Những bất cập về hoạt động thẩm định giá trong dự thảo Luật Giá sửa đổi

Sau khi Bộ Tài chính đưa dự thảo Luật Giá (sửa đổi) ra lấy ý kiến, ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) đã có những góp ý liên quan đến hoạt động thẩm định giá quy định trong dự thảo. 

Thiếu khái niệm "giá trị phi thị trường".

Dự thảo hiện vẫn chưa đưa khái niệm về giá trị phi thị trường vào nội dung của Luật mặc dù trong Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá vẫn đang có Tiêu chuẩn về cơ sở giá trị này.

Hiện nay, các hệ thống quy định về giá tính thuế đều đang sử dụng cơ sở hình thành giá trị phi thị trường nhưng chưa được thừa nhận như: xác định giá trị còn lại của ô tô đã qua sử dụng làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng; Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ; Bảng giá đất làm căn cứ xác định các nghĩa vụ tài chính về đất đai như tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (chưa bao gồm thuế chuyển nhượng đất) … không căn cứ vào giá trị cụ thể của tài sản mà áp dụng đồng loạt theo năm sản xuất với ô tô, theo diện tích (m2) với nhà đất.

Nên bỏ khái niệm "thông đồng về giá, thẩm định giá.

Không nên đưa khái niệm"Thông đồng về giá, thẩm định giá" vào Luật Giá vì đây đương nhiên là hành vi phạm pháp nhằm trục lợi cá nhân, phải được cơ quan điều tra phát hiện, khởi tố ra toà theo luật Hình sự.

Việc luật Giá đưa ra khái niệm nhưng không hề có quy định chi tiết hành vi vi phạm và chế tài hành chính dẫn đến không phù hợp với thông lệ xây dựng luật, gây tâm lý nặng nề cho đội ngũ hoạt động trong lĩnh vực giá nói chung và thẩm định giá nói riêng.

Thế nào là "bất hợp lý"?

Điều 7 của dự thảo quy định về các hành vi bị nghiêm cấm. Cụ thể tại khoản 2 quy định Đối với tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh: "Lợi dụng khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hỏa hoạn, dịch bệnh và điều kiện bất thường khác; lợi dụng chính sách của Nhà nước để tăng giá bán hàng hóa, dịch vụ bất hợp lý".

Tuy nhiên cụm từ "bất hợp lý" cần được là rõ, có thể giao cho Chính phủ quy định chi tiết thế nào là bất hợp lý.

Việc luật quy định có tính "định tính" rất khó cho các đối tượng có liên quan do không có quy định về lợi nhuận định mức ngành và nguyên tắc cung cầu và cơ hội đầu tư, không thể áp dụng văn bản luật ngành để can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính vào quan hệ thị trường trong khi không thể cung cấp số liệu thống kê về lợi nhuận định mức ngành để khống chế việc tăng giá, nhất là việc tăng giá không phải là mặt hàng thiết yếu trong những thời điểm nhất định.

Bất hợp lý khi không được "tiết lộ thông tin"

Tại điểm d, Khoản 3 Điều 7 dự thảo quy định: Đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không được "tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá, trừ trường hợp được khách hàng thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật cho phép".

Quy định này cần xem xét lại vì các nguyên nhân: Việc sử dụng các thông tin của tài sản cần thẩm định giá với số lượng lớn (ví dụ thẩm định giá trong mua sắm tập trung của ngành, địa phương) sẽ không thể không tiết lộ thông tin bên mua, vì với số lượng lớn như vậy sẽ khó có doanh nghiệp nào có sẵn hàng mà phải có sự chuẩn bị và doanh nghiệp cung cấp báo giá hầu như không báo giá số lượng, giá trị lớn mà không biết chủ đầu tư hay các điều khoản thương mại khác, do đó thẩm định viên phải xin báo giá theo đơn giá rồi tự nhân với số lượng cụ thể theo đề nghị dẫn đến chất lượng báo giá có mức độ tin cậy không cao và hoặc Chứng thư thẩm định giá phải nêu hạn chế làm giảm chất lượng dịch vụ.

Việc tiết lộ thông tin tài sản được thẩm định giá ra thị trường chỉ có lợi cho hoạt động mua sắm, bán đấu giá do có càng nhiều doanh nghiệp biết đến nhu cầu mua sắm, bán tài sản và có thời gian chuẩn bị trước càng có giá tốt nhất. Quy định này không hạn chế việc thông đồng trong đấu thầu, đấu giá vì thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu, đấu giá đều đã tính đủ để người quan tâm có thời gian chuẩn bị.

