Nhà ở xã hội, “đầu chưa xuôi, bao giờ đuôi mới lọt”

“Đầu chưa xuôi…”

Báo cáo mới nhất từ Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, trên cả nước hiện có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng và đang trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng, thuộc đối tượng hưởng lợi từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thì mặc dù nhu cầu của phân khúc nhà ở xã hội trên thị trường rất lớn nhưng lại bị hạn chế nguồn cung. Một số dự án nhà ở xã hội đang gặp vướng về các thủ tục đầu tư và quỹ đất.

Ông Hưng cho rằng, hiện nay trong luật, quy trình làm nhà ở xã hội tương tự như nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn ở một số khâu, khiến quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư bị kéo dài. Ngoài ra, "điểm nghẽn" của phân khúc này chính là những chính sách hỗ trợ chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội.

Theo quy định, các chủ đầu tư tham gia làm nhà ở xã hội được miễn giảm thuế VAT, thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất, và nhận các ưu đãi tiếp cận vốn. Tuy nhiên, các ưu đãi này lại không được áp dụng vào giá bán, khiến phân khúc này không thu hút được các chủ đầu tư.

Cùng với đó, dựa theo báo cáo từ các địa phương cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay rất lớn, đặc biệt tại các khu chế xuất và khu công nghiệp ở TP Hồ Chí Minh, có đến 80% công nhân và người lao động có nhu cầu thuê nhà ở xã hội thay vì mua nhà. Tuy nhiên, Ngân hàng Chính sách xã hội Thành phố đã ghi nhận rằng tỉ lệ giải ngân cho vay mua nhà ở xã hội rất thấp.

“…bao giờ đuôi mới lọt”

Bên cạnh tình trạng các dự án chậm được thông qua dẫn đến thiếu nguồn cung, một vấn đề cũng được xem là nan giải với người có nhu cầu mua nhà ở xã hội là “tiền đâu”.

Theo thông tin do đại diện Ngân hàng Chính sách xã hội TP.HCM cho biết, trong giai đoạn từ 2018 - 2021, ngân hàng này chỉ giải quyết cho vay được 250 khách hàng mua nhà ở xã hội.

Theo đó, một trong những nguyên nhân khiến tỉ lệ giải ngân thấp là bởi việc khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội. Ngoài ra, theo quy định, ngân hàng chỉ có thể cho vay tối đa 80% tổng giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Điều này cho thấy, người vay phải có sẵn nguồn tiền ít nhất 200 triệu đồng để sở hữu một căn nhà có giá trị 1 tỉ đồng.

“Việc có sẵn số tiền lớn như vậy là không dễ dàng đối với người có thu nhập thấp. Hơn nữa, nhà ở xã hội có giá trị 1 tỉ đồng hiện nay gần như không còn, và để mua được nhà ở xã hội, người dân phải có sẵn số tiền lớn hơn 200 triệu đồng”, vị đại diện Ngân hàng Chính sách Xã hội chia sẻ.

Cần sớm có giải pháp đồng bộ

Theo các chuyên gia, để tìm lời giải cho bài toán nhà ở xã hội thì những vấn đề được xem là “đầu tiên” cần chú trọng phải đến từ chính sách và thể chế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản- TP. HCM (HoREA) cho rằng để hoàn thành đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cần thiết có chính sách quan trọng về quỹ đất theo quy hoạch. Theo đó, cần thay đổi quy định dành 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại trên 2 ha và áp dụng dưới hai hình thức.

Thứ nhất, có thể xây dựng nhà ở xã hội tại cùng dự án nếu chủ đầu tư thấy phù hợp.

Thứ hai, cần thực hiện hoán đổi thông qua quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương, hoặc có thể quy định theo công thức cố định.

Trong khi đó, ông Lê Văn Nghĩa - Trưởng ban Quản lý các thiết chế Công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam chia sẻ, để hoàn thành mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ cho công nhân, chính quyền địa phương cần bố trí đủ nguồn vốn để giải phóng mặt bằng khu đất quy hoạch thiết chế công đoàn và xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi xây dựng nhà ở xã hội.

“Cần xây dựng quy trình triển khai dự án nhà ở xã hội một cách cụ thể để doanh nghiệp và cơ quan quản lý thực hiện, đồng thời tham mưu cho Chính phủ ban hành các nội dung liên quan đến tiêu chí mua, thuê nhà ở theo hướng giảm thiểu một số thủ tục”, ông Nghĩa đề xuất Bộ Xây dựng.

Ngoài ra, ông ông Lê Văn Nghĩa cũng đề xuất Chính phủ xem xét ban hành gói tín dụng dành riêng cho công nhân, người lao động mua và thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mức lãi suất vay ưu đãi không quá 4%/năm và thời hạn vay không ít hơn 25 năm, nhằm đảm bảo phù hợp với mức thu nhập của người dân.