Tại sao giá căn hộ hạng A tại TP. Hồ Chí Minh cao gấp đôi Hà Nội?

Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2023 tương đối chậm với nhiều thách thức hiện hữu. Tuy nhiên, sự xuất hiện của các nhà bán lẻ quốc tế, lượng du khách nội địa ổn định, các dự án FDI mới, cũng như những nỗ lực chủ động tháo gỡ những nút thắt của thị trường từ Chính phủ, đang hứa hẹn triển vọng phục hồi tích cực của thị trường.

Thị trường bất động sản Hà Nội, TP.HCM ghi nhận tình hình hoạt động chậm trong quý 3/2023 trên hầu hết các phân khúc; trong đó, căn hộ để bán không ngoại lệ.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, nguồn cung mới trong quý 3/2023 giảm 47% theo quý và 65% theo năm xuống 1.891 chủ yếu là căn hộ Hạng B. Không có nguồn cung mới hạng A và C. Nguồn cung sơ cấp giảm 3% theo quý và 6% theo năm.

Giá sơ cấp tăng 2% theo quý và 13% theo năm, và được ghi nhận cao hơn 77% so với quý 1/2019. Giá thứ cấp tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Số lượng căn bán quý 3/2023 bán được 2.100 căn giảm 16% theo quý và 42% theo năm. Các yếu tố kinh tế vĩ mô, khó khăn tài chính và lo ngại về khả năng chi trả đã ảnh hưởng đến thị trường nhà ở.

Mặc dù thị trường còn ảm đạm, nhưng giá sơ cấp đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý 1/2019. Giá thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Bà Hằng cho biết thêm, năm 2023 có 9.500 căn hộ được bàn giao. Từ 2021 đến 2025, số lượng căn bàn giao giảm 26% mỗi năm, điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu thứ cấp và củng số niềm tin của nhà đầu tư.

“Nếu số lượng căn bàn giao giảm sẽ thuận lợi hơn cho người mua nhà trước đó”, bà Hằng nói.

Về nguồn cung tương lai, Gia Lâm đã lên quận trong quý này và dự kiến sẽ bổ sung hơn 8.000 căn hộ cho nguồn cung tương lai, được hưởng lợi từ việc hoàn thành giai đoạn 2 cầu Vĩnh Tuy trong quý 3/2023 và cầu Đuống vào năm 2025.

Nguồn cung trong quý 4/2023 chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Hạng B tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất trong nguồn cung tương lai.

Trái ngược với Hà Nội, thị trường TP.HCM quý 3/2023 nguồn cung căn hộ đã quay trở lại. Savills ghi nhận số căn mới tăng 572% theo quý và 11% theo năm lên 2.528 căn, từ 2 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo. TP.Thủ Đức có 74% thị phần; trong đó, Vinhome Grand Park – The Glory Heights (Hạng B) chiếm 59% thị phần. Các nguồn cung mới khác bao gồm các dự án Hạng B và C tại Bình Tân và Bình Chánh.

Nguồn cung sơ cấp tăng 32% theo quý và 12% theo năm lên 7.722 căn, phần nào giải tỏa áp lực thiếu nguồn cung. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 49% thị phần, theo sau là hạng C với 34% thị phần và hạng A với 17%.

Các dự án hạng C có 651 giao dịch, thể hiện nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn ở mức cao. Các dự án hạng B có 210 giao dịch, trong khi hạng A chỉ có 42 giao dịch.

Đến cuối năm 2023 dự kiến sẽ có hơn 1.900 căn mới được chào bán. Hạng C sẽ là sản phẩm chủ lực với 69% thị phần, hạng B sẽ có 26% thị phần và hạng A sẽ có 5%.

Liên quan đến mức giá căn hộ hạng A tại Hà Nội đạt 97 triệu đồng/m2, còn mức giá hạng A tại TP.HCM đạt gần 10.000 USD/m2. Bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết, giá tại TP.HCM gấp đôi tại Hà Nội.

Giải thích lý do có sự chênh lệch mức giá cao như trên, bà Hằng giải thích, do tại TP.HCM nguồn cung căn hộ hạng A hạn chế hơn Hà Nội, trong khi đó nguồn cầu lại cao hơn Hà Nội, nhu cầu đầu tư lớn, dẫn đến giá cao.

Ngoài các yếu tố dẫn đến giá căn hộ hạng A tại TP.HCM tăng cao hơn Hà Nội, thì vị chuyên gia Savills cho rằng mức giá cao còn xét đến cả vị trí, chất lượng nguồn cung căn hộ…