“Điểm mặt” những loại hình bất động sản có xu hướng tăng giá mạnh

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn cho biết, thị trường hai thành phố lớn nhất nước có điểm khác biệt. Trong khi Hà Nội đang bật lên nhờ nhu cầu bất động sản ở thật trong nội đô kết hợp với hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai, tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng. Thì thị trường TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Hiệu ứng lan toả từ các vành đai

Nhận định về xu hướng phát triển hạ tầng, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, các tuyến vành đai và cầu vượt sông đang định hình lại bản đồ bất động sản Thủ đô. Theo đó, số dự án chung cư khu vực ven các đường vành đai tăng từ khoảng 269 dự án trước năm 2015 lên gần 700 dự án thời điểm hiện tại, tức tăng gần 2,6 lần.

Phân khúc chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” của thị trường Hà Nội, với tâm điểm dịch chuyển về khu vực vành đai 2 và 3.

Điểm đáng chú ý nằm ở diễn biến giá: mức tăng mạnh nhất trong quý 4/2025 không xuất hiện ở nội đô, mà diễn ra tại các địa bàn thuộc vành đai 3. Thanh Trì cũ ghi nhận mức giá rao bán căn hộ phổ biến 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với quý 1/2023. Gia Lâm cũ (80 triệu đồng/m2) và Hà Đông cũ (75 triệu đồng/m2) đều có mức tăng trưởng 143%, trong khi Hoài Đức cũ đạt 75 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 139%.

Diễn biến này vượt xa nhiều quận trung tâm. Tại Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ), mức tăng chỉ dao động 69-92%, phản ánh xu hướng dòng tiền đang ưu tiên các khu vực có mặt bằng giá thấp và sự hình thành các đại đô thị mới.

Phân khúc nhà riêng lại chứng kiến một “nghịch lý” dù mức độ quan tâm giảm, giá bán vẫn tăng trên hầu hết các khu vực ở Hà Nội. Giá tăng mạnh hơn tại các quận cận trung tâm, nơi mặt bằng giá còn thấp. Cụ thể, đến quý 4/2025, Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ)… chứng kiến giá rao bán nhà riêng tăng trên 110% so với quý đầu năm 2023.

Ở phân khúc nhà mặt phố, mức độ quan tâm cho thuê trong quý 4/2025 tăng 9% so với quý trước, trong khi quan tâm đến mua bán lại giảm 6%. Mặc dù vậy, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà mặt phố chưa cải thiện vì giá bán tăng cao trong khi giá thuê đi ngang.

Mức tăng giá không đồng đều

Còn tại TP.HCM, Giá rao bán chung cư trong quý 4/2025 ghi nhận mức tăng đáng kể. Nổi bật là Nhà Bè cũ (tăng 64%), quận 7 cũ (tăng 63%), Bình Thạnh (tăng 57%), TP Thủ Đức (quận 2, 9 và Thủ Đức cũ) với biên độ tăng 32-48% so với quý 1/2023, cùng đà tăng giá lan sang các quận trung tâm mở rộng của TP.HCM.

Ở phân khúc nhà riêng, giao dịch vẫn ổn định dù mức độ quan tâm chưa tăng mạnh. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại trung tâm TP.HCM, giá rao bán nhà riêng quý 4/2025 phổ biến khoảng 210-286 triệu đồng/m2, cao gấp 1,4-2,2 lần chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11 hay Quận 7, mức giá giảm còn 125-204 triệu đồng/m2, cho thấy áp lực giá đã giảm lại.

Đáng chú ý, tại các quận vùng ven và TP. Thủ Đức, nhà riêng chỉ cao hơn chung cư 1,1-1,8 lần; ở các khu như Bình Chánh, Nhà Bè hay Quận 12 cũ, khoảng cách giá thu hẹp rõ rệt, tạo dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc này.

Trong khi đó, nhà mặt phố bán tại TP.HCM phục hồi nhẹ, dù mức độ quan tâm giảm 5% so với quý trước. Thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung - cầu khi nhu cầu tập trung ở cận trung tâm nhưng nguồn cung lại nằm chủ yếu tại trung tâm. Nhà mặt phố ở Quận 2 cũ được chú ý nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê tốt hơn các quận trung tâm truyền thống.

Bất động sản tăng mạnh nơi có nhiều tiện ích và nhu cầu thực

Đánh giá về xu hướng giá cả tại hai thành phố lớn, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, về mặt bằng giá, có sự phân hóa rõ ràng giữa các loại hình bất động sản. Giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đây, đặc biệt ở Hà Nội, thường liên quan đến các loại hình ở thực và chung cư.

Nhưng hiện nay, những bất động sản có xu hướng tăng mạnh hơn sẽ là những loại hình: (i) Gần các tiện ích cơ bản như metro vành đai. (ii) Đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân.

Ngược lại, các loại hình như chung cư cũ, hoặc chung cư không tiện lợi, chỉ tăng theo sóng chung của thị trường thì gần như không còn khả năng tăng nữa. Đối với các loại hình mang tính chất đầu cơ như đất nghỉ dưỡng, sẽ cần thêm nhiều thời gian hơn trong các năm tiếp theo để hồi phục.

Bên cạnh đó, việc mặt bằng giá bất động sản ngày càng cao, tạo ra một xu hướng mới trong giới trẻ: họ chọn đi thuê thay vì mua nhà. Xu hướng này đang hỗ trợ cho câu chuyện đầu tư vào nhà có khả năng cho thuê, đặc biệt tại các thành phố lớn nơi nhu cầu vẫn rất lớn.

Hiện xu hướng xuất hiện rất nhiều đại đô thị với quy mô hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn hectađang và sắp hình thành, nguồn cung mới này sẽ đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Đồng thời, nhà ở xã hội đang được đưa ra rất nhiều, điều này sẽ tác động đúng đến giá của phân khúc dân sinh đó.

“Tuy nhiên, chúng ta không thể suy luận rằng việc tăng lượng cung ở phân khúc dưới trung bình sẽ làm giảm giá của các loại hình trung cấp trở lên. Bất động sản là các loại hình khác nhau và không hoàn toàn tương thích với nhau”, ông Quốc Anh nói.

Cái quan trọng là phải phân tích giữa cung và cầu. Nếu sắp tới có xu hướng đẩy mạnh nguồn cung lớn vào các loại hình trung cấp, và nếu chúng nằm ở khu vực có mặt bằng giá tốt hơn, thì điều đó có thể hỗ trợ và giúp cho nền giá của các loại hình trung cấp trở nên dễ chịu hơn đối với người mua nhà trong giai đoạn tiếp theo.

“Cần lưu ý rằng lãi suất vay đang có xu hướng tăng lên, và gói vay 5,5% cho người trẻ không còn nữa. Điều này sẽ ảnh hưởng đến giao dịch”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.