Quy định này dẫn đến thông tin tài sản cần thẩm định giá do khách hàng cung cấp cho Thẩm định viên thường sử dụng cấu hình thầu (thông số kỹ thuật cơ bản) mà không phải là cấu hình cụ thể của tài sản mong muốn, dẫn đến thẩm định viên phải thẩm tra các thông tin của tài sản nhận báo giá có đáp ứng được thông tin mời thầu hay không và phải tìm ra được tài sản chào bán có cấu hình sát nhất, giá thấp nhất là rất phức tạp, ngoài khả năng của thẩm định viên về giá và / hoặc Kết quả thẩm định giá phải nêu hạn chế, giả thiết làm giảm chất lượng tư vấn.

Tổ chức nào được quyền hạn chế hoạt động thẩm định giá?

Dự thảo quy định, các thẩm định viên về giá không được "làm việc trong cùng một thời gian cho từ hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lẻn". Quy định này là không cần thiết vì việc đăng ký hành nghề đã quy định phải đăng ký qua Bộ Tài chính, do đó 1 thẩm định viên về giá không thể đăng ký hành nghề tại 2 doanh nghiệp cùng một lúc.

Tại khoản 6 quy định: "Tổ chức, cá nhân đưa ra các điều kiện nhằm hạn chế hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá trái với quy định tại Luật này".

Cần sửa lại cụm từ "Tổ chức, cá nhân" thành "Bộ, ngành, địa phương" cho phù hợp vì không tổ chức, cá nhân nào không nằm trong hệ thống hành chính Nhà nước có quyền lực để đưa ra điều kiện hạn chế hoạt động thẩm định giá được.

Xem lại quy định về "niêm yết giá"

Điểm d, Khoản 2 Điều 12 dự thảo quy định: Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh có nghĩa vụ "niêm yết giá bán hàng hóa, dịch vụ và bán đúng giá niêm yết".

Quy định này không phù hợp với tập quán của người Việt Nam về mặc cả giá, hơn nữa với số lượng, yêu cầu kỹ thuật chọn thêm và điều kiện thanh toán, lắp đặt, bảo hành… khác nhau thì giá thanh toán sẽ khác nhau, do đó chỉ nên quy định như trước đây về là phải "Niêm yết giá bán hàng hóa, dịch vụ và bán không cao hơn giá niêm yết".

Nội dung này cũng trùng với quy định tại điểm d, Khoản 2 Điều 31 của dự thảo quy định về đối tượng kê khai giá: "Trường hợp tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh là nhà phân phối độc quyền thì kê khai giá bán buôn, giá bán lẻ; tổng đại lý có quyền quyết định giá và điều chỉnh giá thì kê khai giá bán buôn, giá bán lẻ; đại lý có quyền quyết định giá và điều chỉnh giá thì thực hiện kê khai giá bán lẻ".

Cần nghiên cứu lại quy định này vì việc giá bán lẻ phụ thuộc vào các thoả thuận đại lý (mua lại) theo doanh số, doanh số càng cao thì chiết khấu càng nhiều, như vậy bên bán lẻ có thể căn cứ vào giá nhập để điều chỉnh giá bán không lệ thuộc vào doanh nghiệp bán buôn, đây là yếu tố cạnh tranh về giá lành mạnh, có lợi cho người tiêu dùng.

Trường hợp thị trường khan hiếm do yếu tố khách quan (bất khả kháng) tạo ra nguồn cung khan hiếm trong thời gian nhất định thì các đại lý đang tồn hàng, do khả năng dự báo tốt hoặc do yếu tố khách quan khác, có quyền bán theo giá thị trường (biên lợi nhuận cao) khi cácádoanh nghiệp khác phải nhập mới về phải bán với giá cao tạo ra mặt bằng chung trên thị trường cao, ví dụ như xe ô tô HONDA hiện nay bán tại các HEAD cao hơn giá niêm yết của chính hãng hoặc giá xăng dầu tăng giảm theo giá của Liên ngành trong khi giá hàng tồn kho vẫn thấp và ngược lại.

Thẩm định viên hoạt động độc lập

Khoản 2 Điều 51 dự thảo quy định quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá cần bổ sung thêm quy định về nghĩa vụ thẩm thẩm định viên về giá:

"Chịu trách nhiệm thực hiện đúng hướng dẫn của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá và các quy định nội bộ khác của doanh nghiệp đăng ký hành nghề; Đảm bảo độc lập, khách quan, trung thực và tính chính xác của kết quả thẩm định giá trước pháp luật và doanh nghiệp đăng ký hành nghề; phản ánh đầy đủ quá trình thực hiện giả thiết, giả thiết đặc biệt, lưu ý hạn chế … vào báo cáo kết quả thẩm định giá để các bên liên quan có thể đánh giá được mức độ tin cậy của kết quả thẩm định giá."

