Sôi động làn sóng M&A trên thị trường bất động sản

Hiện nay, hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản được xem như là hướng đi mới mang tính chiến lược giúp các doanh nghiệp duy trì đà phát triển và tái cấu trúc danh mục đầu tư trong bối cảnh dòng vốn tín dụng cho bất động sản đang có nhiều hạn chế.

Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, chỉ trong 9 tháng đầu năm tổng vốn FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD – tăng hơn 15% so với cùng kỳ, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Số liệu từ Công ty tư vấn Grant Thornton cũng ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực này với tổng giá trị khoảng 1,8 tỷ USD.

Các thương vụ M&A gần đây tập trung vào những dự án có “pháp lý sạch”, sẵn sàng triển khai, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Nhiều tập đoàn nội địa đã tham gia cuộc đua mở rộng quỹ đất. Mới đây, Phú Đông Group vừa hoàn tất mua hai quỹ đất sạch tại TP HCM, đồng thời tiếp tục tìm kiếm quỹ đất có diện tích lớn để đa dạng dòng sản phẩm. Bên cạnh đó, Khải Hoàn Land cũng đặt mục tiêu thâu tóm các dự án đã hoàn thiện khoảng 70% hồ sơ pháp lý, đảm bảo khả năng triển khai ngay.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM nhận định, việc sáp nhập các đơn vị hành chính còn 34 tỉnh, thành kể từ tháng 7 đã mở ra dư địa phát triển mới, tạo động lực hút dòng vốn trong lẫn ngoài nước. Số liệu cho thấy nhà đầu tư nội hiện chiếm ưu thế về số lượng thương vụ M&A nhờ am hiểu thị trường và khả năng ra quyết định nhanh. Tuy nhiên, ở những dự án có quy mô lớn hoặc vị trí chiến lược, các tập đoàn nước ngoài vẫn nắm vai trò dẫn dắt nhờ tiềm lực tài chính và tiêu chuẩn quản lý cao.

Theo đó, pháp lý đã trở thành yếu tố sống còn trong mọi giao dịch M&A. Không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn tiến độ, điều này còn đáp ứng yêu cầu khắt khe của các quỹ đầu tư toàn cầu đang chú trọng tiêu chí ESG (môi trường, xã hội và quản trị). Hiện nhiều tổ chức tài chính từ châu Âu, Bắc Mỹ chỉ rót vốn vào dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, minh bạch về quản trị và bền vững.

Dự báo tăng tốc dịp cuối năm

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group, số lượng dự án M&A công khai trong các tháng đã qua của năm 2025 đã tăng khoảng 20 - 30% so với cùng kỳ. Nhiều thương vụ đang được tiến hành âm thầm, phản ánh nhu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường dần hồi phục.

Phần lớn các nhà đầu tư hiện tập trung vào những dự án đã hoặc gần hoàn tất pháp lý, có thể triển khai ngay sau khi nhận chuyển nhượng. Mặc dù nhóm dự án này có giá cao hơn 15 – 20% so với dự án còn vướng thủ tục, nhưng đổi lại họ bảo toàn được dòng vốn và rút ngắn chu kỳ đầu tư. Việc thâu tóm quỹ đất sạch sẽ tiếp tục là chiến lược trọng tâm giúp doanh nghiệp mở rộng danh mục đầu tư và duy trì sức cạnh tranh dài hạn.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, bên cạnh cơ hội thị trường M&A bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức. Sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật khiến quá trình chuyển nhượng kéo dài, làm tăng chi phí và rủi ro cho nhà đầu tư. Đặc biệt, khối ngoại vẫn gặp hạn chế khi không thể trực tiếp nhận chuyển nhượng đất dự án buộc họ phải hợp tác với đối tác trong nước, làm tăng chi phí đàm phán và kéo dài thời gian chuẩn bị.

Giới chuyên gia vẫn nhìn nhận triển vọng giai đoạn cuối năm 2025 đến năm 2026 là tích cực. Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng tháo gỡ nhiều vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, cải thiện khả năng tiếp cận quỹ đất sạch và giảm rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.

Ông Michael Piro - Tổng giám đốc Indochina Capital cho biết, hai năm qua dòng tín dụng mới chủ yếu được giải ngân cho các chủ đầu tư dự án, qua đó mở ra nguồn cung mới và góp phần thúc đẩy hoạt động M&A. Với bên mua, khả năng tiếp cận vốn tốt giúp họ dễ dàng nắm bắt cơ hội tại những dự án có pháp lý rõ ràng nhưng thiếu dòng tiền. Ngược lại, nhiều chủ đầu tư gặp vướng pháp lý hoặc khó tiếp cận tín dụng lại xem M&A như một giải pháp huy động vốn gián tiếp.

Trước bối cảnh kinh tế toàn cầu siết chặt tài chính, đặc biệt sau các đợt tăng lãi suất từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) lên mức 5,5%, hoạt động M&A khu vực chịu ảnh hưởng đáng kể. Dù vậy, Việt Nam vẫn nổi bật nhờ ổn định vĩ mô, tăng trưởng tín dụng tốt và khả năng huy động vốn thuận lợi.

“Lãi suất cho vay trung bình trong nước vẫn duy trì ở mức 7-9%, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Những chính sách này không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước mà còn thúc đẩy các giao dịch bất động sản, đặc biệt là M&A, nơi khả năng tiếp cận tín dụng đóng vai trò then chốt cho cả việc mua lại lẫn triển khai dự án sau giao dịch. Nhìn chung, sự kết hợp giữa tăng trưởng tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp và cải cách hệ thống ngân hàng đang tạo ra cả áp lực lẫn cơ hội cho việc định giá lại, tái cấu trúc và hình thành động lực mới cho thị trường M&A bất động sản Việt Nam”, ông Michael Piro nhấn mạnh.