Thị trường bất động sản khi nào sôi động trở lại?

80% số tiền phát triển dự án phải đi vay

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay chính là bài toán dòng vốn.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án phải đi vay. Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất.

Tuy nhiên, theo ông Đính, cả hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt, gây ra hệ lụy là nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án trong thời gian dài vì thiếu vốn; dẫn tới thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm.

"Nhiều doanh nghiệp quá khó khăn đã buộc phải giảm bớt lực lượng lao động. Thêm vào đó, đối tượng người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh", ông Đính nhấn mạnh.

Bên cạnh nguyên nhân đến từ dòng vốn, theo ông, hiện nay, nền kinh tế thị trường trong và ngoài nước đang gặp phải những khó khăn nhất định tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Lạm phát tăng cao gây áp lực lên giá đầu vào như chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu..., làm cho nhiều dự án phải ngừng hoạt động vì chưa giải quyết được bài toán dòng vốn. Ngược lại, bất động sản không thể tăng giá vì không bán được hàng. Điều này gây ra sức ép lớn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh như hiện nay. 

Ngoài ra, những quy định pháp lý về Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các luật liên quan đến bất động sản còn chồng chéo, mâu thuẫn làm rào cản trong việc phê duyệt dự án, kể cả dự án nhà ở xã hội. Điều đó càng tạo sức ép, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản. 

Rất cần tháo gỡ những điểm nghẽn

Để tháo gỡ khó khăn, ông Đính kiến nghị cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa Luật, nhưng nội dung sửa cần bám sát thực tế. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai.

Tiếp đó, lạm phát đang được kiểm soát, để tránh giảm phát thị trường bất động sản, ngân hàng nhà nước nên nới room tín dụng cho thị trường bất động sản, khoảng 1-2%; hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, đồng thời tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại.

"Ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền để nó chảy đúng đối tượng, đúng mục đích, dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội", ông Đính nêu giải pháp.

Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia này, thị trường bất động sản đang rất cần những xử lý, điều hành để tháo được các "điểm nghẽn" của thị trường.

Đầu tiên là vấn đề chính sách, trong đó dự án nào mang đến cho thị trường nguồn hàng phù hợp như nhà ở xã hội thì cần phải điều chỉnh để sớm phê duyệt. Ngoài ra lạm phát hiện đang được kiểm soát tốt thì cần mở thêm room tín dụng, bơm thêm vốn để kích hoạt thị trường.

Ngành bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất nhiều vào tín dụng, chủ yếu là huy động trước của người dân và gần đây là phát hành trái phiếu bắt đầu từ năm 2021. Dù thị trường trái phiếu gần đây có những trục trặc cũng như tỷ trọng vốn chưa nhiều, nhưng phát hành trái phiếu sẽ là một xu hướng để thay thế dần thị trường tín dụng.

Ngoài trái phiếu doanh nghiệp, chúng ta cũng cần phát triển các quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ nhà ở... để cung cấp vốn cho thị trường.

Đặc biệt, cần đơn giản hóa hơn các thủ tục đầu tư, thủ tục phê duyệt chủ đầu tư, thủ tục giao đất, thủ tục đền bù… Như việc phê duyệt giá đất hiện nay đang là một điểm nghẽn cực kỳ lớn mà nhiều địa phương gặp phải.

"Hiện nay các doanh nghiệp sản xuất trong nước gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải dừng sản xuất vì không xuất khẩu được hàng hóa. Nếu thúc đẩy được các dự án phù hợp với thị trường và ra hàng nhiều sẽ giúp thị trường có nhiều giao dịch và kích hoạt trở lại các dự án bất động sản. Khi đó, rất nhiều ngành sản xuất cung ứng hàng hóa cho dự án sẽ được tái khởi động, góp phần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp sản xuất", ông Đính nhấn mạnh.

Thị trường phải chờ đến khi sửa xong luật

Dự báo về thị trường thời gian tới, ông Đính phân tích, các hoạt động sản xuất kinh doanh dần lấy lại đà tăng trưởng, chính sách phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội của Chính phủ đã phát huy hiệu quả. Dẫn chứng về quan điểm trên, ông Đính đưa ra số liệu của Tổng cục Thống kê. Cụ thể, GDP 9 tháng năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 9 tháng trong giai đoạn 2011-2022.

Thêm vào đó, mới đây, ngày 13 và 14/12, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện số 1163/CĐ-TTg và số 1164/CĐ-TTg, chắc chắn sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Theo ông Đính, hiện nay đang trong quá trình sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, mọi thứ đã rõ ràng thị trường sẽ có động lực để hồi phục mạnh mẽ.