Trong quá trình thực hiện, thẩm định viên về giá hoạt động độc lập theo quy trình chuyên môn, không buộc phải báo cáo với doanh nghiệp trừ trường hợp thấy cần thiết, thông tin thị trường trực tiếp thu thập nên phải chịu trách nhiệm về mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá do mình thực hiện.

Điều chỉnh điểm d, Khoản 2, Điều 58 dự thảo quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá và chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá.

Theo đó, điều chỉnh từ "Chịu trách nhiệm về tính hợp lý, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá" thành "Chịu trách nhiệm ban hành quy trình thẩm định giá nội bộ phù hợp với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và pháp luật có liên quan; kiểm tra kết quả thẩm định giá đúng, đủ quy trình trước khi ban hành".

Việc xác định kết quả thẩm định giá đảm bảo "trung thực" mang yếu tố định tính, khó thực hiện vì chỉ người thực hiện (thẩm định viên về giá) mới biết được mức độ "trung thực" của kết quả tư vấn do quá trình thực hiện thẩm định giá là độc lập theo quy trình, không chịu sự tác động của bất cứ ai.

Doanh nghiệp thẩm định giá chỉ có thể giám sát kết quả dịch vụ thông qua Báo cáo kết quả thẩm định giá phải phản ánh đầy đủ các bước thực hiện trước khi ban hành.

Số lượng thẩm định viên không quyết định đến chất lượng dịch vụ

Điều 53 của dự thảo quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

Cụ thể, về tăng số lượng thẩm định viên, dự thảo quy định tăng số thẻ thẩm định viên từ 3 lên 5 như hiện nay không làm tăng chất lượng dịch vụ.

Theo quy định về thẩm định giá, 1 hợp đồng cung cấp dịch vụ chỉ cần có 1 thẩm định viên về giá và người đại diện theo pháp luật ký (đồng thời là thẩm định viên về giá), như vậy số lượng thẩm định viên nhiều hay ít còn lại đều không tác động đến kết quả của dịch vụ tư vấn cung cấp cho khách hàng.

Doanh nghiệp thẩm định giá phải tự có quy trình kiểm soát nội bộ phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá và các quy định của pháp luật có liên quan để đảm bảo chất lượng dịch vụ. Tương tự như vậy, việc chi nhánh được thành lập tướng ứng với thị trường nên tăng thêm thành 3 thẩm định viên sẽ tạo áp lực về chi phí không đáng có cho doanh nghiệp.

Hiện nay, nghề thẩm định giá đang được đánh giá là có nhiều rủi ro nhất trong các nghề tư vấn, số lượng thẻ thẩm định viên được cấp trong 2 năm (2020, 2021) không tăng do Bộ Tài chính không tổ chức thi vì dịch Covid cùng với áp lực xã hội quá lớn dẫn đến số lượng thẩm định viên về giá không đăng ký hành nghề tăng gây bất ổn đến các doanh nghiệp thẩm định giá đang hoạt động do thiếu thẩm định viên đăng ký hành nghề.

Quy định về vốn điều lệ không phù hợp

Về quy định vốn điều lệ (một hình thức của vốn Pháp định đã không được chấp nhận trong luật Doanh nghiệp).

Theo đó, nghề thẩm định giá hoạt động theo mô hình đối nhân, việc thành lập pháp nhân dựa trên sự liên kết chặt chẽ bởi chế độ tin cậy về trình độ, năng lực cá nhân của các thành viên tham gia để cung cấp sản phẩm, dịch vụ ra bên ngoài.

Doanh nghiệp thẩm định giá chủ yếu là cung cấp dịch vụ tư vấn, không thương mại hay sản xuất nên các doanh nghiệp này đều không có nhu cầu sử dụng vốn lớn.

Ngoài ra, do các thành viên trực tiếp đóng góp công sức lập thành một tổ chức tương tự như các nghề công chứng, kiểm toán, kế toán độc lập … đều khuyến khích thành lập theo mô hình Công ty hợp danh hay Công ty TNHH hai thành viên trở lên.

Thực tế tại Việt Nam không có doanh nghiệp hoạt động tư vấn bị áp dụng phải có vốn điều lệ tối thiểu (vốn pháp định) như kiểm toán, kế toán, công chứng, văn phòng luật, thừa phát lại … và gần đây nhất là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng đã bãi bỏ quy định này.

Do đó, việc quy định doanh nghiệp phải có 5 tỷ vốn điều lệ là không phù hợp với bản chất của nghề tư vấn, tạo nên nhiều khó khăn cho doanh nghiệp vốn đang gặp quá nhiều khó khăn, nhận định này phù hợp với việc trước đây đã có ý kiến bỏ mô hình công ty Cổ phần trong lĩnh vực thẩm định giá và đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều do mâu thuẫn với Luật doanh nghiệp và không chứng minh được mô hình doanh nghiệp này là ảnh hưởng đến kết quả tư vấn.