"Sở hữu chung cư có thời hạn sử dụng là phù hợp với xu hướng của thế giới"

Vừa qua, liên quan dự thảo quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, không phải do quy định sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các năm qua.

"Nguyên nhân chủ yếu của việc trên là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi. Chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy định pháp luật và cũng chưa tìm được điểm cân bằng về lợi ích, đảm bảo hài hoà quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng giữa chủ sở hữu nhà chung cư cũng như nhà đầu tư. Đặc biệt, do chưa thực hiện đầy đủ “quy chế dân chủ cơ sở” để các chủ sở hữu nhà chung cư thông suốt và tự giác tham gia vào quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại”, đại diện HoREA nêu quan điểm.

Tương tự, khi đưa ra ý kiến kết luận về Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban thường vụ Quốc hội cũng không tán thành, vì cho rằng như vậy đã can thiệp vào quyền sở hữu tài sản của người dân. Tuy nhiên, Ủy ban thường vụ Quốc hội yêu cầu, cần quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

“Bởi nhà ở là tài sản lớn của người dân, nên việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn khiến quyền sở hữu của người dân sẽ không được xác lập, mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý khi kiểm định nhà chung cư. Đây có thể gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, có thể dẫn tới mất cân đối cung - cầu nhà ở, người dân tăng mua đất thay vì mua căn hộ chung cư và giá nhà đất sẽ lại tiếp tục tăng cao”, vị đại diện của Ủy ban chia sẻ.

Trên cơ sở đó, HoREA nhận thấy, việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định “Sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận; Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới, áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng mới” sẽ làm tăng gánh nặng lẫn độ phức tạp cho công tác quản lý nhà nước của ngành xây dựng, nhất là cấp tỉnh và cấp huyện.

Chia sẻ về vấn đề này, theo góc nhìn của chuyên gia quản lý bất động sản Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý nhà toàn cầu (Gobal Home) cho rằng: “Sở hữu chung cư có thời hạn sử dụng, là phù hợp với xu hướng của thế giới hiện nay, khi mà các công trình xây dựng đều có tuổi thọ thời gian sử dụng nhất định”.

Tuy nhiên khi áp dụng cần phải có những văn bản hướng dẫn cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ chung cư.

Cụ thể là người mua căn hộ chung cư được cấp quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn và quyền đồng sở hữu giá trị quyền sử dụng đất lâu dài.

Chuyên gia quản lý bất động sản Nguyễn Duy Thành cho rằng: “Sở hữu chung cư có thời hạn sử dụng, là phù hợp với xu hướng của thế giới hiện nay”

Ông Thành nhấn mạnh, sau khi hết thời hạn sử dụng công trình xây dựng, quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ sẽ còn lại là quyền đồng sở hữu quyền sử dụng đất khu vực xây dựng căn hộ chung cư đó. Lúc này quyền lợi của các đồng sở hữu đây là có trách nhiệm đóng góp chi phí để triển khai xây dựng mới công trình chung cư ngay chính trên khu đất đấy.

Hoặc chuyển đổi thành một phần vốn góp để chuyển nhượng cho các đồng sở hữu khác hoặc chủ đầu tư mới để triển khai xây dựng công trình chung cư. Lúc này theo thời gian sử dụng lâu dài, quyền đồng sở hữu sử dụng đất sẽ có giá trị tăng cao theo thời gian.

Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu, chuyên gia Nguyễn Duy Thành cũng đề xuất luật pháp cần có công thức phân chia quyền lợi của các đồng sở hữu về quyền sử dụng đất theo một công thức cụ thể.

Như là phân bố đều các tổng số mét vuông thương mại có công trình chung cư, sẽ quy đổi đều bằng tổng số mét vuông số lượng cổ phần đồng sở hữu quyền sử dụng khu đất xây dựng chung cư sau khi hết hạn sử dụng. Cách tính này giống phương thức biểu quyết cư dân trong hội nghị nhà chung cư hiện nay (dựa trên mét vuông quyền sở hữu riêng của từng chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm trung tâm thương mại, căn hộ và các diện tích sở hữu riêng khác trong nhà chung cư).

Ông Thành nhận định, nếu đề xuất này không được thông qua thì trong tương lai sẽ còn rất nhiều căn hộ nhà chung cư xuống cấp như hiện nay. Đặc biệt là các hệ thống hạ tầng kĩ thuật đi theo công trình trong chuỗi thời gian dài vài chục năm thì sẽ không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, thang máy,… cho cư dân sinh sống tại căn hộ có tuổi thọ lâu dài nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng. Điển hình như sự cố sập đà, sàn hành lang, tường lan can chung cư Tôn Thất Thuyết, P.4, Q.4, TP.HCM vừa qua.