỉ rõ, bên cạnh tất cả phường, quận bị cấm như trước đây, đất ở 5 huyện vùng quen gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè cũng không được phân lô, bán nền.

Theo đó, tại 5 huyện vùng ven hiện tại của TP. HCM, dù dự án có hạ tầng kỹ thuật, mục đích được xác định là xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây, chủ đầu tư cũng không được chuyển nhượng đất nền. Chủ dự án muốn bán phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới.

Tuy nhiên, chính quyền TP HCM loại trừ những dự án được dùng cho mục đích tái định cư bằng nền đất tại các khu vực xã, thị trấn, huyện. Với các dự án này, chủ đầu tư phải thông báo cho chính quyền bằng văn bản và được giám sát, kiểm tra việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Trước đó, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương.

Luật này cũng quy định rõ các trường hợp không được phân lô bán nền ở diện rất hẹp chỉ trong khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Tuy nhiên theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ 1/8, tất cả phường, quận, thành phố trên địa bàn TP. HCM sẽ không được phép lập dự án bất động sản để phân lô bán nền. Tuy nhiên, Luật này vẫn cho phép với các xã, thị trấn, huyện còn lại của thành phố (5 huyện ven) căn cứ điều kiện của địa phương, UBND cấp thành phố sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo dạng phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở.

Theo lý giải của Sở Xây dựng khi đề xuất "cấm" phân lô, bán nền ở 5 huyện ven, việc này để thống nhất công tác quản lý, tránh tình trạng người dân tự xây dựng sai phép, không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc, tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại.

TP. HCM từng kiến nghị Bộ Tư pháp làm rõ chính sách

Trước đó, liên quan đến việc xây dựng quy định cấm phân lô bán nền tại 5 huyện vùng ven, UBND TP. HCM đã có kiến nghị Bộ Tư pháp và Xây dựng hướng dẫn rõ các vấn đề liên quan việc phân lô bán nền đất có hạ tầng kỹ thuật tại dự án ở các xã, thị trấn, huyện.

Trong kiến nghị nói trên, UBND TP. HCM cho biết theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8), đất đã có hạ tầng kỹ thuật tại dự án bất động sản được phép chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (gọi tắt phân lô bán nền) phải là đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Ngoài ra, đất đó cũng không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Với các khu vực còn lại thì căn cứ điều kiện của địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo dạng phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở.

Theo UBND TP. HCM, hiện nay thành phố đã là đô thị loại đặc biệt, bao gồm tất cả quận và huyện trực thuộc. Căn cứ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các phường, quận, thành phố trên địa bàn TP HCM sẽ không được phép lập dự án bất động sản để phân lô bán nền. Tuy nhiên, với các xã, thị trấn, huyện còn lại của TP. HCM có được xem là "các khu vực còn lại" thuộc thẩm quyền quyết định của UBND thành phố hay không.

Trên cơ sở đó, UBND TP. HCM kiến nghị Bộ Tư pháp và Xây dựng hướng dẫn rõ để thành phố thực hiện theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Về mặt hành chính, TP HCM hiện có 22 quận huyện và một thành phố. Trong đó có 5 huyện vùng ven là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ với 5 thị trấn và 58 xã trực thuộc. Đây vẫn được xem là khu vực "nông thôn" của TP HCM.

Trước đây, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương.

Theo đó, các trường hợp không được phân lô bán nền ở diện rất hẹp chỉ trong khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có phạm vi các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng phân lô bán nền đã bị thu hẹp hơn khi phải đảm bảo điều kiện đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III...